土地转让及时过户

土地转让未办理过户登记，原权利人能否主张后续权益？行政机关核发规划许可证的程序合法性如何审查？

1994年，张某通过出让取得某县工业用地使用权，办理建设用地规划许可证。1995年，张某将土地转让给杨但未办理变更登记。1996年，行政机关以会议纪要形式调整土地用途，收回张某等6户土地使用权并发放补偿款。2010年，行政机关为化解信访矛盾，协调第三方企业将调整地块部分土地转卖给杨某等原购地户。2012年，行政机关为杨某核发建设用地规划许可证。张某认为许可证侵害其权益，提起诉讼要求撤销。

本案的胜诉关键点是：1. 行政许可程序瑕疵：依据《城乡规划法》第三十八条，核发建设用地规划许可证需以国有土地使用权出让合同为前提，且规划条件不得篡改。本案中：行政机关在2012年12月核发许可证时，杨某尚未签订国有土地使用权出让合同，违反“先合同后许可”程序要求。同时许可证记载的“建筑密度96%、容积率3.98”与后续出让合同约定的“建筑密度80%、容积率3.34”显著冲突，擅自改变规划条件。2. 行政机关无权确认民事合同效力：杨某主张其通过土地转让协议承继张某权利，但行政机关直接以此为由核发许可证，超越职权范围。民事争议未决不得作为行政依据：张某与杨某的土地转让纠纷已进入民事诉讼程序，行政机关在民事确权前核发许可证，违反“行政不干预民事争议”原则。3. 行政机关证据链存在缺陷;行政机关以信访处理意见替代法定批准文件，未提供正式的土地使用权收回批复或补偿协议。核发许可证前未要求杨某提交建设项目批准文件、土地权属证明，违反《建设用地规划许可管理办法》第五条。

本案具有重要现实意义：企业转让土地须及时办理权属变更登记，避免后续因登记缺失丧失对抗第三人及行政机关的主动权。对行政机关核发的许可证，需重点核查前置文件（出让合同、立项批文）完备性及规划条件一致性，必要时提出程序合法性异议。遇民事与行政交叉案件，应同步推进民事确权诉讼与行政程序审查，防止行政机关以“先行处理民事争议”为由拖延履职。

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