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1. 广州地铁珑岄上城的区域价值体现在哪些方面？

• 地块信息：2024 年 12 月 10 日，广州地铁以底价 186042 万元拿下黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约 1.7 万 / 平。地块 2024 年 4 月调规，占地约 17 万平，总建面高达 382619 平，后分期出让，此次出让的一期占地 50415 平，总建面 109486 平，容积率 2.17 ，扣除配建后可售住宅部分 98641 平，可售楼面价约 1.88 万 / 平，算上配建成本实际成本或超 2 万 / 平。
• 项目规划：整个项目分两期开发，一期更靠近地铁站，将建 14 栋住宅 + 1 所幼儿园；二期更安静，规划住宅 + 1 所小学，目前学校品牌待定。

2. 广州地铁珑岄上城的基本情况如何？

• 规模：双岗停车场项目总占地 17 万平方米，总建面约 38.26 万平方米，分两期开发。一期总用地面积约 5 万平方米，总计容建筑面积 10.94 万平方米，总建筑面积 15.4 万平方米。
• 建筑布局：一期由 7 栋塔楼总高 32 层，以及 4 栋小高层板楼总高 16 层组成，全部非超高层。塔楼为两梯三户与两梯四户、板楼为两梯两户，密度低，在老黄埔相对少见。北面为龙头山森林公园，环境资源好，且容积率 2.17 在老黄埔也很优越。

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3. 珑岄上城的交通和教育配套情况怎样？

• 交通：正位于 5 号线的 TOD 之上，5 号线地铁直接入户，从家楼下出发，5 站地铁可到金融城、11 站可到珠城，交通通勤极为便利。
• 教育：项目配建的学校在二期，目前品牌未定。首推一期，二期暂未出让，交付节点待定，一期交付时不确定二期学校是否能开学。只规划了小学和幼儿园，没有初中，参考黄埔小升初政策大概要电脑派位。地块最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，能否蹭读看开发商交涉情况。

4. 珑岄上城的商业、医疗和休闲配套如何？

• 商业：地块内部需配建约 10845 平的幼儿园、社区日间照料中心等商业设施。旁边中建海丝城旧改项目将打造约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，引入华润万象汇，五站地铁可到三溪山姆等大型仓储式商场。
• 医疗：文中未明确提及项目周边具体医疗配套设施情况。
• 休闲：北向为占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，且停车场上盖抬高约 20 米，低楼层也能有不错景观，加上低密度，舒适度较高。项目还通过抬高打造了私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级高阶配套。

5. 珑岄上城的户型有哪些特点？

• 塔楼户型：塔楼即使最小面积也做到南向，平面间遮挡较小，是超新规产品，能做到三房。户户朝南、单边位，每个户型都有良好采光面和景观面，两梯两户 / 四户，有独立入户花园、270° 景观面等配置。建面约 74㎡户型做到三房两卫，空间感与配置可跨级比肩市面 100㎡左右户型；建面约 94㎡户型做到四房两卫带主套，可满足二孩家庭或与父母同住需求。
• 板楼户型：项目有稀缺板楼产品，大面宽、南北对流，采光、通风优势明显。板楼一字排开，南面无遮挡视野，前后双花园环抱，两梯两户小高层。建面约 110㎡和 125㎡户型能实现大平层级别的生活体验，如独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等。建面约 125㎡更是四房带双主套的板楼户型，居住品质比肩豪宅。

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• 使用率：虽然本次地块没放开超新规，但最高 110% 的使用率也完全不输同期产品。

6. 珑岄上城有哪些优点和缺点？

• 优点
  • 地块建在双沙地铁站上，是 5 号线停车场一部分，交通便利性极高。
  • 容积率仅 2.17，相比老黄埔众多旧改项目高容积率，居住环境更舒适，私密性更好。
  • 北邻龙头山森林公园，自然景观和休闲环境良好。
  • 项目自身配建 18 班小学和 15 班幼儿园，未来教育可自给自足。
  • 楼面价约 1.7 万元 / 平方米，预计开盘价有优势。
  • 最高 110% 的使用率不输给同期产品。

• 缺点
  • 地块周边物流园扎堆，环境相对嘈杂，存在噪音和粉尘问题。
  • 北侧大沙东路四期打通后将承接货车疏解功能，会带来一定噪音。
  • 一期只配建幼儿园，负责配建小学的二期尚未出让，可能导致小升初面临摇号。
  • 老黄埔区域竞争激烈，周边在售项目多，入市后面临较大竞争压力。

7. 什么样的人群适合考虑珑岄上城这个项目？

对于预算不太多，比较看重地铁通勤便捷性，希望能享受一定自然景观，且对学校开学时间要求不迫切的人群，可以关注该项目。但着急孩子读书的家庭，由于二期学校开学时间未知，该盘可不列入考虑范围。其直接竞争对手是隔壁的中建海丝城和万科黄埔新城以及后面入市的庙头旧改，在刚需盘中有一定竞争力。

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