上海一套法拍房2.7亿成交 折合单价超50万元/平

财联社5月27日讯（记者 王海春）位于上海的一套法拍房，成交单价超过了50万元/平方米。

这一被拍卖标的物，为位于上海市长宁区新华路329弄30号1幢、2幢的花园住宅，合计建筑面积535.04平方米（1幢：426.6平方米、2幢：108.44平方米）。

上述房屋用途为居住，房屋类型为花园住宅，于5月26日开始拍卖。该标的物起拍价2.5亿元，以535.04平方米合计建筑面积计，被拍标的物折合起拍单价约46.73万元/平方米。

由此，该房屋成为近几年以来，上海法拍房市场中最贵的房屋之一。

按竞买规则，本次拍卖保证金为2500万元，增价幅度为100万元及其整数倍。竞买记录显示，共有两位买家参与竞买。经过19轮竞价，竞买号为D7500的买家，于5月27日上午以2.7亿元的价格拍得前述标的物，较起拍价溢价2000万元。以此计，该标的物折合成交单价，约50.46万元/平方米。

上海一套法拍房2.7亿成交

据了解，本次被拍卖的房屋，所有者并非个人，而是企业。平台信息显示，前述房屋的权利人，为上海而之广告有限公司。

据上海市第三中级人民法院决定书，2024年11月5日，法院根据相关申请，裁定受理上海而之广告有限公司申请破产清算一案。按相关法规，法院按相应程序指定上海汇同清算事务有限公司担任上海而之广告有限公司管理人。管理人职责中，包括管理和处分债务人的财产等。

为何这一法拍房会以如此高的价格成交，对此，业内人士表示，这与标的物所在位置，以及房屋性质等因素有关。

公开资料显示，该房屋位于上海内环内，所在小区为新华别墅小区，位于徐家汇商圈西北侧，毗邻上海交大。除地段方面拥有天然优势，该房屋花园住宅的房屋类型，亦具备稀缺性。

从价格角度看，58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，上海产权明晰、可正常交易的成套独栋老洋房，预计不足百套，多分布于新华路、淮海路、建国路等传统老洋房聚集区，其挂牌单价均超30万元/平方米。

“本次被拍花园住宅的拍卖价格，单价远高于周边市场二手房挂牌价；虽然单价偏高，但老洋房的人文价值，尤其是若有名人居住历史，会对价格形成不小的影响。因此，对此类房屋评估时，不会只看地段，包括人文价值等也是考题的关键因素。”陆骑麟称。

研究人员介绍，从价格维度考量，新华路板块这一法拍房虽然具有位置等方面优势，但并非已成交房源中的“最贵”。

“浦东华洲君庭、九间堂等别墅项目，近几年均有总价3亿元上下的房源拍卖成交案例。不过，起拍单价超46万元/平方米的房源仍属罕见，在当前法拍市场乃至二手房挂牌房源中，仍具有一席之地。”陆骑麟说。

事实上，上述标的物成交价不低，但无论是总价还是单价，均未打破此前纪录。

2021年10月，位于上海华山路889号的老洋房以8.5亿元的总价成交，成交单价高达75万元/平方米。该建筑建成于1948年，原为永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。

2024年4月，位于静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，该物业产证面积307平方米，高达100.9万元/平方米的成交单价，打破此前华山路889号的单价纪录，创出新历史新高。

而从买家角度观察，陆骑麟告诉记者，此类房产的成交情况，很大程度上取决于购房者的个人偏好以及资金实力。

“就竞拍者而言，这一级别的房屋，是实力买家资产配置的重要方向之一。目前，市场上具备这样资源禀赋的房屋，数量并不多。在可选择范围相对有限的情况下，法拍市场成为买家购置此类资产的优选途径，因而其价格才能达到如此高位。此外，这类资产若作为融资抵押物，也具有一定优势，一旦业主面临资金周转需求，能够通过变现等方式，为资金流转提供有力支持。”陆骑麟补充道。

就法拍房市场情况，中指院分析师表示，近几年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。

以今年一季度情况为例，据中指院监测数据，法拍房源清仓率较高城市集中在长三角地区，成交量TOP50城市中杭州清仓率最高，为69.34%，温州、台州两个城市清仓率分别为66.8%、65.7%，排第二、第三位，上海清仓率高于62.5%，挂拍住宅房源576套，成交360套。

“尽管参与主体增多，但市场对价格敏感度同步提升，未来，高价值低风险资产或在法拍市场分化中展现相应价值。整体而言，法拍市场热度与区域经济、资产流动性紧密相关。”中指院分析师称。

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女子花31万拍下83平房子直呼"巨坑"：物业费1年8000元

刘女士反映前段时间她在拍卖平台上拍下了一套公寓，本想投资收收租结果仔细一打听，每年的物业费可以说是“天价”。

刘女士接受采访

刘女士：有朋友在这旁边买了这房子，觉得这个地段很不错，想赚这个租金收益，收益率回报率觉得很高，我也有兴趣。因为在外地，我就在网上看，刚好看到同一地段这里有个酒店在拍卖，市场周边的价格我大概也了解了一下，大概二三十万左右，跟我拍卖成交价差不多。

记者：租金回报呢？

刘女士：租金回报大概有十个点左右。

刘女士拍下的房间

刘女士介绍，她平时住在杭州在拍卖平台上看中了绍兴世纪东街上永利大酒店1702室，建筑面积83平方左右，3月30号她以312300元的价格拍下，目前交了5万元保证金。

酒店房间信息

刘女士：结果到这里来以后，根本楼都上不了，没有办法交接。电梯是有的，但是我是没有办法使用的，因为电梯是他们酒店装的，就是不给你用。

记者：有梯控吗？

刘女士：对，有梯控。

记者：所以这里物业跟水电怎么收？

刘女士：这里房租一年一万多，每年收物业管理费和电梯使用费就是8000元，水电还要再额外收钱。

刘女士带记者进入电梯

刘女士介绍她拍下的那套公寓就在这家永利大酒店楼上，竞买公告页面显示本次拍卖标的物业管理费、水电费等费用拍前自行了解，后续费用和酒店自行协商，处置单位是中拍破产清算事务南通有限公司。

刘女士说她没有原房东的信息之前也跟拍卖公司协商过，看能不能再次把房子挂出去拍卖。

刘女士展示竞买公告

中拍破产清算事务南通有限公司 工作人员：物业管理费这个东西我说实话，我们也没有办法。他那边说那个点，他说本地人跟外地人，这个东西也没有一个特别的标准，所以说这个东西只能沟通协商。比如说我们公告上写的，比如说拍之前，像你这边没去看的，他们好多人自己去看的，他自己去看也去问酒店。

刘女士：因为这是很大的一个巨坑，到时候我怕人家找我，到时候人家起诉我我不是有责任吗？

中拍破产清算事务南通有限公司 工作人员：这个不会找你，找我们，拍之前她可以去了解。

刘女士：你叫我找酒店问，当时我找了酒店前台问了，酒店说的是不知道。

刘女士称酒店前台不知情

在刘女士拍下之前这套房子已经被拍卖了两次，显示价格分别是40.1万和34.03万。

刘女士的房间曾被拍卖过两次

刘女士说后来联系上了酒店的一位许经理，微信聊天里对方说“管理分摊费是交8000一年，水电的话会给你单独装好电梯卡会给你一个一张”并表示“房东不是永利公司只是邻居关系”。

刘女士和许经理聊天记录

现场17楼其他几位业主表示他们的物业费单价跟刘女士了解到的差不多，这笔费用究竟是怎么回事呢。

刘女士：如果我知道，我绝对不买。

绍兴袍江永利大酒店 许经理：这个就跟股票一样，股票有风险，买的时候就，这个房子你只要正常想想，在世纪街上面，这么大的面积，只要这么点点钱。17楼只是邻居关系，相当于一栋楼里面我们只是大户。

17楼业主：物业费不是交给你，你们收的吗？

绍兴袍江永利大酒店 许经理：不是我收的，不是酒店，你们可以自己去开通水电的呀。

记者：梯控找谁呢？

业主：找许主任，还是找您？

绍兴袍江永利大酒店 许经理：我现在不管这个事情，办公室我已经不管了。总的电缆，电缆也会有损耗的嘛，维修的包括水管，都是在酒店在承担，电梯这一块我们也是在那个。每户业主不同收费也不一样，可能自己的关系也不一样。

业主：标准不统一吗？

绍兴袍江永利大酒店 许经理：标准原先是统一的，但是后来都是慢慢下来了。

业主和许经理对话

现场许经理没有解答具体的收费标准，留下了几位业主的联系方式表示会再和领导反馈一下，刘女士说8000元一年的管理费用实在没法接受，也不想再和酒店方协商，希望终止这笔交易。

房间内景

阿里拍卖 热线客服：具体的一个退理流程也需要专员给她一个回复，我这边不是很清楚，非常抱歉了。

拍卖页面

刘女士表示自己会等等平台方的回复，也会考虑通过法律途径解决。