朝阳区作为操盘手，越来越老辣了｜板块天王

01

不知道大家注意到没有：

朝阳区作为区域操盘手，越来越老辣了。

大概20多天以前，北京朝阳区又一个总价超百亿的巨无霸黄金地块打包出售。

这也是朝阳区第3次成功出售「百亿地王」，第4次成功出售「组团宅地」。

把这几个组团加在一起，朝阳区的住宅用地成交总额高达：

478.6亿

光是今年就已经出让213亿，而且出售的异常丝滑：

政府打包地块、房企合作拿地、分开开发、配套同步，接着再进入下一个组团的开发，以此轮替，良性循环。

保证优质板块的新房虽不至于枯竭，但也绝不会扎堆儿。

走出了独有的：

朝阳模式

但朝阳模式因何而来？对于买房人来说有什么可以抓住的规律和信号？在朝阳模式下，我们该如何抉择？

风从何方来，潮向何处去，故事要从2021年说起。

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2021年5月，北京市首次集中供地，最活跃的就是朝阳区，光是5月份，就足足有10宗土地成交。

一向抠门的朝阳区，第一次这么大方的供地。

开发商沸腾了，10宗地几乎块块触顶，一度让「朝阳」戴上卖地大王的帽子。

这本身也没有错，供地本身就是区级政府的责任。

但错就错在，朝阳区忽略了一句话：

城市是人的集合，交通是城市大动脉。

所以供应最集中，但交通不便、房价较高的南皋板块，失手了。

除了成交均价不到7w的望京养云快速出货，退出战场，其它三个项目至少3年销售周期过去，仍有货值在售，目前最低的去化率，仅有：

63.64%

2022年之后，南皋板块的天空乌云密布，南皋板块的开发只能按下暂停键。

朝阳区在南皋，吃了大亏，开发商也止步不前，没有人是赢家。

有句话叫：

要想富，先修路。

城市运营也是同样道理。板块要发展，路网交通要先行。

也就是说，朝阳区的操盘逻辑从旧地理模式的「产-人-城」中意识到，路网骨架必须先支棱起来，这也为后来的新地理模式的「城-人-产」埋下伏笔。

前者是以产业为中心，后者是以人为中心，城市的动脉——路网是关键。

于是在南皋修北小河隧道，直通望京，解决出行问题；在板块内引入学校，解决民生问题......

更幸运的是，朝阳区把这个道理，快速应用到了其它板块的开发和运营，而最开始成功的经验，就在：

朝阳港

4年下来，朝阳港不仅成为了朝阳南部最火的板块，抗价能力和去化速度超越了朝阳区大部分项目。

更是仿佛是一夜之间，春水初生，春林初盛。

而后才有了朝阳模式下的组团出售成功，卖地+城市运营两手抓。

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但其实，朝阳港也不是一开始就火的。

它是朝阳区新地理模式下的「城-人-产」下的蛋，是理念先行的阳谋。

时间回到2021年，朝阳港开始供应第一块宅地，是毫无悬念的底价成交。

但是让市场意外的是，朝阳港板块人气越来越旺，房价行情居然甩出一条大阳线。

答案就潜伏在下面这张图表中——朝阳港的发展历程，它的时间轴线是这样的：

每次土地出让，都伴随着交通、配套又一次升级和兑现。

交通，轨道交通完成从0到1的突破，今年底17号线全线通车后，就能5站地到国贸，7站地到工体，甚至去往望京、丽泽都不超过45min；

路网交通，大羊坊路作为市重点功能，道路宽度直接从6m拓宽到50-70m，可直接联通三环，预计明年就会正式开通；

垡头西路也进行了环评公示，作为四环东侧的南北向主/次干路，满足朝阳港片区的出行需求，预计2028年建成通车。

要想富，先修路；要发展，先修路。

而且，路也是分等级的，就像朝阳港周边的路，都是城市主干路，建设等级高，兑现时间短。

对比其它区域板块已经基本交房入住，但主要通道仍未打通的现状，朝阳港板块强的不是一星半点儿。

朝阳区还更进一步，不仅修路建桥盖医院，更是积极引进名校，动作还特别快。

2023年初朝阳港计划引入人大附中，年底就开工建设，今年9月份就要借址招生，明年正式交付投入使用。

更有意思的是，学校开学要比在售楼盘朝阳one交房时间都要早两年，真正实现配套比你先入住。

人大附中高中部，也透露出确切规划位置，相信也是好事将近。

有句话说得好，一个板块规划的含金量，不止要看规划等级，更要看兑现速度。

在表妹看来，有的时候兑现速度还要更重要一些。

因为政府不会告诉你买哪个板块，但是政府战略资源分配的板块，就是你的买房答案。

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然而，配套升级只是朝阳港板块三场历史性突破的其中一环。

第二场，是品质升级。

中海在北京第一座，体量超朝阳合生汇的「环宇城」的落位，助力朝阳港的改善时代到来。

在售的中海朝阳one和北京隅·东序两个项目，供应占比近4成的150平+的户型，标志板块从初改为主的板块，向深度品质改善迈进。

一个板块走向成熟的标志，正是标杆性的明星楼盘的出现。

第三场，则是整体能级的提升。

在配套和品质升级之后，朝阳港更有自然资源+城市核心资源的升级，比如自然环境方面，官方提到要高标准建设-萧太后河、通惠渠等景观绿廊，更有2.5万亩朝南森林公园，自然环境优越。

产业方面，整个十八里店地区，未来将释放出超过200万平方米的产业空间，打造智能制造特色园区。

至此，朝阳港板块的商业、商务、居住、自然环境等都得到进一步提升，完成了板块的跨越提升。

正式从一片荒地，升级成了可买指数超高的朝阳港，更晋级为城市的CLD。

CLD，如今才是朝阳港真正的代名词。

此时，我们回过头来看，从一片荒地，到吊塔林立，初具大城气质，朝阳港用时：

不过短短4年。

看板块运营成功的指标，最终会呈现在房价稳定和去化速度提升上。作为城市发展的核心推手，朝阳区无疑获得巨大成功。

而它的成功又是建立在先进理念实践的成功——新地理模式下的「城-人-产」。

当区域的发展齿轮丝滑运转的时候，我们普通人唯一能做的事，就是成为板块向前的一部分。

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但有朋友可能会好奇，

为什么这次朝阳区的蝶变是从朝阳港开始？

原因其实也很简单：是城市的轮动发展选中了它。

城市发展的路径，无非时间和空间两条。

朝阳未来的发展，首先面临的是空间限制。

不是说没有空间，五环之外的地还有很多；而是说本身具有地段优势，又有大片净地的空间不多。

从城市发展而言，朝阳未来发展空间在哪里？

朝阳港就是那个答案。

作为朝阳区四环最大的留白地，拥有370万方的居住地，朝阳港板块像极了当年的望京，看上去规模大、发展晚，但实际却能真正成长为朝阳区的一极，未来不管是住宅还是商业都是响当当的朝阳名片。

毕竟，朝阳早就过了城市大规模开发的高峰期，如今有配套先行的板块才是未来。

再来说说功能空间。

规划的本质是空间优质资源分配，是一种行为干预。所以规划最重要的事儿叫：

空间的远见

也就是说，规划在现在，红利在将来，不超前就不是规划。

在国贸CBD和经济开发区BDA中间，需要一个CLD承载两大产业居民的集中生活空间。

更何况，在整个京津冀一体化的大棋盘上，朝阳港又是朝阳区承上启下的枢纽点，它就是城市发展的必经地。

而必经地，就是非他莫属的意思。

所以，朝阳港板块的发展，是先进城市运营的成功，是城市规划的远见，也是空间发展的需要决定的。

而时间，带来的是板块的底蕴和纵深拉通。

早在1985年，朝阳港所在的十八里店乡，就率先成为朝阳区的「亿元乡」，2003年更是被列为「首都经济十强乡」之一。

朝阳港要崛起，是写在基因里的故事。

更何况，在十四五规划中明确提到：

南部崛起，支撑朝阳中长期发展的战略纵深。

朝阳区分区规划里更直接点明：

实现南北均衡发展

以中关村朝阳园垡头中心区为引擎，推动传统工业区转型升级

时间，就这样悄悄开始缝合朝阳南和朝阳北。

所以，城市中心的各个次中心，有发展先后的区别，板块价值的红利也就有时间上的差异。

时间，才是衡量板块价值的最终尺度。

显然，现在是「朝阳港时间」。

官方发布的住宅地价分级表也能证明这件事。

你很难想象吧？

在政府眼中，十八里店的价值与望京、朝青一致，甚至高于东坝、平房、新宫等地。

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那么，作为城市操盘手的朝阳区，只有朝阳港这步大棋吗？

其实并不是。

实际上，朝阳港还有两条隐形发展线。

一条是萧太后河。

人因水而聚，城因水而兴。除了地面路网，还有水上路网。

大家都知道，今年初朝阳区正在亮马河、坝河一带，打造「两河一带」世界级滨水经济区，未来将打造出坝河15公里游艇航线，可直接与城市副中心相连。

更利用一带串联起三里屯、燕莎、蓝港等5大商圈，形成朝阳区独有的滨水文商旅IP。

但大家没注意到的是，同一文件中还提到：

以河道复兴带动城市更新，高标准建成萧太后河、亮马河、坝河、通惠渠等23公里景观廊道，辐射带动沿岸经济的快速发展。

其中萧太后河、通惠渠正在朝阳港周边。而且，文件中提到的萧太后河提到亮马河和坝河前面。

朝阳区集中力量建设两河一带，萧太后河未来的模样，会不会和亮马河PK高低？

这一点，我们的确不得而知。

但有三件事是确定的。

第一件，北京是从运河上飘来的，先有河运，才有北京城，而萧太后河是北京第一条人工开凿的运河；

第二件，萧太后河从2016年开始治理，其中十八里店乡的河段长度占到朝阳段的一半，现在已经是居民休闲健身的打卡地；

第三件，萧太后河东联欢乐谷、西接环球影城，链接北京两大游乐中心，沿线是热钱生长的沃土。

除了这三件事，《朝阳区分区规划》里还提到三个关键词，叫做：文化、国际化、大尺度绿化。

蓝绿交织、水城共融才是朝阳真正想做成的城市客厅的模样。

还记得前文提到的理念细节吗？

规划最重要的是空间的远见，不管从文化溯源、民生建设还是经济发展来看，萧太后河都有建设的必要性。

只不过，它是时间早晚的问题。

但城市规划告诉我们，大部分时候，

晚来的，将会几何倍数地更好。比如相比亮马河，萧太后河会不会后来居上呢？

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另一条隐线，叫做朝阳港TOD。

在十八里店站周边，你会发现朝阳港TOD在300m、500m、1公里范围内住宅、街区、城市视角，都规划的非常完善。

不管你是散步、跑步、骑行、还是地铁出行，所经过的内容都非常丰富。

既能做到多种功能空间的叠加复合，又能做到动线场景化。

怎么理解这句话？

简单来说，就是在朝阳港TOD，你会觉得这一公里走起来比较愉快，时间溜得速度会更快。

而要做到这样的TOD其实并不简单，它需要三种能力。

第一种是对TOD的理解力；

第二种是开发企业和政府部分的共谋能力；

第三种是商业运营能力。

只有这三种能力都聚集在一起，才能做出真的TOD，而不是图纸意义上的 TOD。

朝阳港的TOD共建者，是中海新城。

作为一家深耕北京的央企，巨大的优势下，没有人比它更懂北京这座城市的肌理。

更何况中海新城更是具有全链条的商业运营能力，以及和TOD共情共建能力。

据表妹了解，此次中海做环宇城，内部寄予了厚望，不仅是要在内容上做好，更是在建筑表达都要做创新，很有可能是个山水环宇城。

除了环宇城，表妹还独家拿到一个小道消息，朝阳港很可能还会引进山姆，或者山姆同档次购物中心。

这个时候，你再结合朝阳港的路网建设速度来看，就更能明白朝阳在朝阳港布局的步步为营，精雕细琢。

战略决定成败，细节决定完美。

朝阳港罕见的两者齐备，这是朝阳区卓越的城市运营能力。

如此一来，朝阳港已成为能够虹吸国贸CBD和经开区改善需求的居住板块。

所有的时机都已经成熟，作为城市运营商的中海新城，不止完成了朝阳港商业的闭环，更是为朝阳港一期闭环了最后、也是最好的一宗住宅用地：

朝阳ONE

建筑面积约148㎡~190㎡的深度改善朝阳ONE，不仅有空间尺度，更有奢华表达。

率先读懂这个板块，读懂朝阳ONE的买家已经入手。

然而，最好的板块，最好的资源，从来只是少数人的珍藏，多数人的仰望。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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