西安高新三期“退烧”

图片来源：中房报图库

与过往的热度相比，今年的西安高新三期显得有点低调，不但土地拍卖热潮不再，开年至今更是无新盘推出，最近的一则消息让高新三期有所回温。

5月10日上午，高新区举行企业职工集中看房系列活动启动仪式，本次活动由高新区总工会、住房和城乡建设局联合主办，联动十余家房地产企业及金融机构，组织区内34家重点企事业单位职工100多人参加本次团购活动。

据中房君了解，此次参与职工团购的项目近20盘，覆盖高新三期90%在售项目。从项目清单来看，既有国企项目，也有央企、民企开发的项目，既有传统的三代住宅，也有当下主流的第四代住宅，户型面积覆盖105平方米~280平方米，覆盖了刚需、改善等群体。

本次团购可享政策礼包（人才补贴范围扩大）、房企让利（天地源/华宇团购折扣升级）、服务升级（"以旧换新"评估周期缩短）等大礼包，更有浦发银行等金融机构提供信贷支持。

“目前案场的优惠是8~10个点，对于参加团购活动的客户会有额外的优惠，可能在10个点以上。”高新·云熙港的一位置业顾问对中房君说道。另外一个项目的置业顾问也表示，虽然活动已经结束，不过仍然可以申请相应的优惠，目前项目给出的优惠是在案场优惠的基础上额外让利2个点。

中房君了解到，此次虽然是针对高新区企事业单位的看房活动，但多位置业顾问都表示区外的购房者也可参加，享受相应的优惠。

量价双降

“团购房”消息一出，无数购房者的神经被挑动。

无论在微信群或朋友圈等社交平台，还是在一些自媒体平台发布的相关文章下方的网友互动区，均对此作出了相应的评价。一位参与了活动的企事业单位员工回忆道：“当天发了一个楼盘清单，没有标注价格，自己对哪个项目感兴趣就自己去转。”

对于优惠，上述员工直言“没有诚意”，“有的项目是两个点，但是要捆绑车位。”他说道。

一位不愿具名的业内专家表示：“政策虽然效果有限，但在一定程度上提升了区域热度，激发市场活力。”一位项目人士坦言，只是增加了一个销售渠道，并没有寄多大的期望。

相关数据显示，截至2025年4月，大西安库存面积达到1722.11万平方米，而主力高新区，库存面积也高达187万平方米，去化周期长达17.35个月，处于全市最高位。成交上，据前瞻顾问统计，4月份，高新软西、CID 因供应减少，成交面积同比分别下降 78%、13%。

“近一年高新三期核心中央创新区板块量价双降，2025年1~4月成交同比下滑12%，成交价格2.59万元~2.44万元/平方米，4月价格同比下滑6%。2025年高新三期无新盘推出，项目开盘去化率最高30%，房源优惠折扣力度持续加大。”谈及高新三期的市场状况，克而瑞西安机构执行总经理李晓兵说道。

在去化不畅的同时，这里的部分项目也“被动”进入现房或准现房销售模式。位于高新CID板块的中铁建·西派玺悦，主力户型包括建筑面积约143平方米、180平方米、215平方米纯改善四房，据置业顾问表示，这是高新CID唯一今年买、今年住的第四代住宅。

同片区的紫薇华发云峰里也将于今年6月底交付，目前在售房源包括建筑面积约105平方米、128平方米。此外，天地源棠颂坊、碧桂园高新云墅、招商云兰等项目都将于年内交房。

“价格战”硝烟四起

这里曾经是西安楼市的热点板块，不但是中海、龙湖、招商、中铁建、天地源等品牌房企的必争之地，也深受购房者的追捧，多个项目“逢开必摇”。然而，如今这里却打起了“价格战”。

然作为高新三期“瞳南”的代表项目，龙湖青云阙昱府公示销售均价为23124.48元/平方米，但是项目“五一”期间推出10套特价房，优惠后1.68万/平方米起，此前项目也曾推出了打出17500元/平方米的特价房，还送17万元的产权车位，143平方米四室低密小高层，总价250万元就可以上车。

同板块内，中铁建·西派玺樾备案价约26557元/平方米，目前团购优惠价21000元/平方米起；根据中介提供的消息，约2.5万元/平方米的中海未来之境也推出了“2字头”的特价房源。

李晓兵分析认为，高新三期之所以大打“价格战”，主要有以下原因：“首先，客户支撑度不足，在市场波动区间，客户极容易被上游板块分流。其次，老盘产品力较弱，区域和上游的新盘产品赠送力度加大，对比衬托高新三期竞争力不足。再次，分销聚焦度不够，高新三期主流项目，贝壳点位2%~3%，对比西安主城其他区域4%~5%，明显不够。”

在一位区域资深渠道人士看来，除了上述原因，还有次新二手房对客户的分流也成为高新三期市场表现的重要因素。

“二手房取消‘限售’之后，高新三期的次新挂牌量日渐增多，这些二手房比新房价格低，位置好还是现房，更受客户青睐；另外，随着这些次新二手房的成交，也让客户看到，高价买的房并没有转换成高回报率，也就重新开始评估该区域的价值。”上述渠道人士说道。

2月份，曾经的红盘中海·学仕里迎来了首套成交，这套房源建筑面积为115平方米，最终以300万元的总价成交，折合单价约2.6万元/平方米。据悉，业主当初的购房成本为305万元，若再加上数额不小的税费成本以及1年的利息支出，业主的亏损至少在20万元以上。

附近一位经纪人告诉中房君，小区最新成交的一套113平方米的房源，总价为290万元，单价约为25663元/平方米，不过处于低楼层。

艰难的外溢板块

作为西安楼市的价格锚点，高新区的价格波动不但影响着周边外溢板块，甚至影响到全市。

“高新三期才卖到17000元/平方米，外溢板块只能降价，不然怎么卖。”一位业内人士感慨道，而周边板块也正朝着他所述的这一方向演化。

作为西安经济的发动机，高新区聚集了华为、中兴、三星、比亚迪等高新技术产业，也承载了大量的就业，然而不是每个人都能留在这里，在高昂的房价与通勤距离之间，不少人选择在周边板块置业，沣东融合片区、大寨路片区、西部大道成为承接这部分客群的主力。

其中，西部大道板块因发展成熟，热度最高。随着高新三期开始大打“价格战”，这里的项目也难免出现价格波动的情况。其中，陕建雁南云境推出了50套工抵房，价格低至1.6万元/平方米，2024年项目的成交价在2万元/平方米左右，此举一度引发了前期业主的不满。此外，泰发祥·和悦雅境、中海·锦业元晟等项目都推出了不同幅度的折扣。

高新三期及周边面临的市场状况，是西安楼市的一个缩影。当下，降价、打折优惠已经成为大部分项目的常态，这也在数据上有所体现。

根据国家统计局最新发布的数据，4月西安新房价格环比下降0.3%，已连跌8个月，同比下降2.7%，跌幅较上月有所扩大；面积方面，90平方米及以下环比下跌0.4%；90平方米~144平方米环比下跌0.3%，144平方米以上面积持平。