◈绿城北蔡项目售楼处电话 | 绿城北蔡项目发布：值得买吗？

11万+直追新杨思，「绿城北蔡项目」值得买吗？

绿城北蔡项目
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绿城以 40% 的超高溢价拿下北蔡地王，气势瞬间点燃全场关注度。

绿城当天就在现场建立了项目指挥办公室，仅仅两周后，又公示了设计方案。

14 - 16 层的高层搭配叠墅，据说叠加是雲庐系（首次入上海），预计售价将突破 11 万 /㎡，直指浦东的改善市场。

最近，绿城北蔡项目的效果图也已曝光，预计 6 月就可以开放接待。

从拿地、公示方案到效果图曝光，可以看出绿城对这个项目十分重视，整体的动作都十分迅速，预计11 万 /㎡ 的售价更是让人们对这个项目的表现充满期待。

那么，「绿城北蔡项目」究竟值不值得购买呢？

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破局者

绿城激战北蔡板块

在北蔡楔形绿地，绿城并非先行开拓者，而是充当着破局者的角色。

首发的西派海上，就在项目南侧的，楼面价5.57万/㎡，以洋房小高层产品，开盘当天去化率约82%，整体市场热度尚可。

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浦开集团以拿下浦东新区北蔡楔形绿地 C06-01 地块，成交楼面价 51009 元 /㎡，产品价格更具竞争力。

而绿城北蔡项目作为地王，溢价率高达 40%，折合楼板价 71412 元 /㎡，且装修标准不低于 5000 元 /㎡。

其土地成本本身就远超同区域其他项目，因此选择新杨思地王同款的高低配，用高层价格吸引改善客群，用叠墅产品打动中产及以上的富豪群体。

网传小高层主力为120-140㎡户型，另有200㎡叠加户型。

在面积段选择上，高层避开之前供应最多的90-110㎡，而是选在 “70/90 政策” 目前新房市场较为稀缺的改善面积段 120 和140㎡。

不仅在面积段上选择稀缺的部分，在200㎡叠加户型也是经过深思熟虑的。

上海的叠墅本来就少，浦东的叠墅则更少。

过去5年整个浦东内中环只供应了460套叠加，目前为止现在的可售存量仅有10套。

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不过，与项目的命运相连的还有北蔡楔形绿地。

项目距离张江科学城很近，使其天然承接区域内26万科技精英的外溢需求。

但作为全新开发片区，详细的控规图不久前才刚出，配套设施从规划到落地周期漫长。

目前周边的道路尚未完全贯通，配套设施主要依赖相邻的张江和北蔡地区，距离长泰广场、龙阳广场等商业中心也约有三四公里的距离，距离最近的地铁站也有将近2公里。

而且，与隔壁新杨思不同，北蔡后续宅地供应充足，重点宅地供应集中在北蔡中界杨桥片区，规划了 12 幅宅地，住宅规划总套数约 5000 套。

绿城拿下 1 幅，西派海上占据 2 幅，浦开拿下 1 幅，剩余 8 幅将陆续出让。

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在这样的竞争态势下，作为破局者的「绿城北蔡项目」，产品力是否足够强劲，能否打响北蔡产品力竞争的第一枪呢？

02

绿城发挥地块

最大的优势

项目所处的地块方正，周边环境无明显不利因素干扰，为规划提供了得天独厚的条件。

①总图巧妙规划，空间利用最大化

项目充分考量地块特性与市场需求，拟建4栋14-16层的小高层住宅与5栋4-5层的叠拼，容积率为2，限高50米。

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在空间划分上，叠墅与高层采用东西分区的布局方式，中间以集中绿地作为天然分隔带。

这种设计不仅实现了两个组团的相对独立，为叠拼客户营造了私密且专属的生活领域，而且丰富了居住空间的层次感。

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不利因素方面，KP站位于西北侧保障房的南边；公示图中未发现垃圾房，大概率做了入地处理，不会影响小区环境。

目前在产品上最大的特点是其叠墅将引入雲庐系，其有什么不一样的特点?

雲庐系外立面常采用石材、暖色金属、高透玻璃等材质，展现出现代建筑的疏朗与自由，以及温暖、细腻的质感。

这也符合目前所爆料出的效果图，有种低调奢华的感觉。

②绿意环绕的内外景观

项目在景观设计上充分挖掘地块潜力，实现了外部与内部景观的双重优势。

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从外部景观来看，项目北侧和东侧被楔形绿地所环绕，这片绿地并非简单的绿化带，而是规划为 G1 公共绿地。

其建设内容丰富多样，涵盖绿化种植、景观桥梁、园路地坪等。

可以想象，未来这里将成为居民休闲散步、亲近自然的好去处。

不过目前具体的景观设计方案尚未公布，建成时间相对比较晚预计要到2029年。

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在内部景观布局方面，4 幢和 6 幢之间设置了下沉庭院，周边巧妙地设计了一圈景观廊架。

小区高层区域精心设置了集中绿地，与景观连廊联通，构建起一个层次丰富、整体感强的景观体系。

③完全人车分流

项目共设置了 7 个出入口，车辆无需在小区内穿行，可直接到达地库出入口，实现了人流与车流的完全分离。

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多个消防出入口的合理布局，有效减少了因消防回车场地设置而造成的硬地面积过多问题，最大限度地增加了绿化面积。

④日照充足，居住体验佳

地块整体方正且朝南，周边无建筑遮挡，为居者享受充足阳光提供了有力支撑，仅有部分高层低区因为自身遮挡日照一般。

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• 西侧规划住宅地块和项目距离约60+m左右，后续即使住宅项目建成也基本无遮挡；
• 南侧是限高24m规划小学，无遮挡；
• 北侧和东侧都是绿地，无遮挡；

立面日照分析：

本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-17:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。（模型有一定误差，仅供参考）

地块外部对日照没有遮挡，4栋高层产品，根据测算楼间距大约31-35m左右，内部楼栋低区间也存在一定遮挡。

4、6、9号楼，低楼层日照时间较短，但高层部分日照相对充足。

03

户型分布

「绿城北蔡项目」高层户型预估有3类面积段。

小面积段预测110㎡-120㎡，预估总套数136套左右；

大户型面积预测140㎡左右，预估套数为76套。

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从设计方案来看，4、6号楼采用类一梯一户设计（双向开门贯通梯），每户享有独立电梯厅（约7-8㎡可利用空间），相当于赠送价值约百万的建筑面积。

既可改造为入户玄关收纳区等生活场景，契合高端改善客群对空间灵活性的需求。

2幢、9幢应该是一梯两户，共用电梯厅，定位相对刚需一点。

东侧5栋4-5层建筑布局56套，预计上下叠均享独立入户动线及大面积附赠空间（露台/地下室），直面楔形绿地生态景观，打造"公园里的别墅"概念

8号楼预计规划2套中平层户型，或为整层大平墅设计，填补板块顶级改善市场空白。

从产品上可以肯定，绿城在该项目上所倾注的心血与精心打磨，但板块但需要等待的时间较长。

如果绿城北蔡项目买到11万/㎡，你会买吗？可以加入一房一万项目专属群聊，进行讨论。