济南四代宅，无差别暴打老房子？

今天我们来客观地评价一下四代宅。

希望看文章的朋友不要好像大热天的蝈蝈，一遇到和认知不同的事就搞得非常上火，对身体不好...

尤其像四代宅把老房子无差别淘汰了、或者说有钱的都傻瓜买了用来吃土，可能实际情况都不是您想的这样。

新生事物必然有利有弊，而最关键的问题是作为个体是否能够接受。

比如汽车的国VI和国V有区别吗，肯定是有，对你买车也有指导意义，但是国VI淘汰国V是相当漫长的事情。

前文到此。

我用几个问题，让大家尽量全面的了解四代宅，因为济南暂时没有案例，很多案例是源于西安和郑州。

最起码西安的沙尘暴是比济南猛烈的...

问题1：四代宅是怎么兴起的

四代宅的发端源于南方，对于住宅来讲，南方的光照条件天生比北方优越，所以在最初的探索中，四代宅天生契合南方地区。

后来在相关部门的大力倡导之下，四代宅由南向北发展，像西安，新盘大概60-70%都是四代宅。

问题2：四代宅是怎么在济南兴起的

这里大的层面是国家驱动，中层是山东省驱动，前段时间报道的山东版好房子的标准都源于此。

到了济南来讲，相关部门确实给出了真金白银的诚意，包括文件条款上的支持，像露台不算面积，大力推动社区内公共空间的落地，比如现在很多盘会有的架空层。

说的更白一点，就是过去不让偷的面积可以偷...

文件条款我就不给各位找了，从官方角度看，他们认为四代宅是推动居住水准抬升的答案 ，也是拥抱大自然的途径。

当然，还有其他的文件，像是对于下沉式园林的认可，架空层社区空间的认可，等等等等。

这一系列的规章制度，以及不计容积率的真金白银，导致开发商愿意拥抱四代宅。

问题3：四代宅的优点是什么？

因为济南现阶段的四代宅基本都是豪宅，导致很多刚需朋友认为四代宅和自己没关系。

（这盘外地的）

如果有一天开发商告诉你，91平的户型可以提供3室，甚至可以送你一大露台，你会不会感觉非常心动。

因为在其他看到房子里，要么95平才能做3室，要么91平两室，更别提露台了。

91平的建筑面积，在四代宅的语境中，它的得房面积可能会达到100平，所以这就是四代宅的第一个优点，叫做得房率高。

这也是为什么南边的万科观山隐秀会号称济南第一个得房率100%的楼盘。

如果换算到豪宅，你会发现这类四代宅大平层几乎把别墅的优点全部集成到了一起。

有露台，有阳光房，部分比较夸张的，入口都会有专门花园，而且这种露台和我们之前见到的露台完全不同，很多是挑空的。

在这种语境下，它的第二个优点叫做生活场景的升级。

用人话来说，你过去不能在家做的事，现在在四代宅上基本都能搞。

前两天我在家叫了个半天妖的烤鱼，一有水蒸气，我厨房的报警器就会报警，但是如果有露台有阳光房，是不是就能满足了呢？

这里我要多说一句，因为四代宅种类繁多，很多露台并非长条形，还有正方形，我还见过凹陷下沉式的。（可以支持围炉煮茶）

所以像什么儿童娱乐啊，种菜啊，朝着对面跳广播体操，弄个望远镜看月球表面，在四代宅身上都可以满足。

至于更多延伸的东西，你们肯定会看到广告，但是基本逃脱不到露台的使用。

特别说一句，鲍德现代逸城就是多个阳台，面积太小，和现在的四代宅完全两种情况。

第三个优点是采光和颜值

谁说阳台不能朝东不能朝西的，在四代宅都可以实现，大家都听过东淋西晒，应用到四代宅身上，这点就变成了360°采光。

现在市面上很多房子的采光已经很不错，但是四代宅的采光才是真正的跃迁一个层级，而以玻璃幕墙环绕为主体的外立面客观上提升了建筑物的颜值。

当然四代宅的户型设计花活非常多。

像是两家可以共用同一片空中区域啊，像是大阳台上挖个小泳池，等等的细节，但是都是基于上面的三点优点。

问题4：四代宅的缺点是什么？

缺点这块有些能解决，有些就解决不了，现在互联网资讯很发达，你同样可以求证。

第一个缺点，风大吃土

西安很多交付的四代宅，沙尘暴之后，整个露台需要进行全方位的清洗，至于厚度大家能在图上看到。

话说回来，别人兜里有钱不是说脑子有水，解决方案就分成三派。

1.勤劳派，毕竟还是晴天多雨天少，通过自己辛勤的付出进行全方位的打扫。

2.认怂派，开发商也不吹牛了，全社区可以进行阳台统一封闭，这类相对罕见

3.中间派，业主自行封闭阳光房，图上大家能看到，根据面积的大小好像补丁。

自己都封上了

还有些安装什么科技窗帘啊什么科技遮光布的等等，但是大部分就是以上三类。

所以说，吃土这事啊不用太操心，买这房的人都明白。

而且从实际的应用看，像什么业主私搭乱建，很难管控。

你不要以为每个人都会按照开发商描绘的生活场景来生活，也不要相信物业真能管理的了这件事...

有社会经验的人都懂。

结合第一个缺点又衍生出了第二个缺点，叫做颜值降低，这点不展开说了。

第三点是隐私问题

因为露台是挑高而且是交错的，这就导致部分四代宅户型有些怪异的缺陷。

（楼上那家是别人的，仅仅示意）

挑高的露台是我家的，怎么抬头一看楼上是别人家的窗户...

除了这些以外还有一些楼栋之间啊相互层之间的隐私问题。

还有些什么孩子的安全问题、苗木的种植问题（根太猛会把楼板扎穿）等等等等，但实际上这些不是主流。

问题5：四代宅会不会淘汰以前的老改善盘

我个人认为是有冲击的，你要相信四代宅不单单是个卖房的名词，其实是从上到下的一套社区体系。

拿我前文举的例子:

91平三室送南北两阳台，100平三室什么都没有，这两套房子在总价一致的前提下，肯定是91平的好卖，这一点是毋庸置疑的。

虽然说91平的单价会比100平的高。

同样的200平的大平层没露台2万一平，四代宅露台2万4一平，如果有这样的价差，那么肯定会有人来进行性价比上的比较。。

在合理的价格区间之下，你要承认四代宅是有优势的。

但同样，你说会淘汰也不管客观。

新能源淘汰燃油车了吗，国六把国五淘汰了吗，没准二十年后能淘汰，但不是现在....

不过唯一可以确认的是，以后四代宅会越来越多，因为有上头的真金白银的政策杵着....

问题6：有些人说四代宅不适合济南...

我认为这个话题属于伪命题，看来看去不就是看个价格，包括来买四代宅的人，多数也是冲着“白送”的面积跑来的。

这些人考虑的东西，往往在考虑赠送面积值不值多花钱，全方位升级到底值不值得多花钱，花多少，50万还是100万.....人人都有一本账。

而不是四代宅到底能招来多少土。

说点极端的话，1万一平，他就算叫8代宅，大家也会冲，和他几代关联不大。

小编认为，四代宅没有适合不适合这么一说，只有价格合适不合适。

多花100万，多出来的露台不让封，一年做不了几次烧烤，抬头往外面一看全是邻居的楼，没多少人会考虑。

四代宅和普通住宅的价差才是我们该关注的事情。

从外地现在的经验看，四代宅确实比普通住宅的卖得好，也导致市面上四代宅的比例越来越多。

济南这边观山隐秀刚开盘，卖的挺一般，所以市场接受度还有待观测。

好了正文结束，下面是四代宅项目的展示环节，按照亮相的时间来分。

鲁投公示的盛福四代宅

中海盛福项目规划

地块回顾：历下区，目送式幼儿园、小学、初中

产品端：从规划图上来看，项目规划13栋小高层和3栋高层，小区容积率2.5，高层是24-25F，两梯两户，可以对标和谐的豪宅神盘天空之镜，178平的断货王产品。

所有楼栋交错式排布，所有楼栋侧向间距都大于18m，不同于以往的兵营式布局，使大部分楼栋除了有南北向景观之外，还有侧向景观，保证了景观视野最大化

重点！！外立面及露台：从效果图看，外立面为玻璃栏板、铝板、铝板一体板和真石漆，南立面看起来和一面镜子一样，值得期待一下。

看外立面效果图，露台的赠送面积不小，部分户型还设计了环形露台，楼层之间有挑檐设计，应该是出于露台隐私性的考虑，中海在其他地区做了挺多四代宅项目，细节处理挺到位。

社区大门及景观：社区大门以石材为主，搭配铝板，看效果图挺高级，有点摩登酒店的感觉，大门和红线之间距离预留了比较长的距离，看看中海准备怎么搞排面吧。社区里面规划有下沉庭院、会所、架空层空间，配置拉满了。而且延续高端产品的一贯调性，整个小区都没有规划底商，保障社区居住的纯粹性。

华润项目规划

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