龙湖重塑社区生活 ｜ 探索“家”

编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的“家”。

林仕聪是龙湖集团（00960.HK）产品策略负责人。在今年的行业论坛上，他谈到“好房子”和传统住宅的区别时提出，社区配套是核心差异，“好房子”有社区配套（特指风雨连廊、架空层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一观点获得同行广泛认同。

2025年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》作为国家标准正式实施，对住宅的居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出明确要求。

在这一政策背景下，龙湖集团不仅致力于打造“好房子”，更将目光投向社区配套的整体营造，构建“5分钟生活圈”。

客户视角

2021年以来，购房者的关注点从“房子会不会升值”更多转向“房子能不能满足生活需求”。在用户需求发生根本转变的背景下，龙湖意识到，必须以客户视角重新审视和定义产品体系。2024年5月，龙湖集团发布了“观萃”产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品线升级的结果，也是国内较早的“好房子”产品品牌。

在构建“好房子”产品体系时，龙湖集团保留了原有产品线的基础，同时融入客户需求。例如，针对隔音问题，国家标准要求楼板隔音75分贝，而龙湖集团的目标是65分贝甚至是55分贝，接近国际一流水平。

想要降低楼板隔音分贝，需要改进材料和施工工艺，如采用复合楼板或隔音垫等，并与供应商合作研发高性价比材料，以平衡品质与成本。

此外，观萃系的一大特色是将社区之外的街角公园、街区商业、居住区“打包”开发，统一规划围墙外的绿化景观，消融墙内外的割裂感。

北京观萃是龙湖集团落地的首个“好房子”项目，该项目以中国勘察设计协会“好房子”设计大赛一等奖方案为蓝本，以业主的生活半径为标尺，重新设计了小区与城市之间的关系。

林仕聪说，在北京观萃项目上，为了更好的居住体验，龙湖在产品设计和规划中牺牲了一些利润空间，比如为了打造大尺度的公共花园，舍弃原本收益性更好的洋房高低配规划方案，确保社区中心形成主轴线和大公园，营造出更为开阔的公共空间。

“观萃”产品系试图通过社区空间的创新设计和周边环境的整体提升，打造一个开放、融合、充满活力的生活场域，主要包括三个方面。

第一是规划。如果建筑过于密集，日照和通风条件不佳，就难以支撑优质住宅。林仕聪说，在土地资源稀缺的一线城市，土地成本相对较高，并非所有房企都能为公共配套牺牲可售面积，这往往意味着巨大的利益让步。

第二是配套。配套分内部和外部。内部配套如风雨连廊和架空层，在华南地区常见，在北方城市因需计容积率且增加建安成本较为少见。但缺少这些设施会导致公共活动空间缺位。

在林仕聪看来，商业企业投资项目追求投入产出比，一旦增加成本，就会追求更多价值。但龙湖愿意增加成本而放弃部分利益。同时发挥多年商业运营管理积淀的经验和能力，为业主提供更优质的环境，带来更多便利和舒适。

第三是户型。林仕聪将户型总结为两点创新。一是阳台设计，过去部分城市由于政策限制，不允许建设阳台，否则无法办理产权登记，在“好房子”政策下，阳台不仅获准建设，且不计容积率，提升了房屋价值；二是通过精心设计户内空间，实现空间的“成长性”。如龙湖在观萃产品系中重点设计了收纳系统，降低了客户追求品质生活的成本。

在龙湖看来，住户的幸福感不仅来自住宅内部空间，更依赖于社区与城市之间的互动关系。北京观萃在社区空间引入“安缦风”园林设计理念，从小区入口开始，构建多重院落式景观，营造层层深入的林境效果。这些设计不仅提升了社区的自然氛围，还为居民提供了亲近自然、互动交流的机会。

城市共建

在北京观萃项目中，龙湖主动与政府协商，投资建设地块南面的绿带和街角公园，打造周边居民共享的公共空间。

林仕聪称，完善社区外围配套是一种颠覆性转变。过去，购房者注重地段，但地段的核心在于周边配套，如学校、医院、商业和交通，这些直接反映在土地价格和房价上。然而，这些配套远不足以满足居民需求，居民对住房更高层次的幸福感不是来自附近的三甲医院、大型公园或地铁站，而是使用这些配套的便利性。例如，下楼能否买到一瓶矿泉水，老人和小孩能否方便地逛公园。

这些关乎幸福感的配套，需要开发商解决“最后一公里”的问题。例如在北京观萃项目，龙湖利用其商业运营优势，围绕小区布局的小型商业体“方式”，面积约1.5万—2万平方米，可以服务周边10个小区的居民。这种配套规划提升了业主生活便利性，也为城市功能分担提供实践参考。

林仕聪表示，龙湖凭借购物中心、长租公寓、养老及医院等多元业态的“航道协同优势”，通过社区边界外延植入生活配套，增强自身运营能力。因此，龙湖更倾向于综合用地开发。

综合用地对许多房企而言具有挑战性，尤其是大面积商业用地可能导致亏损，但对龙湖来说，综合用地不仅可开发住宅，还能增加配套，助力住宅去化。

从好房子到好社区，再到好城区，这些理念构成龙湖集团“好房子”产品体系的底层逻辑。

（作者 田国宝）

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田国宝

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