广东
哎呀，王健林这两天又频频上热搜了。今年以来，他累计已经被冻结了 4.9 亿股的股权。其实从中国首富到目前的现状，王健林到底做错了什么？为什么会一步一步走到现在？最新消息是他卖了 48 个万达广场，他到底是做错了哪几步，从中国首富走到现在？还有没有机会翻身呢？咱们来好好分析一波。
很多人觉得王健林走到现在主要是因为对赌协议的问题 —— 上市对赌一次又一次没成功，所以不得不融资、卖万达广场来填平之前跟资本对赌的资金缺口。但实际上，这只是表象问题。他愿意去对赌的根本原因还是资金压力。王健林从普通公务员下海创业成为中国知名企业家，肯定有其能力，但走到这一步，我个人觉得最大的问题在于他当年那句 “清华北大不如胆子大”。
回顾王健林这一代 60 后、70 后的企业家，很多人白手起家，某种程度上意味着早期靠 “空手套白狼” 起步，缺乏原始积累，第一桶金多靠胆子大赚来。这就注定他们后来发展依赖极限杠杆，通过高杠杆迅速扩大生意规模。对比香港企业家，如李嘉诚、李兆基等，他们用六七十年时间一步一个脚印积累财富，而王健林巅峰时身家曾超越李嘉诚，用 20 年走完别人几十年的路，背后隐藏着深层问题。
做生意有其逻辑，王健林从事的商业地产是资金密集型产业，建商场收租的回报率通常只有百分之几，扣除贷款利息后利润可能仅 1%-2%，若经营不善甚至可能亏损。香港商业地产公司往往用几十年时间才发展到十来个物业，年租金规模 200 多亿，而万达巅峰时年租金规模达 300 多亿，扩张速度远超常规。
王健林的 “秘诀” 在于杠杆，但玩法与恒大不同。恒大靠借钱、拖欠供应商货款和银行贷款，而万达采用 “租售并举” 模式：不仅收租，还售卖万达广场周边配套的商铺、住宅等物业。他曾表示，卖掉周边配套物业就能收回项目本金，后续租金几乎全是利润。这套模式在地产黄金周期内十分奏效 —— 巅峰时一年扩张 50 个万达广场，靠快速售卖物业回笼资金支撑扩张。但当行情下行，人们不愿买房买铺，库存积压导致资金周转失灵，加之此前为扩张与资本对赌失败，陷入 “越赌越陷” 的恶性循环，最终不得不出售万达电影、万达广场等核心资产回笼资金。
王健林能否走出困境？我认为有机会，这并非取决于他个人，而是行业周期。最难的时期（如两三年前恒大爆雷、碧桂园和万科出问题）已过去，只要再撑一两年，待行情回暖，万达手上的资产有望盘活，资金困难或随之缓解。但关键在于，王健林需吸取教训 —— 做生意不是规模越大越好，而是看谁走得更久。恒大当年够大，却在一瞬间崩塌，便是深刻的教训。
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