北京买房：理清思路，购房建议1540

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北京仟村商务大厦的房子有什么优缺点？目前看低于市场价不少，不知道什么原因，请您分析一下？

A：

1、优点是地段儿好啊，所有这种老牌儿的商住两用必须地段好，否则当年也不会拿70年的土地来违规开发。另外的优点就是便宜，如果当住宅的话性价比高，经济实惠。再有就是和50年公寓相比的优点，民用水电，能贷款能落户，还能带学位，租金收益率也高。

缺点就是70年的住宅用地盖成了商住呗，降低了土地的价值。相当于清北的博士去送外卖，不是说不行，但没发挥出应有的价值。导致的结果就是人生发展受影响，一辈子下来少赚了很多钱。

2、没有低于市场价啊，这算算租售比（商办或50年公寓）就知道了，肯定是正常价格。二手房是个信息完全公开的市场，又是这么显眼的地段儿，怎么可能有捡漏儿的小区？都不傻的。这年头儿如果自己认为地下有钱却没人捡，那最好反思一下为什么？没想明白的话轻易别说人家的价格报低了，其实人家的报价里还打着埋伏呢。

3、总之这就是商住公寓的特点，办公为主的小规模产品。从住宅角度来说各项都不占优，从商业角度来说也都不占优，还不如Soho的呢，那好歹名气大。

真要喜欢就买来自住，性价比高，租金收益也高，只不是用价格走势弱换来的。甘蔗不能两头甜，看自己注重哪方面吧。

另外考虑好，这种产品跟普宅大盘两码事儿，即便楼市整体回暖，也跟这种公寓关系不大。什么时候商业地产回暖+经济大环境转好，这种产品才有可能转强呢。

仅供参考。

二

Q:

请问，孩子2029年小升初，目前在朝阳区普通小学就读，感觉教育氛围一般，想考虑购买学区房（二套），首付200左右，同时解决两代人居住拥挤问题，综合考察后觉得白家庄八十学区不错，去年存在一定降幅感觉努努力能够得上，还有如下疑惑，期待您指导：

1、前期看您分析预测过了今年学区房可能出现拐点，如果只为了孩子上初中是否可以先观望，在六年级前入手即可？

2、区域内小区较少，部分小区临街不太适合自住，但首付有限，仅农丰里、中纺里等小区感觉环境较好，不知是否能够兼顾保值？或者买区域内其他价位较低的房产，如向军北里、关东店等，待孩子入学后马上转手是否可行？

3、除了八十以外，朝阳还有其他较好的学区能够相对稳妥的通过购房入初中吗？

A：

1、觉得八十中学区“不错”？这口气有点儿大，看来孩子成绩非常好，所以底气足。但以常规来说，80中在朝阳是顶级，放到全北京也就是仅次于金刚小强，如果他们是清北，那80就是人航的级别，说不错有点儿冒昧了。所以白小+80的学区房的溢价率，至少是等同于东西海均值的，一分钱一分货。

2、可以观望，到小升初时再买，毕竟只是买个中学的学位，房子早买了没用，溢价被空置好几年呢。另外可以买只是中学对口80的，这样溢价低，对于您家更划算。

不过多说一句，我没说“学区房”今年出现拐点，而是明年是“入学人数”的拐点，俩概念。而且即便是进入低谷期了，学区房的溢价部分也未必大幅降低。

因为房子是用来住的，无论什么趋势，家长们都得带着孩子上学居住，得随着一届届的孩子毕业才卖房离开呢。所以即便是溢价走低，大概率也是逐年降低的，没那么快。

再多说一句，常规建议是如果想给孩子换学区，那最好从小学牛校开始。否则像80这种学校都是分班分层的，成绩不太强的话，未必得到多好的资源。甚至这么说吧，牛中内部的资源差距，有时候比牛渣之间还大呢，因为渣中不太过分的“因材施教”。

3、这俩都是中小学都对口的，溢价高，谁敢保证能兼顾保值啊？这都得过了高峰期再看，如果有政策就能保住，没有的话不好说。我要建议就是买向军北里这种的，小学不是白小，中学对口80，溢价率相对低。

入学之后看行情呗，觉得不合适就出手。相当于用税费成本买了个学位，跟教改之前的“择校费”差不多。

4、朝阳所有牛校都可以啊，哪个都行。如果以80做对标那就是常规朝外，然后嘉铭帝景陈本陈分人朝清朝都很好，都能用房子单校。

仅供参考。

三

Q:

请问：我家孩子初一，上学有些远，现住在西四环定慧桥外，在平安里附近上学，单程路上大概35-40分钟。马上初二了，想在附近租房，或者把在丽泽附近的房子（房子不是很理想，是塔楼的顶层23层，2009年买的，租金7k，出售大概500w）置换到新街口或平安里附近。

现在拿不定主意，是在学校附近租房还是换房呢，现在换房合适吗？

A：

1、常规建议是，如果能接受租房，那就换租，这样从经济角度是划算的，能占西城学区房的便宜。如果不愿意住别人的房子那就换房呗，但一般不建议现在换。

2、这其实就是算账的事儿，西城学区房的溢价级别都在30%左右，同样花500万，估计在西内能买个40平左右的小一居，租金也是6/7000块钱。表面上看换房并不算多吃亏，无非是花点儿税费而已。

但是，如果是在丰台没任何溢价的小区，这种40平小户型的租售比不会超过500，也就是租金1万。当然，丰台没有40平500万的房，两套250万的差不多，能收租金1万，但租售比就是这数值。

也就是说，如果以同等房源比较，那西城的溢价就是30%或以上。而如果拿着丰台两套250万小房1万的租金，到西城能租至少价值700万的房，甚至更高，这也就是占了学区房的便宜。

3、而您这套丽泽的房呢，500万能租7000，那说明也有点儿溢价，丽泽概念给炒出来的，否则这房子估计能卖450万左右，溢价率10%吧。但如果换到西城，那就是降低了居住体验，增加了溢价率，所以不太划算。

而且今年是学区房高峰期最后一年，明年之后就是确定的低谷期，到时候溢价率是否能撑住看政策，也就是增加了风险。所以就算是决定换房，一般也不建议现在去换学区房，等过了明年再看行情吧。

4、总之简单就这情况，值不值的看自己注重哪方面了，各有优劣。

仅供参考。

四

Q:

我还想多问一下，我不太理解为什么清河会比西三旗学区好呀，另外如果纯看房子，考虑保值性的话，如果展览路考虑西外附小附近，清河考虑当代家园，西三旗考虑育新花园的话，哪个会好些呢？

A：

1、我也不知道为什么，但这就是现状吧。往大了说，就跟西城的学区比丰台强是一个道理的，想找原因的话能一堆，但没什么意思。按说两边离的很近，家长孩子也都是普通人，但成绩就是有差距，没辙，只能接受吧。

2、纯看房子的保值性，那如果剔除学区溢价的话，肯定是当代家园啊，这是送分题。三个主要原因，一是因为离产业区近，码农们抬高了板块价值。二是小区次新，肯定比老房受追捧。三是改善户型，购买群体对价格不是太敏感，相对容易抬高价格。

但毕竟现在还是入学高峰，那在叠加学区溢价的情况下，西城的和育新的溢价部分应该没什么风险，等过了明年再看吧，看到时候的政策。

仅供参考。

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