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✨天津 龙湖·龙耀城✨✽✽✽✽
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原创微言颂庭微言颂庭2024年11月16日 19:18天津

看房日记——龙湖.龙耀城

容积率2.2

绿化率40%

车位比1：1.2

物业:龙湖， 3.5/㎡

交房时间：2026.4毛坯交付

目前在售户型：高层中户89，边户110，洋房123、140、176.

房地产市场真的是后浪推前浪，后浪龙耀城把曾经的北辰的销冠未来城拍在了沙滩上。抢过了北辰一哥的位置，按理说未来城要商业有商业，要地铁有地铁，要配套有配套，但是不争气的远洋物业把整个板块的价值干得稀碎，未来城直播间里老业主不是问什么时候修路就是问什么时候十一学校能建成，尤其是六期南侧那条路一直没修，伤了太多老业主的心，所以哪怕七期价格再便宜，成交也一直打不过龙耀城。

河北红桥一路之隔，是龙耀城得天独厚的位置优势，可以承接河北红桥外溢以及北辰改善的客户。西侧地铁四号线在建，距离四号线柳滩站500米。配套南开学校北辰分校的九年一贯制。项目东南侧为规划的13万方的商业，据销售说为龙湖天街。龙湖的口碑和物业也一直被业主认可。

说回项目，为了卖房子，龙湖和华北集团真是下了血本！我还是第一次看见这种建了一半直接改规划的项目。要知道改一次规划可是一笔不小的费用。之前项目规划的小高加洋房在只盖了两栋小高后全都改成了洋房，剩下没建的洋房也全都变成了最新的外跨阳台的设计，先不说外跨阳台好不好用，反正流行什么建什么，什么好卖卖什么。适应市场的速度值得佩服。

为了让城市界面显得更好，龙耀城南侧大片的待开发地块，全都整理成了体育公园，篮球场，羽毛球场，已经建好，节后看房时，又新建了一座小黄鸭主题乐园，项目东南角那个商业地块的滑雪场也已经基本成形了。但是需要注意的是，体育公园仅为临时性建筑，后面建设三期时，体育公园将会拆除。

龙耀城配套的云谷公园已经实体呈现，这个公园在项目建成后会予以保留。为了吸引眼球，大飞机都给你放在那了。甚至给奥运冠军送了一套房子，创造了一波又一波的流量，话题度满满，给来看房的客户很好的观赏体验。配套对应的南开北辰学校的九年一贯制也已经动工。

我一直秉承理性客观的分析项目，该说还是要说，免得被项目精美的售楼处和样板间蒙骗。

通过龙耀城的航拍照片，龙耀城一期就像一个孤岛一般屹立其中，地块周边还有很多未开发的土地，虽然南侧整体做成了体育公园，但是这都是暂时的表象，这些早晚会拆掉的，都会开发成房子。可以确定的是，龙耀城一期业主会在十年之内被后面开发的项目环绕，周边施工产生的灰尘，每天夜里施工、装卸以及大车运输的噪音会困扰业主很久。

龙耀城二期在一期的东侧，据说还是华北集团拿地，是否为龙湖继续建设还是未知数。所以买了东侧楼位的客户会受到二期施工的建设噪音影响。

但是可以确定的是后面产品一定会更新更好，会对一期的保值性产生一定影响。竞品多，不保值是所有大城的板块的通病。

户型类别:

目前在售主力户型，高层中户89，边户110，洋房123。带外跨阳台。

高层89中户总价150-170W,次卧面积全部赠送，书房和客厅墙面打通后形成宽厅，总价低，非常适合刚需。

高层110边户总价180-200W，主卧卫生间为赠送面积。

洋房123总价250-280W增加了外跨阳台，阳台一半赠送面积将近9㎡，虽然本人不喜欢这种阳台，不过如果能做个简易的移动窗确实能大大增加实用度。我问销售后期能否安装简易窗，销售说的比较含糊，所以交房后具体能不能装还不能确定。

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