楼市惊变！“鸽子笼”时代终结，别墅要杀回来了？

密密麻麻的超高楼，就像一个钢筋水泥构筑的牢笼。

为了利润，过往十余年里，开发商都使劲把住宅往高建。

但近日，楼市出现了新信号，引导住宅走向低密化。

2025年上半年将过，广州仅卖出8宗涉宅地块。（截至5.27）

虽然“数量”不多，但“质量”却不错。

已成交的地块基本位于中心城区，还有地铁上盖、江景、优质教育资源等多个亮点。

另外存在一个非比寻常的信号：低密地块变多了！

除了陆居路地块外，其余7宗地块容积率均低于4，其中金茂世界大观四期地块容积率甚至≤1.1。

世界大观四期地块在2024年曾经挂牌过一次，当时容积率为1.8，后来2025年初重新挂牌，容积率下降至1.1。

而最近一个月新挂牌的地块，容积率就更低了。

广州6宗待拍涉宅用地（截至5.27），容积率均低于2.5，甚至还有1字头的。

其中，花都罗仙路以北、凤凰北路以西CC0504010地块及增城荔湖街新城大道东侧18005200111A25012号地块，容积率并列最低，均为1.02。

在前几年，容积率低于3的地块，并不常见。

2021年至2022年，广州仅有不到20%的挂牌宅地容积率低于2.5，2023年该占比攀升至28%，但也不算高。

到2024年，近五成的挂牌宅地容积率均低于2.5，另外还有20%的地块容积率低于2.0。

而2025年还未过半，挂牌的15宗设宅用地中（包括挂牌后终止地块），便有5宗地块容积率小于等于2.0，占比超30%。

可见，低容积率地块供应变多，在政策的主导下，住宅逐渐走向低密化。

未来，低容积率住宅项目将会成为主流。

5月1日起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施，除了层高外，还限制了宅地容积率、建筑密度、绿地率等。

按照新规，属于第Ⅳ类建筑气候区划的广州，建筑容积率需控制在3.1以下，建筑密度的最大值为22%，绿地率最小值为35%，另外最大限高为80米。

所以可以发现，5月1日后挂牌的地块，其容积率均低于3.1，甚至远低于标准。

除了广州外，其它城市也已按新规执行。

例如上海，5月9日发布第五批次拟出让住宅用地清单，公布的6宗地块，其宅地部分容积率均在1.2-2.6之间。

另外，北京2025年第四轮拟供商品住宅用地，5宗地块的容积率均低于2.6。

据克而瑞数据显示，2025年初全国2.0以下容积率地块占比达到44%，较2024年提升了8个百分点，为近四年新高。

其中1.5以下容积率在售地块建面更是大幅增长，2025年2月初达到94万平方米，同比增长64%。

全国的住宅容积率都在下降，大城市的发展，再也不用靠高不见顶的摩天大厦来证明。

曾经，住宅的容积率有一道“紧箍咒”。

2012年，国土资源部、发改委联合发文住宅项目容积率不得低于1.0。

在此之后，容积率低于1.0的宅地再也没出现过在公开土拍市场。

直至2023年9月，自然资源部提出建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

另外2024年底，多部门印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》的通知，没有再提及“容积率不得低于1.0”的规定。

与此同时，废止了关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》（国土资发〔2012〕98号）。

截图自《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》而“住宅项目容积率不得低于1.0”的规定，便是在〈限制用地项目目录（2012年本）〉中提出的。

截图自〈限制用地项目目录（2012年本）〉换句话说，1.0容积率的“紧箍咒”已经被取下。

此前，在2024广州秋季土地出让全周期服务推介会上露面的广氮片区人才公园低密地块，在调规后，其容积率低至0.8。

但截止目前，地块仍未正式挂牌。

另外，上海青浦区也在2024年土地推介会上，推出了三宗容积率仅为0.8的住宅用地。

南京、无锡等城市也在近期推出了容积率低于1的住宅用地。

业内人士指出，容积率在1左右的地块，未来或将会打造类别墅产品。

被限制多年后，别墅或将重出江湖，改善客群将会拥有更多选择。

截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超过40㎡。

房地产行业的目标，逐渐从“有房住”转变为“住好房”。

接下来，包括广州在内，全国各地的低密产品将会迎来新一轮的爆发期。

更多的“好房子”，正在路上......