国家级期刊刊发｜浙江省亚运遗产“好房子”安居标杆

本学术研究发表原载于《建筑》2025年第 997期

《建筑》创刊于1954年5月15日，是由中华人民共和国住房和城乡建设部主管、建筑杂志社主办的住房和城乡建设系统类型期刊。《建筑》被中国知网、万方数据知识服务平台等数据库收录，曾被原国家新闻出版总署确定为第一批“中国期刊方阵”，被评为“双效期刊”；曾连续两届被原中华人民共和国建设部评为“建筑部优秀期刊一等奖”，属于中国一级期刊。

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宁巢·美地公寓：

高端租住好房子打造浙江省“人才磁场”

■ 作者：吴熠钧

*杭州市安居宁巢投资有限公司党总支书记、董事长

摘 要

■亚运遗产的“华丽转身”

■创新运营体系,保障好房子"住得好"

■优质服务让居住者共享成长

关键词：

高知人才社区 |亚运遗产安居标杆

2023年于浙江省杭州市举行的第十九届亚运会落幕半年后，钱塘江畔的亚运村热度不减，以全新姿态再次走红。曾经的媒体村“华丽转身”，成为“高知社区”宁巢·美地公寓（以下简称“美地公寓”）。该公寓坐拥亚运遗产带来的优质设施，租客多为高学历人才，备受关注。美地公寓月租仅为同地段公寓的一半左右。得天独厚的软硬件优势，让美地公寓成为名副其实的好房子标杆之一。

▲宁巢·美地公寓实景图

01

亚运遗产的“华丽转身”

美地公寓系浙江省首个由国际赛事场馆转型的人才社区，总建筑面积27万㎡，包含3746套精装租赁住房。作为城市人才战略载体，项目定位于构建“知识型社群生态圈”，服务对象聚焦数字经济、生命健康、高端制造等战略新兴产业领域人才。

美地公寓推动了亚运资产转型，2023年亚运会落下帷幕后，曾经接待全球媒体的楼栋迎来了全新的命运。政府投资，将这里改造成拥有全省规模最大的人才专项租赁社区。

美地公寓明确该项目以打造“高端人才社群”为目标。投入5000万元用于全屋智能系统升级，实现人脸识别通行、能耗监测预警、智能家居联动等功能，每户配备可编程智能终端。公共空间更是占到总面积的30%，保留了亚运会期间的国际通信基础设施，让居住者享受便捷与高效。

▲宁巢·美地公寓实景图

02

创新运营体系 保障“好房子”住得好

美地公寓的租客群体，堪称“人才芯片”，每一位入住者都要历经学历、人才等级、资产清白三重认证体系的严格筛选。社区租客画像也揭示了深层次的城市战略布局。约41%的租客系数字经济领域精英人士，27%从事科研教育工作，18%集中在生物医药和高端制造行业。

特殊的客户群体也为后期运营提出了挑战。依托国企背景优势，美地公寓在租金定价上尽显担当。租金制定基于成本核算，有效抵御市场波动影响，确保了价格的稳定与合理性。项目运营中建立双周期评估模型，即24个月租金评估周期+12个月政策校准周期模式。

美地公寓实行动态定价机制，对人才群体给予20%～100%不同的梯度补贴体系，并开发智能调价系统，实时对接周边3公里租金指数。人才专项租赁住房的租金，由产权（运营）单位委托有资质的第三方房地产评估机构，参照同地段同类型市场租赁住房评估确定，即评估租金。项目实行一房一价，租金不包含物业管理、公共能耗、停车服务、水电燃气、宽带及产权单位（运营公司）提供的增值服务等费用 。租金每2年评估一次，新签、续签合同均按最新评估价格执行。

杭州将人才分为A-E类的金字塔结构，像诺贝尔奖得主、院士级学者这样的顶尖A类人才处于塔尖。而宁巢·美地公寓的租客，主要是掌握核心技术的B-E类中坚力量。2024年冬季首批房源开放申请，936套房子收到2519份申请材料，硕士学历占比62%，博士及海外名校背景者达15%。

为了吸引和留住各类人才，美地公寓在租金优惠上诚意满满：杭州市A、B类高端人才可享受免费入住的优厚待遇；C、D类人才入住能享受2折超低折扣；E类人才也可享受4折租金优惠；其他经认证的人才同样能以7折租金入住。一系列优惠政策，表明美地公寓对人才的重视与尊重。

傍晚的共享办公区，常常出现有趣又震撼的场景：左侧屏幕滚动着基因测序数据，右侧投影着半导体芯片架构图，中间桌面上则铺着某跨境并购案的尽调报告。如此高浓度的跨界交流，让一位投资人笑称这里是“杭州最昂贵的免费智库”，处处展示出亚运村C位的“硬核”浪漫。

▲宁巢·美地公寓实景图

03

优质服务 让居住者共享成长

如果说硬件设施是宁巢·美地公寓的坚实骨架，那独特的运营体系则构建起充满活力的居住生态。项目团队深知高知人群追求的不是保姆式服务，而是能激发创造力的“共生系统”。因此，运营团队不再以传统管理者的身份发号施令，而是像园丁一样精心维护这个生态，设计出“宁巢成长值”体系。

当好房子为使用者赋能，居住者的成长值获取途径呈现出多样化特点：基础行为方面，按时缴纳租金、水电费，完成实名认证、完善个人资料，都能获取成长值，体现租户的守约与配合；社区治理参与方面，参加节日庆祝、文化讲座等社区活动，或是在社区提出合理建议、帮助他人，也能得到相应奖励；租赁时长也纳入考量，住得越久，积累的成长值越多，此举可吸引并鼓励租户长期稳定居住。

与之对应的，成长值权益也十分丰富：租金优惠上，达到对应等级，续租时可享受折扣或获得优惠券直接抵扣；服务升级方面，能享受免费家政、维修加急服务，还能增加免费使用会议室、健身房等公区的时长；生活福利也不少，可参与抽奖赢家电、生活用品，还能拿到周边合作商家的餐饮、购物、娱乐优惠券，吸引了租客积极参与。

公寓花园的星光剧场每周都有丰富的活动。比如曾将中控室切换成“量子物理夜话”场景，浙大量子信息研究所青年研究员用全息投影解析“九章”量子计算机原理，台下华为2012实验室工程师和医学院教授听得认真，求知氛围浓厚。

在美地公寓，居住空间早已超越简单的居住功能，成为人才价值跃升的“催化剂”和“放大器”。主管部门通过美地公寓客户群体情况，筛选出城市急需的创新因子；企业能从中捕捉前沿技术的早期动态；个体也能在交流碰撞中拓宽认知。

美地公寓通过空间功能再造、智能系统赋能、社群生态培育多重创新，探索出大型赛事场馆可持续利用的新范式，运营半年多即实现98%出租率，带动周边形成人才服务产业链，美地公寓相关经验已纳入《杭州市保障性租赁住房建设规范》地方标准编制体系。

▲宁巢·美地公寓实景图

内容来源：原载于《建筑》2025年 5月刊 第997期

原创作者：吴熠钧

内容审核：URI城市租住研究中心

内容复核：建筑杂志社

运营编辑：树懒