48座万达广场换500亿续命？王健林的“包租公”生意经

王健林又双叒叕卖万达广场了！

这次直接甩卖48座，总价500亿，接盘方竟是腾讯、京东、阳光人寿组成的“熟人团”！

单座估值仅10.4亿，比去年腰斩还低，太盟带头掏出50亿兜底，国有银行贷款300亿，这波操作堪称商业地产史上最大规模的资本局！

更绝的是，万达卖完产权还能继续收管理费，彻底转型“包租公”模式。

不过，王健林个人83亿股权被冻结，苏宁、融创追债180亿，这500亿真能解万达的燃眉之急吗？

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熟人局再续前缘：腾讯京东阳光人寿又来接盘了

这次买卖，哪是资本交易，分明是万达的“老友记”重聚。

太盟投资集团牵头，腾讯、京东、阳光人寿等“老熟人”组团进场，直接把48座万达广场打包带走。

其实，这阵容眼熟得很——腾讯和京东早在2018年就掏出340亿入股万达，阳光人寿这两年更是买了6座万达广场，妥妥的“接盘专业户”。

腾讯：从股东到接盘侠的华丽转身

2018年，腾讯花100亿入股万达商业，持股4.12%，结果万达上市失败，苏宁、融创闹着要回购，腾讯却一声不吭。

2023年，腾讯旗下上海儒意又花22.62亿收购北京万达投资49%股权，这次更是直接下场买楼。

马化腾这盘棋下得妙，微信支付、小程序、智慧商圈系统一打通，未来逛商场刷脸就能支付，AR试衣、精准广告推送全安排上，线下流量全变成腾讯的“数据金矿”。

阳光人寿：险资抄底的稳赚逻辑

阳光人寿这两年成了万达的“接盘主力”，先后买了6座万达广场。

为啥？因为万达广场年均租金回报率6%-8%，比银行理财香多了。

就拿杭州拱墅万达来说，年租金1.09亿，险资买了就能躺着收租。

更绝的是，这些广场很多已经完成REITs底层资产备案，未来打包上市能赚翻。

阳光人寿这波操作，堪称“买楼收租+资本运作”的教科书。

太盟投资：资本掮客的连环计

太盟投资堪称万达的“白衣骑士”，2024年牵头600亿注资大连新达盟，这次又掏出50亿认购基金次级份额，承担高风险博取超额收益。

太盟的算盘打得精：先抄底万达的核心资产，再通过REITs证券化或整体上市退出。

据业内估算，成都金牛万达等12个项目发行REITs的内部收益率可达8.7%，远超普通商业贷款5.4%的成本。

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500亿买48个万达广场：骨折价甩卖还是资本抄底？

本次交易的这48座万达广场可都是“硬通货”，北京朝阳大悦城、上海五角场万达、成都春熙路项目，哪个不是年客流超2000万人次的地标？

但这次交易单座估值仅10.4亿，比2023年缩水65%，堪称“骨折价”。

接盘方却笑开了花，因为他们抄底的是万达广场的黄金地段和成熟客流。

从交易结构来看，太盟牵头成立500亿专项基金，自己掏50亿当“风险兜底”，国有银行贷款300亿，剩下150亿靠夹层融资。

这种“次级+优先级”设计，让太盟用10%本金撬动10倍杠杆，一旦项目回报率超8%就能赚翻，亏了也有次级份额先扛着。

万达则玩起“金蝉脱壳”——卖产权、留运营，每年坐收品牌管理费，彻底转型轻资产！

万达到底打的什么算盘？

万达商管现在背着2990亿债务，明年要还303亿，可兜里现金只剩116亿，缺口足足187亿。

再加上王健林个人83亿股权被冻结，苏宁、融创追债180亿，不卖资产真扛不住了。

但这次可不是单纯割肉，万达保留运营权彻底转向轻资产模式。

毕竟珠海万达商管去年轻资产业务贡献了80%利润，甩掉重资产包袱才能轻装上阵。

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王健林的连环计：卖卖卖能否解局？

王健林这两年简直成了“卖卖卖”专业户，2024年卖了30座万达广场，今年又甩卖48座，累计套现超800亿。

但这波操作背后，是万达的生死局。

1、债务压顶：股权冻结的达摩克利斯之剑

王健林最近有点惨，5月8日新增3亿股权冻结，3月18日北京万达文化产业集团80亿股权被冻结，冻结期限到2028年。

更要命的是，苏宁、融创追债180亿，仲裁结果还没出来，万达的股权重组卡得死死的。

这500亿交易要是成了，至少能覆盖年内到期的200亿公开债本息，但万达的债务窟窿还大着呢。

2、轻资产转型：是馅饼还是陷阱？

万达这两年疯狂转型轻资产，2024年轻资产项目占比突破60%，管理费收入98亿。

但问题也不少：第三方项目占比攀升可能稀释品牌价值，华润万象生活、龙湖天街等对手也在加速布局轻资产赛道。

更关键的是，万达虽然保留运营权，但产权没了，未来租金分成和管理费收入能撑住估值吗？

3、资本博弈：腾讯京东的野心

腾讯和京东这次接盘可不是单纯当财务投资者。

腾讯计划把微信支付、即时零售等生态塞进商场，京东则想把物流直接搬进仓库，实现“上午商场下单，下午小哥送货”。

未来的万达广场，可能变成“腾讯智慧广场”“京东即时零售中心”，线下消费场景彻底被互联网巨头重塑。

在言叔看来，则王健林这波500亿交易，既是断臂求生的无奈之举，也是商业地产转型的风向标。

腾讯、京东等资本的入场，标志着线下消费主权正在从地产商向科技巨头转移。

万达能否凭借轻资产运营能力涅槃重生？王健林的连环计能否最终解局？我们拭目以待。

但有一点可以肯定：这场交易之后，中国商业地产的格局，真的要变天了。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。