京城来客 | 中建智地百亿围城

观点网 房地产深度调整的这些年，行业洗牌加剧，新的市场“霸主”已然诞生。

从规模来看，2024年全年，中国建筑地产业务销售额达到4219亿元，甚至超越了地产一哥保利发展。

不过，由于“中建八子”旗下有各自的平台公司，分散的品牌使其知名度与辨识度远不及中海、保利等，其业务规模也时常被外界忽略。

其中，中建智地作为中建一局子公司，是北京市场近几年杀出来的企业。

据了解，自2020年喊出“二次创业”口号之后，中建智地便卯足了干劲，接连打造了北京国贤府、中建·北京宸园等项目。

短短五年时间，中建智地迅速进入200亿规模门槛，在北京市场继续增储扩张。

就在今年4月末，中建智地联合金茂、越秀以126亿元代价夺得黄杉木店地块，押宝朝阳。

不过，高调抢地之下，中建智地在北京市场也存隐忧，比如储备项目不足、部分项目去化不佳等等。

对内，中建壹品、中建玖合、中建东孚等“兄弟单位”虎视眈眈；对外，北京市场有中海、华润、保利、北京城建等分食，“后来者”中建智地如何迅速抢占市场？

押宝朝阳

近日，有市场消息称，中建北京宸园的销售正在为黄杉木店项目蓄客。

对此，观点新媒体咨询相关中介，该人士表示，“黄杉木店126亿那块地，下个月就开样板间了”。

早在今年4月28日，中建智地联手中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店城中村改造地块和孙河组团地块。其中，中建智地持股48.5%，中国金茂、越秀地产、朝阳城发分别持有32.5%、17%、2%股权。

在上周举办的合作伙伴盛典上，中建智地京东公司副总经理庞思广表示，上述项目将打造成为中建智地在朝阳的第三座宸园。

据了解，中建智地目前推出了四个产品系列，包括宸系、府系、璟系和印系。其中，宸系被视为顶级产品，其次为府系，定位为高端品质改善产品，而璟系和印系主打首置和首改。

在此之前，中建智地已经在北京打造了两个宸系项目，分别为位于朝阳奶西村的中建宸园以及位于东四环酒仙桥的北京宸园。

其中，位于奶西村的中建宸园于2022年11月5日首次开盘，当日热销近33亿元；位于酒仙桥的中建北京宸园则在去年10月13日首次开盘，当日斩获61.5亿元销售额。

市场消息显示，该项目开盘169天，成交110亿元，网签均价达到11万+，目前项目已经正式收官。

朝阳已经成为了中建智地的“福地”，在该板块打造的两个项目接连传出好消息。而今，中建智地继续押宝朝阳，这一项目能否持续打造“传奇”，仍不得而知。

观点新媒体查阅发现，该地块五公里范围内在售的改善型项目包括保利朝观天珺、御翠园、保利北京和煦境、玺悦朝阳、金茂满曜、融创壹号院、中海万吉玖序、北京宸园等。

其中，御翠园项目于前不久推售新一批房源，高层项目较去年开盘价格下降近百万，别墅项目因总价较高，下调幅度更为明显。

价格优势下，御翠园项目吸引了一大批购房者，这在一定程度上与中建智地黄杉木店地块形成了竞争。

与此同时，保利朝观天珺同样虎视眈眈，该项目在5月23日取得预售许可证，预计在5月28日开盘，157平方米大户型项目预计在6与中旬开盘。

多重竞争之下，中建智地面临的压力可想而知。

投拓策略

时间拉回2019年，中建智地还叫做中建一局集团房地产开发有限公司。虽背靠“中建系”这棵大树，但于北京市场还是刚刚起步。

彼时规模尚不足百亿，而中海在北京一个区域的销售已接近300亿元，首开、远洋、华润、万科等企业于北京市场的销售也达到百亿规模。

改变自2020年开始。伴随着樊飞军与吴国强的擢升，中建一局地产公司开始了新一轮改变，最明显的便是公司品牌名统一。

2020年6月，中建一局集团房地产开发有限公司正式更名为中建智地置业有限公司，有关“二次创业”、“打造房地产行业的地标”等远大目标接踵而至。

更名后，中建智地为迅速实现规模跃升，接连在全国各地抢地。

2020年，率先在北京拿下房山大学城、顺义马坡两宗地块；2021年开始，北京每一场土拍，中建智地几乎均未缺席，尤其在2022年第四批供地中，报名参拍了全部6宗地块。

除了北京市场，更名次年又迈出了全国化步伐，第一站选择长三角。

2021年1月4日，中建智地正式成立首个城市公司——苏南城市公司，负责苏州、无锡、常州的地产项目运营管理；同年落地天津、2022年落子广州增城……

从目前情况来看，中建智地京外布局稍显乏力。从该公司官微获悉，目前在京外仅有三个项目在售，分别是常州龍宸壹號、常州中建国贤府以及苏州中建·虹溪璟庭。

从第三方平台获悉，目前龍宸壹號还有188平方米及235平方米四居户型在售，剩余套数不多；至于常州中建国贤府，据相关中介透露，目前已没有新房在售，只有少量二手房挂牌。

苏州中建·虹溪璟庭方面，去年10月第七批房源领证，共196套，货值6.1亿元，目前也只有少量房源在售。

换而言之，无论是常州还是苏州，目前在售项目较少，且大部分处于清盘状态；其他区域包括无锡、天津、广州、上海、南京等地，一无在售货源，二无储备货源，处于“空窗”状态。

相比于京外，中建智地近两年加紧了北京区域纳储力度，布局也从房山、顺义等向中心区域朝阳靠拢。

数据显示，2021年、2022年，中建智地在北京拿地金额分别为73.84亿元、37.9亿元。2023年开始，这家企业更是加大投入，2023年砸下约85亿元，2024年投入了133亿元。

数据来源：公开报道、观点指数整理

中建智地为何不断加大北京市场的投拓力度？

一方面，北京市场向来是房企必争之地；另一方面，中建智地的高调增长进程也在北京楼市集中体现。

以2020年拿下的房山大学城、顺义马坡两个项目为例，前者作为中建智地统一品牌名后的“首秀”产品，入市即迎来巅峰，成为北京当年销售套数冠军，成交1051套，实现销售额近33亿元；而后者开盘销售8.8亿元。

而后，中建智地在北京打造的几个项目均录得不错的成绩，这也为后续布局增添了底气。

至于投资步伐逐步向中心城区转移，有熟悉北京市场的业内人士透露，近两年楼市下行，北京各区的交易呈现出两极分化，朝阳区成交量持续领跑，外围去化压力整体较大。

北京喜忧

不过，重仓北京的中建智地，也是有喜有忧。

一方面，几个重点项目一经面世便迎来热销，市场反响较高。其中，今年4月19日，位于北京市昌平区未来科技城板块的北京国贤府二期正式开盘。据官方当日披露的海报显示，该项目首开销售358套，收金21.4亿元。

除此之外，去年10月13日首次开盘的中建北京宸园，于开盘当日即斩获61.5亿元销售额。

前不久消息显示，该项目开盘169天，成交110亿元，网签均价达到11万+，目前已经正式收官。

另一方面，也有部分项目翻了车。比如位于房山的京华国贤府，便遭遇了去化难的问题。

据了解，该项目是中建智地2021年12月27日经过28轮角逐后，以18.63亿元上限价格拿下，溢价率15%。

值得注意的是，该地块设定有“现房销售”面积上限3.1万平方米的规定。

起初，该项目作为中建学府印悦二期面向市场，2022年9月24日、10月21日分别获取两张预售许可证。

不过，或许是源于现房销售限制，也可能中建智地计划把现房销售作为卖点，总之这个项目的出售情况并不乐观。市场数据显示，截至2024年7月25日，距离取证已有近两年时间，仅完成12套网签。

2024年8月24日，项目以“京华国贤府”之名重新开盘销售。

更名再入市的这个项目，销售价格明显较中建学府印悦一期有较大幅度下调。数据显示，中建学府印悦一期项目网签均价为4.2万元/平方米，而从北京住房城乡建设委官网消息来看，京华国贤府成交均价不足3.8万元/平方米。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

借调价的举措，京华国贤府销量有所提振。

从北京住建委官网消息来看，2022年9月24日获取的预售许可证，共计推出515套住宅，准许销售面积4.17万平方米。截至目前已签约套数513套，签约面积4.15万平方米，成交均价3.75万元/平方米。

2022年10月21日取证项目，可售套数724套，可售面积5.97万平方米。截至目前销售套数410套，签约面积3.32万平方米，成交均价3.64万元/平方米。

综合计算下来，该项目去化率达到93.39%。

除京华国贤府之外，与中建北京宸园“一母同胞”的中建璞园PARK，同样面临一定的去化压力。

据了解，2024年6月，中建智地联合朝阳城发、江苏绿建以112亿元价格摘得“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组团地块。

其中，孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006地块即为中建璞园PARK项目；朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块则被打造成为北京宸园。

中建璞园PARK项目与北京宸园在同一天开盘，整体而言，市场关注度并不及北京宸园。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

从销售表现来看，于开盘当日，中建璞园PARK实现销售22亿元；2024年11月18日，这一项目取得第二批预售证，直至目前加推项目售出37套，签约面积6924.17平方米，去化率仅29.63%。

虽然网签存在一定滞后性，但自二批次取证加推至今已有半年时间，销售略显乏力。

对中建智地而言，北京成就了其高速增长的业绩，但并非一直平坦，总有崎岖不平之时。最新获取的126亿地王项目，未来走势也值得持续关注。

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