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【广州地铁地产珑岄上城】

区域价值

2024年12月10日，黄埔双岗停车场地块一期正式竞价，广州地铁以底价186042万元拿下，成交楼面价约1.7万/平。

整个项目分两期开发，一期更靠近地铁站，紧挨中建海丝城首开组团，将建14栋住宅+1所幼儿园。

二期靠近内部，更安静，规划住宅+1所小学，目前学校品牌待定。

地块在2024年4月开始调规，根据当时的公告显示地块占地约17万平，总建面高达382619平，是一个低密的中大体量规划。

当时应该是体量过大，所以在正式挂牌时将地块分期出让，此次出让的为地块一期。

这宗地块占地50415平，总建面109486平，容积率2.17，还有10845平配建。

扣除配建之后，可售住宅部分仅有98641平，可售楼面价约1.88万/平，算上配建成本，实际成本或超2万/平！

现在项目案名定为：广州地铁珑岄上城，现在在招兵买马，预计很快就可以正式面市

基本情况

按规划，双岗停车场项目总占地17万平方米，总建面约38.26万平方米，分两期开发。

此次招标的一期总用地面积约5万平方米，总计容建筑面积10.94万平方米，总建筑面积15.4万平方米。

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一期为7栋塔楼总高32层，以及4栋小高层板楼总高16层组成，全部非超高层，其中塔楼均为两梯三户与两梯四户、板楼为两梯两户，密度低，这在老黄埔相对少见，让不喜欢超高层的客户有了选择。。

这应该是老黄埔在售项目中，唯一一个没有40+层摩天大楼的新盘！

现在项目只是先推出一期，北面为龙头山森林公园，住这里，无论逛公园还是看山景，都要比其他项目便利，环境资源很加分。

除了山景资源，该项目还有2.17的容积率，放在老黄埔同样是非常优越的存在。

1.交通、教育配套：

珑岄上城，是正位于5号线的TOD之上，5号线地铁直接入户！从家楼下出发，5站地铁即可到金融城、11站即可到珠城。

双岗停车场项目配建的学校在二期，目前还在前期，品牌未定。

首推一期，二期暂未出让，交付节点待定，所以一期交付时，不确定二期学校是否能开学，这是要开发商去协调的，毕竟对于刚需客户来说，学校是重点考虑因素。

另外，只规划了小学和幼儿园，没有规划初中，参考黄埔的小升初政策，大概未来是要电脑派位的。

目前地块最近的学校，是中建海丝城配建的华中师附，至于有没有机会蹭，看开发商的交涉了。

2.商业、医疗、休闲配套：

按照规划条件，双岗停车场地块内部需要配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，合计约10845平。

旁边中建海丝城旧改项目将会改出多块商业地块，其中距离双岗地铁站直线距离约1km的地块规划打造为集地标办公、购物中心、公寓于一体的约31万㎡商业综合体。

购物中心建面约12万㎡，比天环广场的体量还要更大一点，这个规模具备做出有特色商业的条件的。这个商业，将会引入华润万象汇，也是老黄埔第一个万象系的商业，五站地铁到三溪山姆等大型仓储式商场，也很方便。

北向为占地约5000亩的龙头山森林公园，直线距离仅有100多米，再加上停车场上盖本身就抬高了不少，即便低楼层也能有不错的景观，加上低密度，有一定的改善素质，舒适度较高。

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项目通过抬高约20米的手笔，带来了“跃级”的高阶社区配套。

作为老黄埔第一个，也是广州主城区中除了琶洲南TOD之外的第二个TOD4.0项目，整个项目，做了多达约20米的抬高，相当于超6层楼的高度！这在整个广州，都属难得。

另一方面，约20米的抬高，让项目有充足的空间，为业主打造私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级别的高阶配套。

这在以往广州的刚改项目中，都是未曾有过的手笔。

最新销况

一期的产品设计已经流出，由7栋塔楼总高32层，以及4栋小高层板楼总高16层组成，全部非超高层，其中塔楼均为两梯三户与两梯四户、板楼为两梯两户，密度低，这在老黄埔相对少见，让不喜欢超高层的客户有了选择。

看梯腿排布，塔楼即使是最小的面积也做到南向，平面间遮挡较小，而且是超新规的产品，能做到三房

在项目的户型中，我们能看到，豪宅级别居住品质的“平权”——

• 户户朝南、单边位！每个户型都能拥有良好的采光面、景观面。
• 两梯两户/四户，豪宅级别的低密居住体验！
  
• 全户型高配！每户都有独立入户花园、270°景观面等配置。
• 
  

建面约74㎡户型，就做到了三房两卫！

其空间感与配置，足以跨级比肩市面100㎡左右户型！

建面约94㎡户型，更是做到了四房两卫带主套！实现大户型生活质感的普及！

即便是有了二孩，或者与父母同住，都不需要再做置换，一套房就能一步到位。

看得出开发商是想压低总价，在产品上下了功夫，这个总价段目前是整个老黄埔的空白点，能满足这个总价段既要又要还要的上车客户

更为难得的是，在常规的塔楼产品之外，项目还带来放眼老黄埔都稀缺的板楼产品。新规户型+板楼，这在老黄埔，都是唯一！

板楼由于有大面宽、南北对流等特点，在采光、通风上有着天然的优势。

而项目的板楼，更是一字排开，南面无遮挡视野，前后双花园环抱！

加上是两梯两户的小高层，居住舒适度比不少豪宅项目还要高。

有了板楼的加持，项目的建面约110㎡和125㎡户型，能直接实现大平层级别的生活体验！

独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅...这些大平层级别配置，通通能够享有。

建面约125㎡，更是四房带双主套的板楼户型，拥有比肩豪宅的居住品质。

放眼老黄埔，其它项目得180㎡以上户型才能做到双主套！

即便是多代同堂的家庭，生活中家人之间也能互不干扰，各自有功能齐全的“小家”。饭点时，又能在大方厅中齐聚一堂，其乐融融。

虽然本次地块没有像将军山一样放开超新规，但最高110%的使用率也完全不输同期的产品。

优点

1，地块直接建在双沙地铁站上，是5号线停车场的一部分，交通便利性极高，方便居民通勤和出行。

2，容积率仅为2.17，相比老黄埔众多旧改项目5-6的高容积率，显得十分优越。低容积率意味着居住环境更加舒适，私密性更好，居住体验更佳

3，地块北邻龙头山森林公园，提供了良好的自然景观和休闲环境。

4，项目自身配建18班小学和15班幼儿园，未来教育可以自给自足。

5.，楼面价约1.7万元/平方米，预计开盘价有优势，相对于周边项目具有价格优势。

6，最高110%的使用率也完全不输同期的产品。

缺点

1，地块周边物流园扎堆，环境相对嘈杂，噪音和粉尘问题可能较大。

2，北侧大沙东路四期打通后，还将承接东西向老黄埔-云埔工业区的货车疏解功能，也会带来一定噪音。

3，虽然项目自身配建了小学和幼儿园，但一期只配建幼儿园，负责配建小学的项目二期尚未完成出让，可能导致小升初面临摇号

4，老黄埔区域竞争激烈，周边已有多个在售项目，如中建海丝城、黄埔新城，将军山地块等项目，双岗停车场地块未来入市后将面临较大竞争压力

项目总结

这个项目区位、配套及周边环境一般，但以双沙地铁站上盖以及堪称白菜价的拿地价（楼面价仅1.7万/平），仍有可能会在老黄埔核心区外围的一众刚需盘中卷一卷的，简单讲，它的直接竞争对手，就是隔壁的中建海丝城和万科黄埔新城，以及后面入市的庙头旧改。

它手里的牌并不多，就一个5号线双沙站上盖地铁通勤便捷，以及北侧靠近龙头山北向户型/房间望山景。

因此，对于预算不太多，可以关注。

当然，由于二期的出让时间未定，因此学校开学的时间未知，对于着急读书的，这个盘可不列入考虑范围。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✽✽✽✽

✅本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✽✽✽

一、限购政策：全面取消，部分区域有特殊支持

1. 全市范围取消限购

自2024年9月30日起，广州市全面取消居民家庭购房的户籍、套数限制，非户籍居民无需社保或个税证明即可购房，且不限套数

• 例外区域

：越秀、海珠等中心城区对非户籍家庭仍需提供购房前6个月连续社保/个税证明，但可享受户籍居民待遇；南沙、花都等区域试点“购房即落户”政策

1. 多孩家庭支持

生育二孩及以上家庭，公积金贷款额度最高可上浮40%（双人最高224万元），部分区域提供购房落户便利

二、信贷政策：首付比例低，利率动态调整

1. 商业贷款

• 首套房

：首付比例最低15%，利率下限为LPR-50BP（当前约3.0%）；若5月20日LPR下调10BP至3.5%，实际利率可能维持3.0%

• 二套房

：首付比例最低25%，利率下限LPR-40BP（当前约3.1%）

• 非普通住宅

：首付不低于70%，利率按二套房标准执行

1. 公积金贷款

• 首套房

：首付20%，5年以上利率2.85%；多孩家庭额度最高224万元

• 二套房

：首付30%-40%，利率3.325%

• 灵活使用

：允许提取公积金支付首付款

三、税费政策：契税减免，交易成本降低

1. 契税调整

• 首套房
• ：≤140㎡税率为1%，＞140㎡为1.5%；
• 二套房
• ：≤140㎡税率为1%，＞140㎡为2%；
• 三套及以上

：统一3%

1. 增值税及个税

• 增值税

：2024年12月1日起，个人销售住房免征增值税（原为满2年免征）

• 个税

：证满5年唯一住房免征；否则按1%核定或差额20%征收