口头承诺申请免租政策却未获通过，等待审批期间的租金要不要付？

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置业公司工作人员口头承诺为商家申请免租政策，经过一段时间的审批流程后未能通过，在此期间的租金要不要付？

案情简介

2023年5月，某公司作为甲方与卫某作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2年，即2023年9月至2025年8月。某公司于2023年5月将案涉商铺交付卫某，卫某接收经营，并就案涉商铺向某公司支付履约保证金16362元及至2024年1月的租金及物业费。

自2024年2月，卫某与公司工作人员协商解约撤店事宜，工作人员表示可以为卫某申请免租政策，卫某继续经营，并停止缴纳租金及物业费。此后，卫某多次向公司工作人员询问免租政策申请进度，工作人员多次表示“正在审批中”“等公司批复”等内容。2024年7月，免租政策申请仍未通过，经过与公司工作人员协商，卫某最终还是决定撤店解约。2024年12月，因双方对2024年2月至2024年7月的租金等费用争议较大，公司将卫某起诉至槐荫区法院，请求判令被告支付2024年2月至2024年7月的租金、物业费及违约金。

卫某辩称，原告明确承诺将给予被告免租待遇，故被告停止缴纳租金，被告根本不存在违约行为，且撤店时某公司并未要求其支付租金及物业费，因此不应负违约责任。

法院审理

法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。某公司与卫某签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性效力，合法有效，双方均应按合同约定内容履行义务。某公司已向卫某交付了符合合同约定的商铺，卫某亦应按合同约定向某公司支付租金、物业费等费用。

卫某主张某公司已向其承诺免租期，并提交微信聊天记录。本院经审查认为，某公司工作人员在微信聊天中多次表示需要公司走决策流程，且卫某也是多次询问，其应当知道免租期的决策并非工作人员个人所能作出，故卫某关于免租期的主张本院无法支持。卫某应支付自2024年2月至2024年7月的租金、物业费。

某公司主张的违约金。通过卫某提交的微信记录可见，卫某之所以未缴纳租金及物业费，系对某公司对其申请免租事宜有合理期待，卫某于2024年4月询问公司工作人员免租谈下来的几率，说明之前双方协商了免租事宜，卫某也提出了免租申请，而公司工作人员在次日明确告知“问题不大”，卫某据此未支付租金和物业费，系对免租申请存有合理期待，并非恶意拖欠。现因免租申请未审批通过而要求卫某支付自逾期之日起至2024年7月的违约金显失公平，本院不予支持。因卫某于2024年7月撤店，自该日起其应当知道免租期的申请未通过，应向某公司支付相应费用，其辩称其撤店时某公司并未要求其支付租金及物业费，表明卫某无需再支付该费用，卫某的主张无法律依据，本院不予支持。在此以后，其未缴纳租金和物业费的行为给某公司造成损失，故应支付2024年7月后的违约金。

综上，法院依法判决卫某向公司支付租金、物业费和2024年7月后的违约金。驳回公司的其他诉讼请求。

法官说法

在房屋租赁合同关系中，合同条款是双方履行义务和主张权利的重要依据。当出现如免租期这类争议事项时，关键在于判断双方是否就该事项达成明确、有效的约定。商家口头承诺免租期，但如果需经过特定流程审批，在审批结果未明确前，不能仅凭口头承诺就认定免租期成立。

同时，在合同履行过程中，双方应秉持诚实信用原则。如果一方因合理信赖对方的承诺而做出相应行为，即便最终承诺未兑现，在判断违约责任时也需综合考量具体情况。法官提醒大家，签订租赁合同时，对于诸如免租期、租金调整、违约责任等重要条款，一定要明确约定，避免模糊不清引发纠纷。一旦发生纠纷，要及时收集和保存好相关证据，通过合法途径维护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。 合同自通知到达对方时解除； 通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。 对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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郭军律师

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