同一小区，新房二手差价近1万？内金沙这个古早盘上新千万级房源

华府金沙项目小高层楼栋实拍图

如果不是突然的取证，很多购房者可能已经忘记这个“古早”项目还有新房可售：

日前，位于内金沙板块的华府金沙名城3号楼取得预售证，推出24套建面为247-334㎡的房源，均价约3.8万元/㎡，其中20套取证总价已超过1000万元。

据置业顾问介绍，全款购房最高可享受2%的优惠，目前暂未正式开盘。

这是一个首发于2019年底的老盘，除了本次取证的小高层外，项目还有建面约105-135㎡的超高层在售，单价为2.8万元/㎡左右。而项目本次的上新，区别于此前的超高层，推出2T2户的小高层，单价拔高1万元/㎡，总价来到了千万级。

内金沙老盘上新千万级房源

华府金沙名城占地约54亩，规划有住宅、写字楼以及酒店等多种业态，整个地形呈L字状，容积率4.68，共7栋住宅+1栋酒店和写字楼。其中3、4、5号楼为两梯两户、12-16层的板式结构，建面约215-270㎡；1、2、7号楼和6号楼1单元为4梯8户的超高层住宅，建面约105-135㎡，高层与小高层同样的装修，装标为5600元/㎡，此次取证的就是项目的3号楼，24套建面为247-334㎡的房源。

华府金沙名城总平图

发哥注意到，该项目在售的超高层住宅房源，新房最低单价仅约2.8万元/㎡，同时贝壳找房APP上二手房成交均价在2.4-2.7万元/㎡左右，与本批次入市的小高层新房的价差达同样到1万元/㎡以上。

华府金沙名城二手房成交情况

总价突破千万，仅看价格，华府金沙名城3号楼足以与市面上其他高端项目抗衡。然而，作为一个入市已有6年的“老盘”，在如今激烈的新房市场中，华府金沙名城还能获得购房者的认可吗？

开发商的自信：就卖地段和青五学区

开发商的自信或许来自于她的地段和板块价值，项目置业顾问直言不讳地表示：“青羊区其他项目卖的是产品，而我们卖的就是内金沙的地段和青五学区。”

这番话确实有它的依据。

华府金沙名城周边实拍图

项目地处内金沙板块核心区，东侧临近西中环，南侧邻苏坡东路，在其500米半径范围内，包括了地铁4+7号线文化宫站，西单商场、西村等商业配套；金沙遗址博物馆与项目的直线距离约在600米左右，亦能满足业主的休闲需求。

内金沙实拍图

按照青羊区此前小学划片范围，该项目对口青五学区，最近的金沙小学A区距离项目约300米，中学包括成都市青羊实验中学、石室联合中学（金沙校区）和泡桐树中学，均为成都优质教育资源。

因此，在划片不变的情况下，对于大多数普通家长来说，青五是一个绕不开的学区。

目前，成都在售新房中，对口青五学区的只有华府金沙名城和金雁锦绣金沙两个项目，后者最新一次取证是在今年4月，建面约132-181㎡，均价约3.2万元/㎡。

但，仅凭内金沙的地段和青五学区，能否支撑这一项目的销售？

答案或并不乐观。

1、“上一代”产品难以与新规产品抗衡

首先是产品上的代际差。华府金沙名城容积率高达4.68——对比去年起青羊区拍出的住宅用地，多宗地块容积率普遍已降至2.0以下。

本次取证的为3号楼，总高12层，2T2户，层高3.15米，面积为247-334㎡。其中，建面约271㎡的套四占比最大，共计18套，最低总价约为1031万元。

华府金沙名城小高层楼栋实拍图

项目的优势在于现房销售和较高的精装标准。以精装来看，整个项目都采用美式风格，标准为5600元/㎡，除了电视之外，其他基本全包，包括衣柜、洗衣机、烘干机、烤箱等，也不乏使用卡萨帝这一档次的品牌。

除此之外，项目短板更为突出：与市场上其他“千万+”的产品相比，华府金沙名城无公区、无会所、无景观，无新规赋能，得房率只在约90%左右。叠加项目开发商浩源近几年未在成都开发新项目，产品理念明显滞后。

华府金沙名城景观实拍图

在当前以新规创新产品为主导市场的结构性行情下，这样的老旧设计将难具竞争力。业内人士表示，真正的改善从来都不只是增加居住面积，也并非简单的学区标签。

2、两年前的房源，去化仍不到一半

其次从华府金沙名城过往销售业绩来看，市场表现明显分化。

项目最早一次取证是2019年12月，带精装的均价约25000元/㎡，总价约263-502万元。彼时，316套房源共吸引了377组客户摇号，摇中概率仅约83%，去化顺畅。

但到了2023年以后，随着取证单价来到3万+/㎡，项目去化速度肉眼可见地变缓：根据公开备案信息，2号楼332套建面约105-198㎡的高层房源于当年1月取证，价格为31188元/㎡起。截至目前，仍有170套待售，去化率仅有约48.8%。

同年3月，项目推出4号楼和5号楼共60套建面约191-301㎡小高层，单价约36800元/㎡起，目前剩余25套未销售，去化不足60%。

华府金沙名城在透明房产网上仍有大量房源在售

根据克而瑞此前公布的报告，在成都总价500万+购房群体中，仅有17%将学区列为首要考量，而产品设计（41%）、圈层纯粹度（29%）的权重明显更高。这一趋势清晰表明，高端改善客群的核心诉求已从单一学区转向综合产品力。

华府金沙名城过去两年的去化数据也对这一报告有所体现：项目300-500万总价段的房源，去化良好；一旦到了700万+，华府金沙名城已显过气。近一个月的网签数据更是显示，不算3号楼的情况下，过去30天该项目也总共只网签了6套。

业内人士指出，在缺乏创新户型、品质公区及物业服务的情况下，仅凭“内金沙”和“青五学区“的光环，难以打动真正追求生活升级的改善买家。而此次取证的房源总价更是直接来到1000万+，销售压力将进一步加剧。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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