北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我刚看了您的文章，说花乡桥周边小区的那篇，碰巧我也正要在这附近买房，您能给做个详细的解读吗？也不用太麻烦，只要列出这几个小区的优劣势就行。
益辰欣园、怡海花园、鸿业兴园、三环新城、四合欣园、天兴家园、花香西苑、恒富花园。另外育仁里真的有拆迁的可能吗？溢价率具体多少？另外听说益辰欣园是沙坑儿上盖的，质量是否有影响？
A：
1、我做不了，您觉得不麻烦我觉得麻烦，顶多简单说两句吧。
2、益辰欣园最早叫未来城，是沙坑儿，但这不算劣势，坑越深的地基还越结实呢。或者说花乡一带净是沙坑儿，怡海和育仁里也都是，黄土岗到马场六圈一带多的是。
益辰欣园优势就是电梯板楼，劣势是密度大点儿。怡海优势是质量好配套齐物业好，劣势是塔楼太多，板楼的保值更高。鸿业兴园是商品房更强，两限房弱点儿。三环新城经适房，优劣势都很明显，避开铁道噪音就行。
四合欣园和天兴家园都是回迁房，质量普通地段儿挺好。花香西苑是政策房，自住型的，优势是跟商品房几乎同等质量，劣势就是临街。恒富华园也是优劣势明显，看具体的房源吧，一分钱一分货。
3、育仁里的拆迁说了很多年了，我也不知道有没有可能，主要得看旁边小学的规划吧，大概率要拆一块儿拆，否则光拆这么点儿面积意义不大。溢价率之前到过20%，现在估计也就剩10%了，拖的越久，希望越渺茫，都沉不住气也就降低溢价了。
4、简单就这情况，我真写不了太详细的，还是问当地中介吧。
仅供参考。
二
Q:
请问，我目前在海淀西翠路住，最近想买个小两居，接老人来京住，兼具保值属性吧，价位考虑350万左右，海淀合适的感觉不多，靠近西翠路这边的丰台房子有什么推荐的吗？另，不需要考虑学区，交通最好便利性，小区环境稍微好些。
A：
1、既然不需要学区，那为什么要看海淀的啊？海淀所有的普宅都带学位，也就都有学区溢价，西翠路一带30%吧。也就是说，花350万买套小户型，实际得到不超过250万的居住体验，那100万是学区价值，不上学的话发挥不出任何价值。而且今年是入学高峰最后一年，明年就是明确的拐点，到时候是否保值得看政策，考虑好再买。
2、而且您这靠近西翠路的丰台是什么标准啊？最近的也得是四环外的青塔了，四环内是没什么合适的。
这典型的就看长安新城吧，经适房社区，优势是规模大，早期的质量也不错，没学区溢价。但这种小区就是自住为主，期望值别太高，价格走势更跟随大盘就算成功。
或者说这预算不太好买到投资性太强的，因为北京的中位数在600万左右，超过这个价格的才算改善房，客户群体对价格不特别敏感，相对容易抬高价格。而市区总价不太高的多数都是刚需房，对价格敏感，那更跟随大盘就挺好了。
3、总之再考虑一下吧，适当取舍，房子是用来住的，长安新城是经适房中算相对兼顾的。
仅供参考。
三
Q:
请问，我最近在看朝阳的二手房，双井和九龙山片区去看了两次，比较心仪的有石韵浩庭、时代国际嘉园、天之骄子、金港国际。800-900W预算两居，南北或全南、东南户型，A派公寓也喜欢但目测够不到。
这4个小区章哥有没有推荐先后？另外备选的还有四惠的东恒时代二期，待看的还有奥森片区。想请教章哥的建议。
A：
1、推荐先后，在我看来都差不多，同一地段内同等小区，连物业费标准都差不多。所以就没必要排序小区了，看具体的房源更合适，毕竟房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少流动性强。
2、四惠的东恒二期，那如果再排序就肯定是这里优先啊，这是送分题。因为北京的规划是摊大饼，楼市板块也是以环线为边界，前些年四环内外的价格还差距明显呢，现在却能放在一起比价了，那只能说明是东恒二期的价格走势更好呗。
或者这么说吧，近十多年来，四环外大多数板块的价格走势都比四环内强。而双井属于两级分化比较明显的板块，豪宅真强，中等的中等，老房吃了不少亏。
3、奥森那就看了再说吧，离得这么远怎么考虑的通勤啊？如果都方便，那从投资角度肯定是先北后南，包括板块和具体小区。北边保值好的小区更多，但是价格也就更高点儿了，基本都10万左右。
仅供参考。
四
Q:
请问，我在固安孔雀城有一套房，买了好几年了，本意是退休后自住兼顾投资。现在是感觉租金还可以，那如果以租售比的理论来看待，是不是也应该房价触底了？
A：
1、具体数值是多少啊？北京的平均值是不到700，郊区一般800左右，环京如果在这个数值左右就说的过去了，可以看作基本触底。
2、不过说实话，这种用租售比来评估溢价的方法一般只适用于成熟板块，至少是入住率超过70%的小区，否则没什么意义。因为如果入住率很低，那即便是租金不低也没有代表性，毕竟有大量的房子是闲置状态的，相当于库存，一旦上市是必定降低市场价的。
3、另外一点，环京的租售比是个挺尴尬的存在，因为不好确定是用北京的当参照，还是用当地老城区的？
如果用北京的当参照，那北京的平均值是6/700，环京即便达到800都算说的过去。而如果是对标廊坊市区，那4/500就算高的了，环京的800就更高了，说明还是有泡沫的。
4、所以我也不敢多说什么，对环京楼市实在不熟。只能说如果以北京的当参照，再加上横盘的日子不短了，那可以算基本触底。
仅供参考。
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