广州房贷利率 “上调”，到底葫芦里卖什么药？

文｜邓浩志

广州房贷利率 “上调”了

近日，广州多家银行上调房贷利率加点。从部分银行及房产中介获悉，5 月 17 日起，广州地区银行首套房贷利率从原来的 LPR-60bp 调整为 LPR-50bp，即五年期以上首套房贷利率涨 10BP，由原来的 3.0% 上调到 3.1%。市场预期，5 月 20 日公布的贷款市场报价利率（LPR）有望下调 10 个基点。这意味着 5 年期 LPR 可能从现行的 3.6% 降至 3.5%。按此计算，新的房贷利率为 3.5%-50BP = 3.0%，与此前的 3.6%-60BP = 3% 相比，最终实际执行利率将维持 3% 不变。

总结一句话就是：LPR 下调了，但房贷利率单独不降，维持 3%。

为什么会这种情况？网上有很多分析，比较主流的观点认为房贷要维持 3%，是为了保证银行的利润，避免恶性竞争。为什么要 “弃” 地产，“保” 银行？为什么其他行业可以恶性竞争，银行要保利润？为什么是广州房贷利率不能再降低，其他城市暂时没有这个说法？以上这些问题我们无从知晓。消息出来后也没有见有关方面给予解释。但房贷利率 “上调”，对楼市当然是不利的。

从我们在一线掌握到的数据看，广州楼市持续了半年的复苏行情，已经在 4 月份被打断，尽管 “五一” 小长假楼市活跃度有所增加，但 “五一” 之后楼市是再次降温。广州楼市在复苏的路上出现了明显的波动。之前我们谈过，这和外贸形势的不确定性，还有经济表现密切相关。理论上，要使楼市尽快实现止跌回稳，很有必要进一步出台更多利好政策支持。而近期房贷利率上调（或者说 LPR 下调但房贷不下调）肯定会对楼市产生进一步的不利影响。接下来会发生什么？目前很多人都没有头绪。

南沙金融 30 条，对南沙楼市的影响

近日，中央公布了 “金融 30”，再次为南沙注入政策利好，而且这次是中央直接 “派糖”，针对的又是金融这种高附加值的行业，确实进一步提升了南沙未来的想象空间。不过，如果我们单论对南沙楼市的影响，实话实说，这对南沙楼市的影响微乎其微。为什么？

南沙从来不缺政策利好，相对于国家级新区，自贸区，粤港澳大湾区等各种帽子，金融 30 条其实是小巫见大巫。消息出来后我特意问了部分南沙的开发商和客户，他们反应都比较平静，楼盘也说没见政策出台后，到访的客户量有所增加。也可以这样理解，即当下的南沙楼市的问题，不是发个文就可以扭转的。

南沙楼市的核心问题是人口不足。由于距离主城远，所以基本得不到主城购买力的辐射。由于人口基数少，所以本地需求就不大。虽然企业数量在增加，经济指标在发展，但留在南沙办公的人很少，所以产业人口增速也很缓慢。没人，就支撑不起楼市，支撑不起消费。所以在南沙楼市投资退潮后，南沙房地产市场，消费市场双双低迷。现在南沙不单楼市低迷，商业经营也有困难，学校招生也有压力，各种配套闲置情况比较明显。而 “金融 30 条” 且不说远水救不了近火，哪怕效果立竿见影，金融业带来的产业人口增长也是非常小的。所以也解决不了人口不足的问题。

至于南沙楼市的局怎么破？我觉得首先要对前几年的政策得失进行总结。然后再对症下药。至于问题在哪里？我就不便发表意见了，免得又暗中批评我指指点点，还要封杀我……