物业费“按需点菜”？万科又一次改写行业规则!

去年至今，全国不少城市掀起浩浩荡荡的物业费“砍价”行动。

根据《2024年中国物业行业年度盘点报告》，重庆、银川、青岛、武汉等城出现上百个小区物业费下调，降幅在20%-35%之间。

业主要求物业降价，核心是因为“质价不符”，这也是近年愈发尖锐的矛盾。

不过，涛哥最近看到一个来自万科物业的解题思路——

重庆金域学府翰林小区在各级主管部门的监督和指导下，将通过召开业主大会形式，进行物业服务合同重新签订，引入“弹性定价”模式，将物业服务选择和定价权交给业主。

这一创新之举，不仅为解决长期以来困扰物业行业的难题提供解法，更如同一束曙光，照亮了物业行业变革与发展的前行道路。

目前这件事在网上热度很高，今天涛哥就来跟大家聊聊万科物业这一重磅动作。

1

“弹性定价”：重塑物业服务新生态

重庆金域学府翰林小区是拥有超9000户的大型社区，在物业管理方面正经历着一场意义非凡的变革。

万科物业在此尝试引入“弹性定价”机制，将物业服务的“选择权”和“定价权”交给业主，成为对传统物业服务模式的一次颠覆和重塑。

第一，万科物业梳理出一份涵盖 508 项服务的详细清单

这份清单犹如一本社区服务的 “百科全书”，对小区内 95 个服务空间，如人行出入口、水泵房、配电房等；以及 1530 个作业对象，像大门、花坛、电梯、生活水箱等，都进行了全面且细致的梳理。

最终形成508项服务清单，包括社区活动、节日活动等增值服务也都罗列清楚供业主选择。

第二，508项服务中，158项是为必选服务，对应底线服务标准

这些必选服务是社区正常运转的基石，包含了法律法规明确规定的基本内容，同时也融入了万科物业基于专业经验所确定的底线原则。

除了最基本的保安保洁外，还有对空巢老人定期拜访、水电气安全检查、游乐设施检查等，确保最基本的运营安全与秩序。

第三，其他350项自选服务，为社区业主提供个性化定制的空间，充分尊重和满足多元需求

比如对那些更关注小区设备稳定运行，对绿化环境要求相对不高的社区而言，他们可以在服务选择中，侧重于设备设施的维护，适当减少绿化相关的投入；

反之对居住环境美观度有较高追求的社区，则能够增加绿化养护等相关服务的选择。

业主能够根据自身实际需求和偏好，自由组合社区服务项目，真正实现 “我的物业我做主”

相比传统物业服务模式，“弹性定价” 机制的优势不言而喻：

传统模式下，业主在购房时往往只能被动接受开发商预先设定的物业费标准，后期想调整，需历经繁琐复杂的业主大会程序，过程中面临诸多不确定性。

万科物业的“弹性定价”，凭借“服务内容、价格标准、业主选择”的全方位透明化机制，让服务定价变得更加灵活，费用构成更加清晰易懂

业主在物业服务及收费问题上，拥有了前所未有的选择权，不仅能够根据自身需求精准配置资源，避免不必要的费用支出。

同时，也使物业服务与业主需求之间的匹配度大幅提升，真正朝 “质价相符” 的目标迈进。

2

颠覆创新：战略破局与价值引领

在涛哥看来，万科物业推行“弹性定价”机制，是基于对当前物业行业发展困境的深刻洞察以及自身战略布局的长远考量。

近年物业行业长期积累的深层矛盾日渐凸显，最突出的便是“质价不符”。

一方面，随着居民生活水平提高，业主对物业服务质量的要求日益提升，期望在居住环境、设施维护、社区服务等方面能获得更高品质、更个性化的服务体验；

另一方面，传统的物业服务模式在成本控制、服务效率以及服务创新等方面逐渐陷入瓶颈。

业主察觉到服务质量与所支付物业费不匹配，便容易产生不满情绪，进而拒缴物业费，这又进一步加剧了物业公司的运营困境，形成一种恶性循环。

万科物业推出“弹性定价”机制，首要目标便是致力于打破“质价不符”的恶性循环，重塑物业服务的“质价相符”生态

通过将服务内容细化为必选和自选项目，赋予业主自主选择权，业主能够清晰地了解每一项服务所对应的价值，从而根据自身需求和经济实力，合理选择服务组合，实现费用与服务价值的精准匹配。

对于物业公司而言，这种模式促使其更加注重服务质量的提升和成本的精细化管理——

从根本上推动了物业行业从过去粗放式的“成本导向”运营模式，向以业主需求为核心的“价值导向”模式转变

从万科物业自身的战略布局来看，“弹性定价” 机制也是其顺应市场发展趋势、拓展市场份额的重要举措。

这种创新模式不仅有助于提升现有业主的满意度和忠诚度，还能够吸引更多潜在客户关注，特别是许多尚未得到充分满足的中低端市场物业服务需求。

可以说，万科物业的“弹性定价” 机制，不仅是解决当下物业困境的一剂良方，更是照亮物业行业未来发展方向的一盏明灯。

3

变革背后：开启新路径与新方向

实现“弹性定价”机制，离不开强大科技支撑。万科物业依托万物云多年来持续在科技研发领域投入的大量资源，构建起强大的数字化运营能力。

通过运用智能传感器、物联网、大数据等先进技术，万科物业能够实时收集和分析关于设施设备运行状况、小区环境参数、业主需求反馈等多维度数据。

这些丰富的数据资源为构建详细、精准的服务清单提供了有力依据，使得服务定价能够更加科学合理地反映服务成本和价值

借助科技手段，万科物业实现服务流程的全面数字化管理，不仅提升服务效率和质量，还为“弹性定价”下的个性化服务提供了坚实保障。

例如自主研发的“灵石”系统，能将508项服务内容无缝转换为工单，通过“飞鸽”系统转交给现场或远程员工进行交付。

万科物业的“弹性定价”机制落地，在物业行业中已激起层层涟漪，其影响深远且意义重大，为行业发展带来诸多积极变革与新发展方向。

首先，“弹性定价” 为平衡物业服务价格与质量提供了一条全新且有效的路径

在传统物业服务模式下，价格与服务质量之间常常存在脱节现象，引发业主对物业费定价合理性的质疑。

“弹性定价”模式通过将服务内容细化为必选和自选项目，实现服务内容、价格标准以及业主选择的全程透明化，让业主清晰了解每一项服务所对应的价值，从而根据自身需求和预算，自主选择服务组合。

其次，“弹性定价”机制有力地推动了物业行业的标准化与个性化发展

158项必选服务为行业基础服务设定了清晰的标准和底线，丰富多样的350项自选服务充分满足了不同业主的个性化需求。

传统“一刀切”物业服务难以满足多样化需求，而“弹性定价”机制下的自选服务，让业主能够根据自身实际情况，定制专属的服务方案。

在涛哥看来，近年来多地纷纷出台物业费限价政策，旨在抑制物业服务收费的不合理上涨，维护业主合法权益，但行政手段定价也是一把“双刃剑”，有可能导致物业服务标准的倒退。

“弹性定价”模式通过市场机制来调节物业服务价格与质量的关系，既尊重了市场规律，也激发物业企业的积极性和创造性

作为行业领军企业，万科物业在“弹性定价”机制上的探索与实践，为其他物企树立了榜样，引发行业内对传统物业服务模式的深刻反思和创新探索。

将促使整个物业行业加快转型升级步伐，推动服务水平和管理能力全面提升，为广大业主提供更加优质、高效、个性化的物业服务。

不得不说，万科物业凭借着强大的创新精神，率先迈出了物业行业具有里程碑意义的一步。

关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。