谢逸枫：房价逆袭！上海房价连涨35个月，4月22城房价上涨

文/谢逸枫

5月16日，统计部门公布70城房价指数显示，4月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%），与上月持平(2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%，房价呈底部运行走势。

4月70城新房的房价环比跌幅连续5个月持平，表明总体处于止跌筑底转向底部拐点运行阶段，延续止跌、修复的态势，已经基本调整到位，呈现未来房价反弹迹象。这个房价走势，符合笔者提出的房价底部运行周期（6个月-12个月）。

按照4月70城一线、二线、三线城市的新建商品住宅房价指数环比来看，其中一线城市房价连续4个月上涨后，迎来房价持平。二线城市房价，连续2个月持平。三线城市房价下降0.2%，跌幅与上月持平。

房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早，跌幅连续5个月持平，真相是市场信心和预期、短期政策效应减弱、楼盘产品供应和成交结构性、限价限签政策的取消带来结构性的止跌效应减弱、二手房价的冲击，不排除网签滞后性的影响。

短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的基础不牢固、条件不具备。过去房价周期路径为成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段还在成交、房价止跌筑底转向见底企稳阶段。热点城市房价结构性上涨，大多数城市正在筑底阶段。

按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、还有新的政策加码，才是判断成交量、房价见底反弹上涨关键。

从4月热点城市销售成交数据来看，呈现降温趋势，而政策的持续力减弱，政策效应衰退让楼市下降。因此，5月7日、5月20日的降准、降息、降房贷利率的政策，将为托住楼上行提供支撑，但是持续力问题，依然需要观察。

目前政策短期之内无法熨平供求关系波动，经济和房地产基本面、市场预期及信心、去库存、债务和交付层面的修复需要时间。毫无疑问，预计房价完成筑底之后，将会在底部运行6个月-9个月以上才有可能会企稳。

统计部门过去7个月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场、网签因素分析，目前房地产市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现指标好转、市场积极改善、底部见底、上涨反弹迹象的趋势。

一是房价处于止跌筑底转向底部企稳阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的基础不牢固，城市结构性上涨占主导。

三是未来2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是区域、城市内部、一二手房价两极分化，一线城市、二手房价率先上涨。

五是一线城市房价连续上涨4个月后持平，二线城市房价连续2个月持平。

六是房价上涨的城市减少，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

七是市场结构性带动房价上涨，一二线核心区域量对价的传导效应明显增强。

八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买房，就是抄底。

4月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%，跌幅与上月持平

4月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%），跌幅与上月持平（2024年12月下跌0.1%），连续5个月持平。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向底部拐点阶段特征。

4月房价环比跌幅连续5个月持平主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交出现波动。二是限价、限签政策取消，带来价格上涨效应减弱。三是政策边际效应带来的短期效果减弱，供应端的政策落实缓慢。

四是不排除网签数据的滞后性。五是二手房对新房价的不稳定因素，特别是二手房的价格因供需、价格的变化，与市场、政策的波动大有直接关系。同时，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月环比下跌0.1%，2月环比下跌0.1%、3月环比下跌0.1%、4月下跌0.1%，连续5个月持平，呈现逐步往止跌、触底上涨的预期。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年4月连续下跌44个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

基于市场和政策的实际情况看，短期内能否出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是市场主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房及信心影响房价。

中指数据显示，4月百城新建住宅均价16764元/平，环比上涨0.14%，涨幅回落0.03%，同比上涨2.50%，涨幅回落0.13%。1月环比上涨0.23%,同比上涨2.76%、2月环比上涨0.11%，同比上涨2.73%、3月环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。

2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；11月环比涨0.36%，同比涨2.40%、10月环比涨0.29%，同比涨2.08%；9月环比涨0.14%，同比涨1.85%，主要是部分城市优质改善项目、高价盘产品入市带动，导致房价结构性上涨。

4月22个城市房价上涨，上海上涨0.5%，领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年4月上涨城市22个，比上月减少2个（3月24个、2月18个、1月24个）。其中1月、3月24个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高，到4月下降到22个城市。

4月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为22个，比上月上涨24个城市，减少2个。下跌的城市45城，比上月增加4个。持平的城市3个，比上月增加2个。其中上海房价环比上涨0.5%，领涨全国。

上海、大连房价环比上涨0.5%，领涨全国。首先是上海、大连房价上涨0.5%，杭州上涨0.4%、天津上涨0.4%，上涨幅度并列为前3名。从房价指数的幅度来看，上海、大连、杭州、天津，应该是属于暴涨了，幅度颇大。

其次是太原、合肥、重庆、成都、乌鲁木齐、泉州分别上涨0.3%，再次是福州、长沙、三亚、遵义别上涨0.2%，最后是北京、厦门、青岛、郑州、南宁、烟台、平顶山、惠州分别上涨0.1%，这18个城市是上涨。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年5月房价上涨的城市数量可能会增加。

4月70城市新房价上涨中，上海环比上涨0.5%，比上月收窄0.2%，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨35个月。4月，上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.9%，涨幅比上月扩大0.3%，堪称暴涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续35个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

上海的新房价格领涨全国，环比上涨0.5%，涨幅比上月收窄0.2%。二手房房价环比上涨0.1%，比上月收窄0.3%。除了房价上涨，4月上海楼市的成交量上升。量价齐升下，延续楼市小阳春行情，可谓是市场一枝独秀。

4月一线城市房价连续4个月上涨后持平，二线城市连续2个月持平

4月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4个月上涨后持平，二线城市房价连续2个月持平，三线城市房价跌幅持平，形成一线城市、二线城市、三线城市跌幅持平的市场格局。

4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.0%（1月上涨0.1%、2月上涨0.1%、3月上涨0.1%），持平。这是一线城市房价自2023年6月以来连续4个月上涨后持平。北上深广环比分别上涨0.1%、上涨0.5%、下降0.2%、下跌0.1%。

4月二线城市新建商品住宅销售价格环比0.0%（1月上涨0.1%，2月0.0%、3月0.0%），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌上涨，连续3个月持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平。

4月一手商品住宅房价同比下跌4.5%，跌幅比上月收窄0.5%

4月70城新建商品住宅房价同比下跌4.5%（1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%），跌幅比月收窄0.2%，连续5个月收窄，与政策效果传导到销售、价格端改善有关系，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量，供需关系未逆转。

房价同比已经连续下跌37个月，短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以房价总体见底、反弹有待观察。

4月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是上涨的城市数量变化、网签滞后性的原因。

4月70城新房房价同比下跌4.5%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

4月70城新建商品住房价同比下跌4.5%，比上月跌幅收窄0.5%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年4月，房价同比已经连续下跌37个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年4月70城新建商品住宅房价同比连续下跌37个月，房价下跌周期超过上轮。

4月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市3个，比上月增加1个城市。持平0座。下降城市67座，比上月减少1个城市。上涨城市3个，分别为上海上涨5.9%，比上月涨幅扩大0.2%，太原上涨1.1%，比上月涨幅扩大0.1%、杭州上涨0.1%。

4月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续5个月收窄

4月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.7%，二线城市跌幅收窄0.5%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，形成连续5个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

4月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.7%。其中上海上涨5.9%，涨幅扩大0.2%。北广深分别下降5.0%、6.3%和3.0%，降幅均收窄状态。

4月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌2.1%，跌幅比上月收窄0.7%。二线城市同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5%。三线城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3%。说明一二三线城市房价正在持续改善。

4月70城二手住宅房价环比下跌0.4%，跌幅比上月扩大0.2%

4月70城二手住宅房价指数环比下跌0.4%，跌幅比上月扩大0.2%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%），房价呈现跌幅扩大的趋势。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年4月70城二手住宅房价指数环比下跌0.4%，已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，未来上涨的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房价跌幅扩大，重要原因就是二手房挂牌量上升，二手房高价房减少上市数量。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年4月连续下跌45个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

4月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月减少5个城市。其中赣州上涨0.2%，领涨全国，上海、成都、西宁、丹东分别上涨0.1%。1城持平，增加1城，下跌城市64个，比上月增加8个城市。

说明房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量减少，释放出二手住宅房价止跌筑底预期减弱，总体见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，4月百城二手住宅平均价格为13892元/平，环比下跌0.69%（2月下跌0.42%、3月下跌0.59%），跌幅比上月扩大0.1%，已连跌34个月，同比下跌7.23%（2月下降7.27%、3月下跌7.29%），跌幅比上月回落0.6%。

2025年1月环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。2024年10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

4月70城二手住宅一线城市房价环比下跌，二三线城市房价收窄

4月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨后，止涨转跌再上涨又下跌，呈现房价不稳定的趋势。形成一线城市止涨转跌，二线城市房价跌幅扩大和三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

4月一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.2%（1月上涨0.1%、2月下跌0.1%、3月上涨0.2%），出现止涨转跌，呈现房价下降压力的趋势。其中北京、上海、深圳分别下跌0.6%、上涨0.1%和下跌0.3%，广州0.0%，持平。

4月一线城市二手住宅销售价格止涨后转跌，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交减少，市场带来的结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

4月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.2%，止涨后转跌。二线城市二手住宅环比下跌0.4%，跌幅扩大0.2%。三线城市二手住宅环比下跌0.4%，降幅扩大0.1%。

4月70城二手住宅房价同比下跌7.3%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年4月70城二手住宅房价指数同比下跌6.8%，7.3%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%），跌幅较上月收窄0.5%，连续7个月收窄，处于止跌筑底阶段，表明房价逐渐改善的趋势。

4月70城二手住宅房价同比下跌6.8%，比上月跌幅收窄0.5%，连续6个月收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年4月房价下跌6.8%，已经连续下跌39个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年4月二手商品住宅房价同比连续下跌39个月，房价下跌周期超上轮。

4月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续15个月70城房价全部下跌，跌幅均收窄。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

4月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续6个月收窄

4月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比连续6个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄0.9%，二线城市房价跌幅收窄0.5%、三线城市房价跌幅收窄0.4%，说明指标改善好转的格局。

4月一线城市二手住宅销售价格同比下跌3.2%，比3月下跌4.1%收窄0.9%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、7.4%和3.7%，表现出北上深广房价同比跌幅连续6个月全面收窄。

4月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅收窄0.9%。二线同比下降6.5%，降幅收窄0.5%。三线同比下降7.4%，降幅收窄0.4%，意味着一二三线城市房价处于止跌筑底趋势。