上海楼市冷热分明：豪宅破纪录，远郊楼盘滞销

上海楼市呈现结构性企稳回升态势，高端市场与刚需板块分化加剧。

中房报记者 付珊珊 上海报道

上海豪宅市场再次创造纪录。

5月21日，位于上海黄浦区的豪宅项目上海壹号院三批次开盘入市，64套房源全部售罄，当日实现销售额40.25亿元。截至目前，该项目累计开盘三次，年内累计销售额达到108.71亿元，成为今年全国首个单盘破百亿元的项目。

这一现象并非孤例，在此之前，绿城全国“地王”潮鸣东方、陆家嘴太古源源邸等市中心高端项目均取得不错的市场战绩。

豪宅市场的热销也推动了上海房价上涨。根据5月19日国家统计局发布的70城房价数据显示，4月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，但上海仍然保持了强劲涨势，涨幅0.5%，领跑全国。

在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，因为豪宅交易依然频繁，所以带动了上海房价持续上行。在交易节奏上延续了低开高走格局，从具体成交项目看，高端改善项目依旧活跃，成交前十榜单中均价超过10万元/平方米的项目就占据4个。从成交结构来看，144平方米的大户型房源涨幅显著，这也显示出上海高端改善的消费潜力非常大。

值得注意的是，在豪宅市场“撑起半边天”的同时，上海远郊一些刚需盘则面临去化压力，部分楼盘出现"零认购"现象。

这种"冷热交织"的市场格局，既体现了不同层级购房需求与供给结构的深层错配，也预示着未来房地产行业在政策引导与市场博弈中向精细化、差异化方向演进的必然趋势，为理解中国城市楼市生态变迁提供了重要注脚。

高净值人群抢滩核心资产

上海豪宅频现“日光”

5月至今，上海楼市依然延续了此前“小阳春”的强劲需求态势，尤其是多个内环红盘集中入市，推高了市场气氛。

5月10日，位于陆家嘴一线的滨江豪宅“陆家嘴太古源源邸”二批次推盘，共推出57套建筑面积约285~381平方米的江景大平层，在认购期间就吸引了超120组客户认购，认购率达到219%，最终触发限售，开盘基本售罄。

5月11日，位于徐汇滨江板块的绿城潮鸣东方项目开盘，顶着“全国最高楼面价纪录”的光环和压力，项目一次性推出120套千万元级大平层房源，销售均价高达19.5万元/平方米。该项目共收到191组有效认购，认购率约160%，触发5年限售规则，最终项目开盘当天全部售罄，销售总金额69.88亿元。

此次开盘售罄的上海壹号院更是在此前认购期间就引发哄抢，仅4天时间认筹率就超过267%，成为今年黄浦区首个触发积分制的项目。

而位于杨浦滨江核心九宫格位置的保利·海玥外滩序BUND98推出的223套房源也吸引了552组客户，认购率高达248%。

“开盘即售罄”成为5月上海高端住宅市场的标志性现象。

易居研究院副院长严跃进认为，这些成绩背后，是市场供需两端的良性互动，反映出开发商合理的推盘节奏与购房者理性的置业需求实现有效对接，共同推动一手房市场保持量价稳定的健康发展格局。

值得注意的是，上海豪宅的“虹吸效应”正在吸引来自全国各地的高净值人群。在潮鸣东方引发现象级热销后，市场也对背后的买家感到好奇。

从公示的数据来看，绿城潮鸣东方191组有效认购中，除去3家公司，剩余188组客户认购。其中，上海本市62组，占比约33%；其他省份126组，占比约67%。显然，外省认购客户数量近乎上海本市的两倍。

上海壹号院的买家中，上海本地户籍买家占比三成，而来自江浙沪的买家总体占比六成。

一位上海房企豪宅项目负责人表示，这说明上海豪宅具有强劲韧性。在全球经济不确定性加剧的情况下，豪宅被视为抗通胀的“硬通货”。手握千万甚至上亿元资金的高净值人群需要做一定的资产配置，而真正核心地段的好房子是不错的标的。

“此外，上海这一批豪宅确实在地段和产品力上都是顶级，开发商也都下了很大功夫在打造自己的品牌代表作。”该人士进一步表示。

据房外房研究院数据统计，2024年上海总价3000万元以上新房成交2600套，是北京、深圳、广州新房成交之和的4.9倍。同年上海总价7000万元以上住宅成交超过500套，甚至超过了迪拜、纽约、伦敦等国际都市，成为全球豪宅成交最多的城市。

远郊楼市 “冰封”

多项目滞销，去化艰难困境凸显

与核心区的热销截然不同的是，上海一些郊区板块新房去化正在遭遇挑战，销售行情并不乐观。

位于闵行浦江的象屿天宸雅颂创造了最低认购率，为111%。而该项目开盘后去化也不理想，根据网上房地产数据显示，截至5月22日，天宸雅颂推出的160套房源仅售出73套，去化不到一半。

同样位于松江佘山板块的国贸海屿佘山项目今年3月和5月开盘两次，但截至5月22日，该项目一批次房源去化率仅有56%，二批次房源去化率不到3%，300多套房源目前仅售出9套，销售情况惨淡。

上海一些远郊板块更是陷入成交“冰封”状态。

位于浦东新区惠南板块的璟澜湾项目门口宣传“首付26万元起”，但即使如此，该项目由于位置偏远依然少有人问津。该项目在认购期间还创下无人认购纪录，也正因如此，项目最终取消了摇号开盘方式。

同样创造“零认购”现象的还有位于浦东新区外高桥板块的阳明花园，由于无人认购，该项目取消摇号方式，并且提前开盘。

差不多同期，上海城投控股和上实集团在青浦区淀山湖板块开发的璟云里项目，也公告取消公证摇号开盘。

这些案例也暴露出当下上海郊区楼市的困境。

“地理位置的劣势，以及供需错配导致了这些项目滞销。”一位项目策划向中国房地产报记者表示，当下购房者对非核心区资产增值保值信心也不足，加上郊区前些年新房供应放量，所以不少项目陷入“降价也难去化”的恶性循环中。

在采访中，一些市场人士也表示，要打破目前冷热不均的局面，还要供需两端同时发力。比如在政策层面，对远郊项目定向放松限购、加大公积金支持力度等，市场要从全面刺激转向分类调控，让不同板块回归真实供需。而对开发商而言，也需要及时调整策略，通过精细化运营、精准定价和打造差异化产品实现破局。