房屋被查封，如何利用第 28 条规定维权？北京房产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

在房产交易的里，买到手的房子突然被法院查封，这无疑是一场让人焦头烂额的 “噩梦”。不过别慌，如果购房者能在法律框架内摆事实、讲道理，证明自己的合法权益，依然有机会力挽狂澜。今天咱们要聊的案例中，购房者周明远就遭遇了这样的危机，他究竟是如何凭借铁证般的证据链，成功阻止法院执行的？接下来，一起拆解这场跌宕起伏的房产保卫战。

一、案件梳理

（一）原告诉求

原告周明远向法院提出两项诉求：1. 停止对北京市大兴区一号房屋的执行；2. 本案诉讼费由甲公司承担。

（二）原告事实理由

甲公司与乙公司合同纠纷一案中，法院于 2021 年 3 月查封了乙公司开发的一号房屋。周明远称，自己在 2018 年 5 月从丙公司得知该房屋后，便下定决心购买，随后分 14 笔支付了全部购房款 240.932 万元（其中还包含服务费 54.404 万元）。2018 年 6 月，周明远与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，7 月顺利办理收房手续后，便在该房屋内经营起了诊所。2019 年，因网签时房屋面积出现错误，网签不得不注销。之后，周明远计划以新公司的名义重新办理网签，可就在推进过程中，房屋却被法院查封。周明远认为，自己不仅支付了全款，还实际占有了房屋，且未过户并非自己的原因，因此请求法院排除对该房屋的执行。

（三）被告答辩

甲公司：

涉案房屋属于商办类项目，根据北京相关政策，其销售对象必须是合法登记的企事业单位、社会组织。周明远作为自然人，根本不具备购买资格，即便签订了书面买卖合同，也属于违法行为，他对该房屋仅仅享有债权，绝不能对抗法院的执行。

周明远既没有签订合法有效的合同，也没有支付全部价款（其提交的付款凭证存在诸多瑕疵），更没有合法占有房屋，而且对于房屋未能及时办理过户登记存在明显过错。

乙公司：认可周明远购买房屋的事实，解释未过户是因为实测面积存在误差，且周明远未及时处理相关事宜，所以同意停止对该房屋的执行。

（四）法院认定事实

查封背景：甲公司申请对乙公司进行执行，法院于 2021 年 3 月查封了一号房屋。周明远提出执行异议后被驳回，随后向法院提起诉讼。

交易过程：

2018 年，周明远与乙公司签订合同，并支付房款 237.2792 万元（部分款项由亲友帮忙代付），乙公司出具了收据。后来，因为房屋面积存在差额，乙公司退还了 2.5882 万元，所以实际房款为 238.3438 万元。

2018 年 7 月，周明远收房并用于经营诊所。2019 年，由于网签错误进行了注销，之后打算以新公司（妻子持股的丁公司、夫妻共有的戊公司）的名义重新办理网签，乙公司也配合提供了相关材料，但最终未能办理成功。

关键证据：转账记录、收据、收楼记录、公司注册信息（戊公司的注册地址就是涉案房屋）、微信沟通记录，以及社区居委会出具的诊所于 2020 年开业的证明。

二、争议焦点

周明远是否具备购买涉案房屋的资格，他与乙公司签订的合同是否有效？

周明远是否符合 “排除强制执行” 的法定条件？

在法院查封之前，是否签订了合法有效的书面买卖合同？

在法院查封之前，是否已合法占有该不动产？

是否已支付全部价款？

未办理过户登记是否是因为周明远自身的原因？

三、案件分析

（一）购房资格与合同效力

根据北京《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商办类项目的销售对象确实有严格限制。但周明远在购买房屋后，积极通过注册公司（戊公司）的方式，试图办理网签手续，这种行为可以看作是间接符合政策要求。法院在审理时，没有直接判定合同无效，而是重点关注执行异议的实质要件。也就是说，即便合同存在一些瑕疵，只要能符合《执行异议复议规定》第 28 条的相关规定，依然有机会排除执行。

（二）排除执行的法定条件逐项分析

查封前签订合法有效合同：2018 年 6 月 29 日，周明远与乙公司签订的《商品房预售合同》真实有效，乙公司也认可合同的效力。网签注销是因为操作失误，并非合同本身存在问题，所以该合同在法院查封房屋之前是合法有效的。

查封前合法占有房屋：2018 年 7 月，周明远办理了收房手续，他提交的入住记录、物业服务协议，以及公司将注册地址登记在涉案房屋等证据，再加上社区居委会对诊所经营时间的佐证，形成了一条完整的证据链，充分证明在 2021 年 3 月法院查封房屋之前，他已经实际占有了该房屋。

已支付全部价款：周明远提交的转账记录与收据上的金额基本能够对应（存在的差额是因为面积退款），而且乙公司明确表示已经收到了全部房款。对于亲友代付的款项，也有相关证人出具说明进行证实，这些证据足以证明周明远已经完成了全部价款的支付。

非因买受人自身原因未过户：房屋未能过户主要是由于网签面积错误，以及乙公司在流程处理上的拖延。在整个过程中，周明远积极配合注册公司、提交各种材料，没有任何证据表明他对未过户存在过错。

四、裁判结果

法院经过审理认为，周明远的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条的四个要件，最终判决：停止对北京市大兴区一号房屋的执行。

五、案件启示

（一）商办类房产交易需严守政策红线

商办类项目的购买主体有着明确限制，个人在购买时，如果想要符合政策要求，可以通过注册公司等合法途径来实现。但一定要注意，从交易开始到结束，都要全程保留好能够证明政策合规的证据，比如公司注册材料、开发商配合的相关文件等。

（二）证据链完整是维权核心

在本案中，周明远的 “付款凭证 + 收房记录 + 实际经营证明 + 沟通记录” 形成了一个紧密的证据闭环。特别是亲友代付款项的证人说明，以及开发商对收据的认可，直接有力地证实了他“已支付全款并占有房屋” 的事实，这也是他能够胜诉的关键所在。

（三）执行异议的 “时间窗口” 要抓牢

一旦发现自己购买的房屋被法院查封，购房者必须在 15 日内及时提起执行异议之诉。同时，要围绕《执行异议复议规定》第 28 条或 29 条的要求，提前准备好相关证据。就像本案中的周明远，正是准确适用了第 28 条 “一般不动产买受人物权期待权” 的规定，才成功维权。

（四）开发商配合度影响维权效率

在本案里，乙公司作为被执行人，主动认可了周明远购买房屋的事实，这在很大程度上降低了周明远的举证难度。但如果遇到开发商拒不配合的情况，购房者就需要通过公证、寻找第三方证人等方式，进一步增强证据的法律效力。

这场惊心动魄的 “执行异议保卫战” 给所有购房者提了个醒：在房产交易中，合规操作和证据留存缺一不可。就算不幸遭遇房屋被查封的危机，只要能够精准匹配法律要件，依然有机会通过法律诉讼挽回损失。对于这类房产执行纠纷，你有什么看法或者类似经历？欢迎在评论区留言讨论！