在奥体，唯一能跟西安玺掰手腕的，只剩中粮了 | 房哥收房报告106期

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2025年是西安的交房大年，历经三年冷暖，卖的好的房子盖得如何，房哥收房报告将持续更新，从收房视角，为大家实景呈现西安各小区交付情况。

第106期，中粮奥体壹号三期

探盘时间：2025年5月26日

房源情况：建面约198㎡，毛坯

这可能是港务区奥体板块，唯一能和西安玺掰手腕的小区，中粮奥体壹号三期。

2023年的西安，房价下行的苗头已经出现，但奥体的新房热度犹在，中粮奥体壹号DK-1开盘，起步170㎡的纯改社区，788组家庭摇号272套房子，像极了今年西安玺的开盘场景。

（中粮选房现场）

时隔两年半，小区交房，不夸张的说，这可能是中粮在西安目前交付观感最好的小区，奥体白菜心的位置，公建感的立面，扎实的景观，不过时的户型，给人很深印象。

相比全运村，未来城市的频频热搜，奥体壹号多年很低调，已经2025年了，不能装了，该摊牌了。

奥体C位

地段，还是地段，就是地段，这句话放在中粮奥体壹号三期，非常合适。

出小区北门，铁一中陆港小学，南门陆港小学南校区，西边融创望江府，招商西安玺，东边陆港云启，绿城全运村。

（西安奥体中心）

500米范围内，长安云、奥体中心场馆，灞河岸线，在奥体北的片区里，属实白菜心的白菜心，看的人眼馋。

这也能解释为什么2023年西安房价已经明显下行，却还有一堆人去摇号买房，为的就是这个地段，和买西安玺一个逻辑。

小区本身124亩，2.5容积率，19栋小高层，清一色大户型，毛坯交房，备案均价17500+左右，类似全运村的荷风苑。

（中粮小面积二手挂牌价，来源：贝壳）

（绿城大面积二手挂牌价，来源：贝壳）

目前周边的二手房挂牌价格，大户型荷风苑19000+，涵碧苑20000+，中粮自己的小户型，一期21000+，二期22000+，小户型书包房仍是主流，大户型更多是改善自住，不谈价格。

虽然当年在中粮摇号的，投资客不少，但当下西安，港务、奥体的二手行情，更偏向于平进平出，不急，不急。

到底小区交付素质如何，在四代住宅，大门，会所，外立面卖房四件套冲击下，能否长期保值，看完今天的交付报告，会有答案！

大门立面

收房关键词：大门观感，归家动线 ，立面观感

（社区大门实景）

社区大门尺度开阔，宽幅金属挑檐搭配石材景墙，构筑出线条方正简约，配色低调高级，用材质感厚重的气派门庭。

大门两侧花团簇拥，朴树相迎，涌泉水景潺潺流动，营造归家仪式感。

功能上，大门一侧为地库出入口，一侧设刷卡闸机供行人通过，社区实行人车分流。

（归家门庭实景）

穿过大门，由石材景墙围合而成的方形归家门庭，呈现在眼前。无水不成景，沿园路两侧，精心打造了涌泉叠水景观，层层叠水，错落而下，水畔迎客松翘首以盼，迎接每一位归家的业主。

逶迤前行，远处水景景墙将视线收束于流水飞瀑之间，水声汩汩流淌，绿林层叠交错，构成可听可看的观景体验。

至此，从社区大门到归家门庭，再到水景景墙，层层递进的“三进门庭”归家礼序完整呈现，充满仪式感。

外立面部分，园区为小高层住宅，采用公建感立面，南向大玻璃，呈现大窗墙比，形成通透而澄澈的建筑质感。

（住宅外立面实景）

此外，立面主体以深浅交织的灰、白色调为基础，横向加入等比例的线条强化建筑层次。

在用料上，除采用常规的真石漆、涂料等进行涂饰外，光泽闪耀的银色铝板线条在南北立面竖向贯通，呈现清晰明朗的建筑轮廓，使其更具精致感。

屋顶部分，明亮的玻璃造型搭配金属弧线，在天空的映衬下晶莹剔透，圆润柔和，充满建筑美感。

大门立面

收房关键词：景观观感，苗木搭配，空间层次

（园区楼栋示意图）

中粮奥体壹号三期DK1，占地约124亩，规划19栋小高层住宅，各楼栋错位排布，最大约80米的开阔楼间距，为景观营造预留出了充足的空间，社区入口、中央景观区以及宅间空地等，均做有大面积的绿化。

（园区景观实景）

园区打造“条条绿道穿林过”的景象，在开阔的空间内，通过超大水系景观，廊架泛会所，曲折小径，广阔绿地，精致小景等不同形式的布局，加上大量密集绿植的点缀，形成满目绿意的“公园小区”。

（中央景观实景）

进入园区，中庭位置南北超百米楼距之间，打造一大片视野无敌的水系景观。湛蓝澄净的水面之上，涌泉相伴，跌水涓涓，乌桕摇曳生姿，岸边廊架相映成趣，观赏效果极佳。

池水中央，曲折小径横亘于水面之上，让沿岸观景的行人，可以进一步“走入”水中，体会“疏影横斜水清浅”的意境，使景观既可赏又可玩，丰富游园体验。

（草坪景观实景）

楼宇间开阔的场地上，可见碧绿鲜活的阳光大草坪，草坪栽种密实，柔软厚实，搭配有冠幅舒展的大小乔木，茂密丛生的灌木，使景观层次分明，视觉更有落点。

此外，不同树形的植物，构成高低错落，起伏明显的林冠线，远远望去，乔木挺立，姿态舒展，打破了建筑的单调与呆板。

（园区景观细节）

在景观细节上，注重融入感与精致感的搭配，园中小径曲折，两侧灌木与园路衔接过渡自然，园路的视觉延伸感也不错。此外，枝叶舒展的苗木，使林下空间也有所体现。

园区在单元景墙，景观组团以及园路旁搭配有花丛进行点缀，如大吴风草、迷迭香、柏树、木樨、八角金盘等，植被堆叠，造型精美，起到良好的装饰与观赏效果。

（园区景观组团实景）

景观组团的呈现上，以多层灌木+灌球+乔木组成，层次起伏，造型饱满，相互簇拥，疏密有致。

植被种类部分，可见乌桕、银杏、国槐、鸡爪槭、紫薇、樱花、桂花、石榴、红枫、丛朴、石楠、山杏等，落叶、常绿，花乔、果乔穿插搭配。

（灌木交付实景）

灌木部分，以多层灌木为主，园内常见灌木有冬青、红叶石楠、阜月杜鹃、小叶黄杨等。

多数栽种密实，修剪齐整，排布紧凑，层次突出，整体观感良好。

（地面铺装实景）

地面铺装上，在铺设芝麻白+芝麻黑仿石砖的基础上，增加彩色塑胶跑道、木纹砖铺装，以及移动花箱，休息座椅和宅间景观等，在视觉上形成分割，满足消防的同时，避免视觉空旷。

生活设施

收房关键词：儿童活动区，泛会所，休息区

（儿童活动场地实景）

园内设有两处大型儿童活动区，场地平坦开阔，彩色塑胶地面，娱乐设施多样，造型童趣，有滑滑梯、秋千、陀螺椅、跷跷板、传声筒、旋转碗、攀爬物等。

细节上，场地内设有休息座椅和高矮不同的洗手池，方便业主使用。

（器械&活动场地实景）

园区内设有器械区，还有各类运动场地，地面铺设彩色塑胶，可在此打球羽毛球、跳操、跳绳等，满足不同年龄段人群的运动需求。

（泛会所实景）

园区中庭的廊架，不止休憩与观景，也是社区的“泛会所”配套，内部设有健身房，阅读室等，封闭空间，内部放置空调，确保环境舒适。

（园区休息设施）

园内设有大量休息区，主要分布在宅间，活动区，廊架内，座椅造型多样，起到休憩与装饰的作用。

公区实景

收房关键词：户内外大堂，电梯保护，楼梯间

（户外大堂实景）

户外大堂部分，采用银色弧形铝板屋檐搭配弧形玻璃幕墙，局部装饰金属格栅，门口安装落地式电子门禁。门头线条柔和，通透明亮，形成造型时尚，质感高级的观感。

单元门两侧，做有层次分明的景观装饰，门前带标识的景墙，造型铝板与石材相得益彰，搭配花丛点缀，充满归家仪式感。

（户内大堂实景）

大堂内部，墙面、地面铺装石材，深浅交织，丰富空间层次，大堂墙面装饰岩板背景墙、挂画、金属壁龛等，进一步提升空间美感。

大堂顶部，筒灯+灯带+不锈钢嵌入式灯槽，多种光源组合，加上窗外自然光入户，实现充足的光照。

细节上，大堂一隅设有休息区，放置长条沙发和小茶几；交付期间，墙面、地面做有保护，以防后期装修破坏。

（首层电梯间实景）

首层电梯间，电梯玫瑰金色金属包边，电梯按键区做了金属内嵌，提升质感。

墙面、地面与大堂颜色、用料相同，同样做有保护。顶部安装筒灯+灯带照明，整体采光尚可。

（平层公区电梯间）

平层电梯间，电梯和按键区同样做了金属包边，墙地面铺设瓷砖，安装金属踢脚线，顶部安装筒灯+灯带照明，整体采光尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，可容纳成员14人，载重1050kg，电梯内安装空调，卫生、通风情况良好，做有木质包裹保护，照明充足。

（楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面每层踏步均铺设瓷砖，地面卫生整洁。

户内实景

收房关键词：户型分析，空间展示

中粮奥体壹号三期，有建面约170、198、240㎡三种户型，全部为2T2的小高层产品，毛坯交付。

（建面约198㎡户型图）

此次看到的户型是小高层，建面约198㎡，室内层高3.15米，四室两厅三卫，结构属于当年常见的大平层布局，无功无过的四叶草。

和现在同面积做四代宅，各种大端厅，全景舱相比，在赠送面积，得房率，空间尺度上肯定是有差距，也看得出这三年时间，西安内卷式竞争下，户型的迭代速度。

明明刚收房，产品就老的情况，不止出现在软件新城，港务区奥体也是一样的。

（建面约198㎡户型实景展示）

室内部分，毛坯交付，入户子母门带电子锁，断桥铝窗户，南阳台安装玻璃推拉门，带玻璃栏板，墙地面处理平整，卫生整洁，整体观感不错。

（境与宅设计&房哥报名链接）

目前已有不少业主收房准备装修，大家如果有需求，可以私信，境与宅设计&房哥在高新锦业时代17楼恭候你。

交付总结

在港务区奥体已交付的小区里，中粮奥体壹号的三期绝对是第一梯队的存在，也是中粮作为央企的实力表现，在外立面，景观上确有眼前一亮的感觉，也对得住当年摇号的业主。

至于大家好奇的能否和西安玺掰手腕的问题，有机会，但不公平，不是一个价格，也不是一个时代的产品，相似的只是面积，位置，配套，中粮二手房的对手，应该是全运村的荷风苑、涵碧苑。

下行市场里，因为买的早，价格低，即使平进平出，也是抗跌王者的存在！

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作者：邢鲍菇

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