借名买房未过户，15 年沉默为何成败诉关键？北京遗产律师答疑

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

房产证上明明写着母亲的名字，儿子却坚持房子是自己全款购置，还称和母亲有口头约定。兄弟姐妹为此多次对簿公堂，历经多轮诉讼后，法院究竟会如何认定这份“口头借名买房合同” 的效力？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈小明（儿子）

被告 1：陈大强（哥哥）

被告 2：陈美娟（姐姐）

被告 3：陈丽娟（妹妹）

被告 4：陈淑娟（妹妹）

关键关系：陈小明与陈大强、陈美娟、陈丽娟、陈淑娟系兄弟姐妹，均为被继承人周秀兰的法定继承人。陈小明起诉要求确认与母亲周秀兰的口头借名买房合同有效，陈大强、陈美娟持反对意见，陈丽娟、陈淑娟支持陈小明诉求。

（二）案件背景

周秀兰与丈夫陈建国育有五名子女，陈建国于 1985 年离世，周秀兰在 2021 年去世 。位于西城区的一号房屋，是 1998 年至 2005 年间，以成本价 72723 元购入 。陈小明称，当时母亲周秀兰作为退养工人，每月仅有 310.70 元收入，且不想外迁安置，便与自己协商，由自己全额出资，借用母亲名字购买房屋 。双方口头约定，房屋虽登记在周秀兰名下，但实际权利人为陈小明，同时使用周秀兰和陈建国的工龄优惠，要保障周秀兰有房居住。

周秀兰去世后，陈小明要求确认借名买房合同有效，从而获得房屋权益；而陈大强、陈美娟认为房屋属于父母共同财产转化的遗产，且陈小明起诉违反程序，不应得到支持。此前，兄弟姐妹间已围绕该房屋经历多起诉讼，矛盾不断升级。

二、争议焦点

合同是否存在：陈小明主张与母亲存在口头借名买房合同；陈大强、陈美娟认为购房时不存在相关约定，是母亲周秀兰购买的房屋。

合同效力认定：若合同存在，是否符合法律规定，能否产生法律效力，是否存在损害他人权益等无效情形。

诉讼程序问题：陈大强、陈美娟提出陈小明起诉违反 “一事不再理” 原则，且被告主体不适格，案件应被驳回。

房屋权属归属：一号房屋是属于陈小明个人财产，还是周秀兰与陈建国夫妻共同财产转化的遗产。

三、案件分析

（一）房屋权属基础：或为夫妻共同财产转化的遗产

一号房屋由原 40 号房屋拆迁安置而来，40号房屋虽登记在周秀兰名下，但购置时周秀兰与陈建国处于婚姻存续期，法院此前判决已认定 40 号房屋为夫妻共同财产。陈建国去世后，遗产未进行分割，因此一号房屋的拆迁利益包含陈建国的份额，这为后续争议埋下伏笔。

（二）借名买房合同举证不足

缺乏直接证据：陈小明未能提供购房时的书面协议，也无当时口头约定的录音、证人证言等直接证据。仅凭借 2021 年才形成的《确认借名买房合同关系声明》《追认借名买房口头合同关系》，难以证明购房时双方就达成了借名买房的合意 。而且，合同是否存在是客观事实，不属于当事人可以事后追认确定的内容。

出资证明存疑：虽然陈小明持有购房款收据，但无法提供充分的资金流水等证据，证明现金来源于自己或其夫妻共同财产，不能充分证实其支付了全部购房款。

行为逻辑矛盾：在周秀兰从 2006 年取得涉案房屋产权证，直至 2021 年去世的近 15 年间，陈小明从未要求母亲办理房屋过户手续。此外，在过往多起围绕房屋的诉讼中，陈小明也始终未主张借名买房关系，这些行为明显与正常借名买房的常理不符。

（三）遗嘱与声明的效力冲突

陈小明提交的周秀兰遗嘱，仅能体现母亲希望在去世后将房屋交由自己继承的意愿，不能直接证明购房时双方存在借名买房合同关系 。而 2021 年的《确认借名买房合同关系声明》，与周秀兰此前的遗嘱内容，以及在其他诉讼中的陈述存在矛盾。周秀兰此前多次主张房屋属于自己财产，这使得该声明的可信度大打折扣。

（四）诉讼程序争议判断

陈大强、陈美娟提出的 “一事不再理” 及被告主体不适格问题，法院需判断此次诉讼与前案是否基于同一事实、同一法律关系。经审查，借名买房合同效力确认与此前的共有物分割等诉讼，在法律关系和诉讼请求上存在差异；且被告作为继承人，与合同履行及房屋权益分配存在关联，因此程序争议未被法院支持。

四、裁判结果

法院判决驳回陈小明的全部诉讼请求 。法院认为，陈小明未能提供充分证据，达到高度盖然性标准证明借名买房合同有效，因此无法支持其诉求，一号房屋仍需按遗产继承相关规定处理。

五、案件启示

（一）借名买房需谨慎，书面协议是关键

借名买房即便发生在亲属之间，也存在极大风险。务必签订书面协议，详细明确房屋实际出资人、所有权归属、过户条件、双方权利义务等关键内容。口头约定在产生纠纷时，往往因难以举证，导致实际出资人财产权益受损。

（二）证据留存要及时，关键细节莫忽视

涉及大额财产交易，从资金筹备、支付，到双方沟通协商，都应保留完整的资金流水、聊天记录、录音录像等证据 。本案中，陈小明因无法有效证明出资情况和合同约定，最终败诉。

（三）诉讼策略需合理，法律程序要遵守

诉讼过程中，应避免出现重复起诉、错误列被告等程序问题。若对判决结果存在异议，需依照法律规定，通过上诉、申请再审等合法途径进行申诉，而不是试图通过更换案由重新起诉，以免浪费司法资源，也难以实现自身诉求。

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。