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根据当初的规划信息，我们看到开发商对项目做了降容处理（容积率由1.05降到了1.0），这确实有点出乎朴哥预料。

项目总用地面积55522.90平方米，总建筑面积96731.49平方米，项目总投资160445万元，预计总建设周期36个月。

根据160445万元这个投资额，按照55744.6的计容面积，朴哥算出的可售计容建筑面积单方成本约29073元/平米（扣掉了物业服务用房+社区居委会用房+养老服务用房），考虑到其他弹性成本以及适当利润，这个项目的均价应该会在34000元/平米以上（按地上计容面积计算的价格，当然，具体最终什么价格还是要看市场接受度）。

结合当初地上207/236的计容建筑面积计算，总价大约会在700~800+万，这与现在售楼处释放的价格基本一致。
加上地下室后，建筑面积为270和300平。按照户型地上面积+地下面积一起算均价，约为26000~26500元/平米左右

从目前的设计方案来看，别墅楼间距感人，9.8~10米上下，而洋房楼间距吓人，约54.52和63.02米。

上次的文章中，朴哥分析过洋房的产品，大约面积在110平左右，产品类似于前山澜庭的110平户型。也是在上次的文章中，朴哥建议调整洋房产品，可把洋房改成纯叠加或者叠加+大面积洋房。据说近期开发商也有意调整产品，但具体怎么调整朴哥还不清楚。

在太湖科学城核心启动区，这块地位置比较核心。

北面700多米是南大附属小学和初中；东边200多米是不知道什么时候才能开业的棠前如苑商业，东边600米是医院，又远离吵闹的230省道；西北面是冰雪世界和创业园；南面800多米是太湖大道，九曲河散步即可到。

未来，这块地要配套有配套，要环境有环境，要商业有商业，要交通有交通。说到不足，东边龙康路是有轨电车2号线，在带来便利的同时也带来了噪音，可谓是地块最大的不足。目前周边比较安静，所以有轨会导致项目静中取闹；未来随着周边逐渐成熟，板块人口导入，日益繁华，这个小板块因为以低密产品为主，又会闹中取静。

虽然你并不住外立面，但一个光彩照人的外立面，仍能为你的住所增添诸多炫耀的资本。毕竟，外人往往只能瞧见你那光鲜亮丽的外在表象，却无法洞察你内心深处如千疮百孔般的疲惫与沧桑 。

这个大门设计效果看起来不错，很有豪宅的既视感。色系的搭配，材料的运用，很有龙湖、建发的味道。

虽然户型开间不如目前大火的四季听澜，但芳菲澜院立面造型可比四季听澜好太多了。据开发商说，萃取唐伯虎《仿古山水册》三段式经典构图，融合苏式屏风山墙的型物之美，打造联排别墅的建筑形体。

正面以仿翡翠的奢石、冷峻的石材、灵动的铝板线条以及大面积通透的玻璃相融合，营造出一种奢华而典雅的质感；侧面则采用石材与铝板线条的搭配，简洁而大气。纵向挑檐更是独具匠心，将现代技法的精简流畅展现得淋漓尽致，同时又巧妙地融入了传统建筑的文化精髓。

用现代材料优化传统屋檐，层次清晰，轻灵从容，如飞鸟展翼

顶层的坡屋顶设计，虽然使得户型损失了大面积露台，但却有效地避免了顶层杂乱无章的搭建现象，为小区的颜值加上了一道坚固的防线。另外建议，未来把太阳能热水器板藏藏好，别像前山澜庭一样，跟傻大个似的突兀立在屋顶上。

芳菲澜院的立面细节品质超过了朴哥当初的预计（毕竟很多产品到了科村就喜欢降标走样），据说整个立面是没有涂料的。

卖700-800万，不上点好东西怎么行呢？从立面品质来说，吊打科村过往所有别墅了（金融小镇那个商墅的立面品质也不错）。

就目前的设计方案，留给景观的空间实在是非常有限，也就在小区西门和洋房区有点空间。

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