深铁输血120亿救万科，26万间长租公寓成最后底牌？

父爱如山，也经不起“熊孩子”的折腾。

当深铁集团一次次为万科慷慨“输血”时，谁曾想，这家被誉为“地铁公司盈利之王”的国企，竟因万科的拖累，1年亏光了过去5年的净利润。

近120亿的借款背后，是深铁集团的无奈，还是万科难以摆脱的困境？而另一边，万科旗下的泊寓却逆势增长，与深铁置业深度绑定，究竟是自救的曙光，还是另一场资本游戏的开始？在房地产行业调整的当下，住房租赁赛道可否带来更多希望？

深铁集团亏损334亿元

父爱如山，在孩子需要支持的时候总不会吝啬。

5月14日，万科发公告称，深铁集团向万科借款不超过15.52亿元，借款用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息。

这是今年以来深铁集团第四次给万科“输血”。

今年2月，深铁集团半月内两度借款共70亿元，2.34%低利率，超常规70%质押率，专项用于偿还公开市场债券，缓解万科短期偿债压力。

今年4月29日，深铁集团继续向万科借款33亿元，年化利率为2.34%，低于1年期LPR，用途还是偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。

算上5月14日的借款15.52亿元，深铁集团已累计向万科提供近120亿元的借款。

爹是靠谱的爹，却架不住熊孩子“坑爹”。

深铁集团著有“地铁公司盈利之王”、“最会搞副业的地铁公司”之称，但是，深铁集团2024年合并报表亏损达334.61亿元，占2023年末净资产的10.46%。

亏损334.61亿元是什么概念，2019年到2023年，深铁集团分别实现净利润116.67亿元、111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元。

也就是说，深铁集团2024年的亏损金额已经超过了过去5年净利润的总额。

对于亏损原因，深铁集团披露称，“公司对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，导致本年度业绩出现亏损”。

过去5年赚到的钱，1年时间全败光了。

泊寓今年第一季度营收8.8亿元

深铁集团不光是对万科输血，集团旗下的子公司也跟万科的子公司合作。

今年4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。

深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目，开展合作运营。

“深铁时代”的泊寓，前段时间也发布了今年第一季度财报。

从营收上来看，今年一季度，万科泊寓实现营业收入8.84 亿元，同比增长6%。

从规模来看，泊寓依旧保持领先地位。

截至今年第一季度末，泊寓共运营管理 26.6 万间长租公寓，开业 19.4 万间；所管理的租赁住宅中，有 12.5 万间纳入保障性租赁住房。

今年一季度，泊寓新拓展房源5213 间，新开业4001间。

从运营效率来看，泊寓一季度出租率 93.9%，相比上年同期保持平稳；续租率58.5%，同比提升 2.7 个百分点。截至报告期末，在租合同租期提升至315 天，较去年同期延长26天，客户粘性进一步提升。

从合作层面来看，泊寓的触手也很强大。

泊寓在济南、长春、天津、合肥、武汉等多个城市与国资平台开展深度合作，为新市民提供高品质租住空间。

一季度，泊寓联合各地国资平台启动8个项目，总房源 5600 余套。

其中在天津与天津滨海新区建设投资集团有限公司打造的天津建投泊寓悦巢项目首批 960 套房源面世；在长春与长春超达人才安居置业有限公司成立“翔寓”品牌公寓，一季度首批 700 余套房源投入使用，市场反馈积极。

在为不同类型资方提供运营服务的同时，泊寓也在向前端延伸为资方输出公寓产品标准及建造服务，截至报告期末，泊寓为22个项目提供产品相关咨询服务，待开业房间数2.4万间。

住房租赁被寄予厚望

在国家加快建立租购并举的住房制度，在房地产行业从“高杠杆、高周转”转向“存量运营”的背景下，当传统开发业务日渐式微，万科对泊寓的投入已不仅是“副业”，而是一场关乎生存的转型。

当房企集体涌向住房租赁赛道，泊寓们要如何证明自己不是下一个“烧钱无底洞”，而是能够成为房企的“第二条增长曲线”？

龙智资管2024年以31.8亿元收入，成为龙湖集团第二增长曲线的重要引擎。其中，长租公寓品牌冠寓作为基本盘，年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。

现实是，房企长租公寓业务全年收入超过10亿元的，屈指可数。2024年，招商蛇口公寓业务运营收入为12.34亿元，中海地产长租公寓收入2.7亿元，金地草莓社区营收2.1亿元。

从财务数据看，长租公寓目前无法替代开发业务，但可能是转型存活的必要选择：

对万科等债务压力大的房企而言，轻资产模式可维持现金流，但需警惕“规模陷阱”；对华润等资金充裕的央企而言，租赁住房REITs或成为新的资产配置方向。

住房租赁REITs的成功发行，或许给房企带来曙光。

有市场传闻，深铁置业与泊寓合作的首单租赁住房REITs完成簿记建档，预计募资超20亿元。

长租公寓不会是所有房企的救世主，但它正在重塑行业规则——未来活下来的房企，一定是那些既能“建得好房子”，又能“管得好资产”的企业。

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