北京买房：理清思路，购房建议1543

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，目前本人体制内工作，年薪到手20个吧，有一套商住公寓明天第一城6号院80平米两居室在朝阳立水桥（个人独立产权全款），目前父母住。自己还有一套石景山杨庄地铁站附近1997年建成的塔楼顶层67平米纯东向一居室老破小（已经改造完毕，2021年购买婚前财产），目前剩混合贷款155w。

媳妇有一套古城地铁站附近的2004年建成的103.44平米东西通透的顶层两居室（她的婚前财产，2024年12月买的目前剩混合贷款190w）。想问一下，目前明天第一城6号院两居室和杨庄一居室都在下跌，是不是把杨庄一居室处理卖掉，留着明天第一城6号院两居室？

A：

1、房价都在下跌，近几个月基本都是横盘，北京现在的平均租金收益率已经接近银行利率，我认为是没什么下跌空间了。朝阳的小区都有租售比400多的了，比利息都高。

2、老人住公寓习惯吗？年轻人为主的社区，出租率那么高，会不会杂了点儿？这种公寓的优势就是租金高，也可以说是居住的性价比高，如果能接受环境就留着自住。劣势就是产权性质，导致价格走势弱，也不好卖，所以才显的租金高和性价比高的。

另外从投资角度有潜在的风险，一是房产税，商业地产早就有成型的法律，只是没征收而已。一旦住宅的定了，那大概率先从公寓开征。二是土地出让金，住宅是到期自动顺延，而商业地产没说法，到期后有再交钱的可能。三是政策方面的，很难会放宽，而且如果为了刺激住宅地产，还有可能再次打压公寓呢，手段有的是。

再有就是公寓的价格走势与房租强相关，价格下跌了说明平均租金应该也跌了，等房租上涨的时候也应该涨回去。

3、杨庄的一居，顶层算硬伤，67平的户型偏大，自住合适，投资角度坪效低。1997年建成的，房地产最低谷的时期，这阶段商品房的质量还行，公房的合格率比较低，看是哪种情况吧。这房属于典型的自住合适，投资角度的各项不算太占优。

另外算算租售比，顶层大一居，如果在500左右算合适，越低越好，这租金收益率超过同期存款利率，没什么下跌空间。如果是600左右算中等吧，再高就不太合适了。

4、简单就是这情况，房子是用来住的，常规建议是哪个不住卖那个。但这又有公寓和普宅，只能看自己的判断了，我也只是列出这些情况供参考吧。

仅供参考。

二

Q:

请您说说400在朝阳买房吧。我看好了百子湾家园，金隅汇星苑，泰和园，丰台成寿寺路25号院的房子，请您给个意见吧。

A：

1、几个小区既然都看好了，那就是户型之间的比较了。这还是看自己的居住喜好吧，外人不太好说什么，不到现场的话看户型图都没用。

2、简单说两句吧，百子湾家园是典型的自住为主。优势是规模大，经济实惠。劣势是地段儿普通，北部东部被铁道分割，南边是公园，西边是不能上市的广华公房，所以这种地段儿才被规划成保障房社区。

汇星苑是政策房的性质，自住型商品房，比保障房的出身强一些。地段在当年看着比较偏，但毕竟大板块不错，现在也已经好多了。在建地铁也算利好，虽然其价值已经释放，但大概率能促进流动性。另外80中汇星的成绩据说很不错，也是加分项。

泰和园是指西边的这个吧？地段儿差不多，就是属于两限房而已，保障房的性质弱点儿。这就相当于人的出身，在很大程度上影响一生的发展。另外物业费应该比汇星苑便宜，不算占优。

3、成寿寺的25号院，是市局宿舍楼吗？单独一栋板塔的那个？够下工夫的，特意为这栋楼来的吗？

小区要说挺好，公房社区，不弱于商品房。劣势一是地段儿不太强，典型的两区交界，看以后丰台和朝阳的配合吧。二是规模小，就一栋楼，物业说不太好。只能说毕竟是干部楼，理论上应该维护的不错。次选吧。

4、总之如果是我会先看汇星苑，然后是市局宿舍楼。当然这是从保值角度说的，自住角度看自己的喜好。

仅供参考。

三

Q:

请问，我有北京集体户，但实际工作单位在郑州，安家也在这里，目前孩子三年级，准备小升初回北京上学。跟单位问清楚了，如果是集体户的话只能在丰台区（单位所在地）参与派位，大概率是片区内的**中学。

我上网查了这所学校的口碑不是太好，按同事的说法也是比较差，同事们的孩子几乎没有在这里上学的。但如果想择校就必须买房了，请问您有什么建议？有没有不用买房的其他渠道？

另外如果买房也牵扯到其他问题，一是资金，我们积蓄不多，想在北京买房就必须卖掉郑州的，还掉贷款后能筹集总计200万出头。在月供不超一万的情况下，最多买400万的房吧，这有可能买到能三口人居住的两居室学区房吗？

二是工作问题，调回北京的话我的还好安排，至少是收入会提高些。但我妻子的工作就面临难题，辞职回北京的话很难找到工作。而且同时带来的是消费增加，北京的生活成本跟郑州相差不大，但据了解孩子的补课费用北京高出太多。郑州一对一补课500一次算不错的，但据说北京常规都要上千，这会增加很大的压力。

A：

1、这我好像提不出什么建议似的，是否回北京只能自己决定，资金和工作问题外人也不好说什么。

2、**中学确实是排名不太强，在丰台都属于中下吧，勉强中等。这可以参考历年的中考分数，肯定是不太高。但这也看孩子自身的天分+努力吧，普校也有不少优等生的。

为了小升初买房，常规建议是买朝阳区的，因为一是单校划片为主，有了房籍+户籍的话大概率能进入对口校。二是朝阳区有本地特色，单独对口中学牛校的房子溢价不高，总价高些的话还能买到完全没溢价的。

但400万总价的选择不是太多，能买到的也基本都是老房。可以看看望京陈经纶分校或清华附朝阳的吧，相对单价低一些，学校也很好。但您的单位在丰台啊，而且是在西三环西四环附近吧，住在朝阳东北方向能方便吗？

其他东西海的学区房就更贵了，而且也都是派位入学，不能保证学校，都是碰运气。400万来说一般都是占坑儿房，很难满足家庭居住。

3、其他这工作问题我不好说什么了，只能自己考量。补课费也看什么老师，几百到上千都有，也只能自己选择，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

请问，我前几年刚到北京时不懂房子，所以买了个房山的公寓50年的，110万买的，现在中介说只能卖75万了，成交73万左右。而且我近期才得知这套房对积分落户没帮助，所以很纠结，不知道该留着还是卖掉了。

A：

1、对公寓的常规建议是要么就别买，买了也就甭卖了。确实不好卖，还不如留着收租金呢。既然是价值75万，那估计租金能在2/3000块钱，收益率高于普宅。

确定不住也不租，或者是要增加职住分那就换了吧。但说实话，割肉对谁来说都挺疼的，想好了再卖。

2、另外多说两句吧，公寓的优势就是居住的性价比高，租金也高，上车门槛低。但劣势也明显，除了税费高和流动性弱之外，价格走势也大概率弱于普宅。

另外有三个隐形风险。一是房产税，因为这是商业地产，所以早有成型的法规，只是一直没收而已。但如果开征房产税，那大概率从公寓开始，一旦开始就会增加持有成本，对价格也会有影响。

二是土地到期之后的出让金问题，到目前为止还没有明确的说法。但既然是商业地产，那到期后大概率是得多少征收点儿的。

第三是政策问题，反正到目前为止没有鼓励过，而是一次次的打压。毕竟这种项目和普宅是有竞争关系的，公寓开发的多了，必定降低住宅的土地价格和售价，那政府的土地收入和税费就少了。所以不太可能有什么利好，一直传闻下一步会在水电等基础费用上进行监管，那如果增加了使用成本，也有可能影响价格。

3、简单就这情况，我没什么建议，只能是列出情况，看自己的想法吧。

仅供参考。

五

Q:

请教个小问题。本人目前在呼市生活，明年退休，准备到北京帮忙带孙子。儿子在北京，有京户，儿媳北京人，他们的房子不大，所以我们去了也只能另买房或在附近租房。

现在的初步方案是明年卖掉呼市一套房（自住的保留），加积蓄能有200万左右，在朝阳区全款买一套商住公寓，租出去，租金预计4000-5000元。然后用这笔钱租在海淀学院路，看情况增加部分租金，一居室就行。您觉得这方案可行吗？

A：

1、可行啊，50年公寓的租金收益高，换租普宅的话能占便宜，想法挺好的。

2、不过也提醒几点吧。一是老人年龄越大越不好租房，部分房东都怕惹麻烦。所以如果买50年的公寓，最好考察一下，买那些将来能自住的，省的到时候又折腾，因为公寓都不太好卖，挺麻烦的。常规建议是要么就别买，买了也就轻易别卖了。

另外公寓的优势是租金收益高，劣势除了不好卖之外还有部分保值的风险，至少是价格走势弱，另外是有可能首批增收房产税，土地到期后也有可能让缴纳出让金。还有就是政策方面的风险，比如一直传闻要统一为商业水电+限制租售什么的。所以考虑好再买。

3、再有建议如果孩子住在学院路，那其实没必要非得买在朝阳，海淀公寓的租金收益也差不多。因为50年公寓不能落户不带学位，也就没有溢价，所以租金收益是正常值。买近点儿的容易打理，将来要自住的话也方便。

这自己在平台上看看房源吧，找中介也行，让他们给算算租售比，200来万的选择也不少呢。

4、总之既然是明年才行动呢，那就再多考虑一下吧，把各方面的优劣势都考虑清楚。

仅供参考。

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