共有房产因一方债务被拍卖，另一方权益如何保障？房产律师解答

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房子归了前妻，却因前夫欠债要被法院拍卖？这样的魔幻剧情，真实发生在李女士身上。面对债主的强制执行，她能否保住属于自己的房产？法院的判决，揭开了婚姻财产与债务执行的深层法律逻辑。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李悦（前妻）

被告：赵刚（债主）

第三人 1：陈昊（前夫）

第三人 2：甲公司（陈昊债务关联方）

关键关系：李悦与陈昊曾为夫妻，离婚协议约定一号房屋归李悦。陈昊因债务纠纷被赵刚起诉，法院拟拍卖登记在陈昊名下的一号房屋，李悦作为案外人提出执行异议并起诉。

（二）案件背景

1990 年，李悦与陈昊登记结婚，2014年夫妻二人购入位于大兴区的一号房屋，登记在陈昊个人名下。2020 年 4 月，两人协议离婚，离婚协议明确：一号房屋归李悦所有，因房屋尚在银行抵押用于公司经营，双方约定待房屋法拍还清贷款后，剩余房款归李悦。

然而，早在 2017 年，陈昊与甲公司因民间借贷纠纷被赵刚诉至法院，法院作出民事调解书，要求陈昊和甲公司偿还赵刚借款本金 160 万元及利息 。因陈昊未履行还款义务，赵刚申请强制执行，法院于 2017 年查封一号房屋，并在 2023 年决定对房屋进行评估拍卖。

李悦随即提出执行异议，被法院驳回后，她向法院提起执行异议之诉，要求解除房屋查封、确认房屋为夫妻共同财产且自己至少享有 50% 所有权 ；赵刚则坚称查封合法，房屋登记在陈昊名下就应执行；陈昊的亲属也表示理解李悦诉求，但法律程序需依法推进。

二、争议焦点

一号房屋是否属于李悦与陈昊的夫妻共同财产？

李悦依据离婚协议对房屋享有的权利，能否对抗赵刚的债权执行？

法院是否应当停止对一号房屋的评估拍卖等强制措施？

三、案件分析

（一）房屋权属认定：婚姻存续期间购房，属共同财产

根据《民法典》规定，婚姻关系存续期间取得的财产，若无特殊约定，应认定为夫妻共同财产。一号房屋虽登记在陈昊一人名下，但购置于李悦与陈昊婚姻存续期间，且无证据表明存在财产归属的特殊约定，因此法院认定该房屋为夫妻共同共有，李悦依法享有 50% 份额 。

（二）权利对抗分析：离婚协议难敌善意债权

李悦主张依据离婚协议，房屋应归自己所有，但法院指出：

债务优先性：赵刚的债权形成于李悦与陈昊离婚协议之前，且已通过法院调解书确认，具有法律效力。相比之下，离婚协议仅对李悦和陈昊内部有效，无法对抗善意债权人赵刚；

登记公示效力：房屋登记在陈昊名下，基于不动产登记的公示公信原则，赵刚有理由相信房屋属于陈昊个人财产，法院查封执行符合法定程序。

（三）执行措施合法性：共有财产可执行，但需保障份额

虽然李悦对房屋享有 50% 份额，但因债务人陈昊未履行债务，法院有权对登记在其名下的共有财产采取执行措施。不过在后续拍卖分配中，李悦享有的 50% 份额权益应依法得到保障 。

四、裁判结果

法院判决：

确认一号房屋为李悦与陈昊共同共有，李悦享有 50% 产权份额；

驳回李悦要求解除查封、停止执行的其他诉讼请求。

这意味着房屋仍将被执行拍卖，但李悦的财产份额会在执行款分配中予以保留。

五、案件启示

（一）房产登记暗藏风险，共有财产需明确

即使是夫妻共同财产，若仅登记在一方名下，可能因一方债务面临被执行风险。建议夫妻在购房时明确登记为共有，或签订财产协议并公证 。

（二）离婚协议不能对抗善意债权

离婚时对财产的约定，仅在夫妻内部有效。若涉及对外债务，债权人有权申请执行登记在债务人名下的财产。离婚分割财产时，需充分考虑债务因素。

（三）及时行使权利，留存关键证据

如遇财产被执行风险，应及时提出执行异议并通过诉讼解决。同时，保留好购房合同、离婚协议、转账记录等证据，以便在纠纷中维护自身权益。

这起案件为当事人敲响警钟，在财产交易与婚姻关系处理中，唯有严守法律规则、增强风险防范意识，才能最大程度避免类似纠纷，守护自身合法权益。