母亲帮儿买房举债115万，丈夫、儿子、儿媳皆不认账！法院判母亲独自承担

来源：新闻晨报

冯女士为帮助儿子购房，独自举债115万元，因未能偿还，冯女士和丈夫以及儿子儿媳一同被债主起诉。北京市东城区人民法院近日审结此案，法院认为该借款不构成夫妻共同债务，子女也不认可该借款，因此仅由冯女士个人承担还款责任。

冯女士与丈夫田先生育有一子。几年前，为改善儿子一家的居住条件，冯女士向张先生借款115万元，用于给儿子支付购房首付款及偿还贷款。借款转账、出具借条等均由冯女士一人操作。

冯女士为帮儿子购房独自举债115万元 资料图

因冯女士未能如约还款，张先生将冯女士和丈夫以及其儿子儿媳起诉。张先生认为，冯女士借款是为其夫妇二人的儿子购房，因此该借款属于夫妻共同债务，田先生应当承担还款责任。同时，冯女士的儿子儿媳实际使用了这笔借款购房及偿还贷款，因此，小夫妻俩也应当承担还款责任。

在诉讼中，田先生认为妻子的借款未用于夫妻共同生活，自己对借款不知情，不同意偿还。儿子儿媳也认为，二人不是借款人，不应承担偿还责任。

东城法院经审理认为，冯女士未依约还款，张先生要求其偿还本金及相关利息的诉讼请求，法院予以支持。至于冯女士的家人该不该承担偿还责任，法院认为，冯女士以个人名义与张先生签订借条，丈夫田先生未在借条上以借款人名义签字，也未对借款进行事后追认，且该借款明显超出家庭日常生活所需开支，张先生也没有提供证据证明冯女士将借款用于夫妻共同生活或共同经营。因此，法院认定该借款不属于夫妻共同债务，田先生不承担还款责任。

同时，张先生提供的证据也不能证明他与冯女士的儿子儿媳达成借款合意，儿子儿媳也不认可借款，因此两人无需偿还。

最终，东城法院判决冯女士个人对张先生承担还款责任。

法官表示，夫妻一方以个人名义所负的债务，如果用于夫妻共同生活、共同经营，另一方虽未直接对外借款，仍可推定为基于共同的意思表示。但此案中，冯女士一方借款为成年子女购房，没有经过配偶的同意或追认，且成年子女具有劳动能力和完全民事行为能力，父母对其不具有法定抚养义务，该债务属于夫妻一方的个人行为，不属于夫妻共同生活或共同生产经营的必要支出，不构成夫妻共同债务。

此外，在民间借贷纠纷案中，经常出现借款人与实际用款人不一致的情况。如果实际用款人与出借人之间并没有借款的意思表示或事后也没有追认同意还款，出借人要求实际用款人还款缺乏依据。

延伸阅读：

男子200多万买的二手房遭遇"20年租约" 前业主还失联

“我花200多万买的房，装修时突然冒出一个持有20年租约的陌生人。”3月，成都市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介“到家了”购买的二手房，遭遇“一房两绑”困局——前业主在房屋过户前竟秘密签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。 对于查询房屋租赁备案是否为卖房的“必选项”，中介从业者对此说法不一。律师表示，前业主隐瞒重大事实，构成根本违约；中介未落实租赁备案查询，存在明显过失，应承担买方损失及合理维权支出。

李先生购买的住房所属小区

首付30万买的150平米清水房 竟有租约在前

去年4月，李先生在中介公司“到家了”的工作人员朋友圈，看到了一个二手房源：龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价200多万的清水房。他说，当时中介承诺首付10万即可购房，还强调是“无纠纷净房”，由于他此前关注该楼盘已久，在支付30万首付后便按揭买下150多平的房屋。

今年3月18日，正当李先生准备装修时，一位素不相识的人持经备案的租赁合同现身，并称早在2023年就已租下此房，租约长达20年。

红星新闻记者看到，这份签订于2023年7月25日的合同显示，租约至2043年7月25日，整整20年，租客为吕某某。李先生和妻子蒙了，这是他们准备生小孩而买的房，在装修的节骨眼上居然出现这种事，他知晓“买卖不破租赁”，因此装修也暂时搁置。

不过，李先生细看租赁合同才发现，150多平方米的房屋每月租金仅1200元，20年租金共28.8万元。且租约签订近两年，对方一直未入住，“正常人谁会租清水房？”李先生回想起整个交易过程中，表示前业主仅在过户时露面过一次，此后便失联。

过户后，房屋内还莫名出现十多包行李，他认为自己可能遭遇骗局，便赶忙找到中介公司。

李先生找到“到家了”

中介：前业主故意隐瞒租约 租客：对方抵债

“到家了”核实确认了李先生购买的房屋有租约一事，但前业主已无法联系。

3月21日，“到家了”武侯区负责人王先生告诉红星新闻记者，他们所有流程都是正规的，在签合同时也做了产调，“房子的权属都是正常状态。”他说，当时他们曾让前业主查询租赁备案，“但她不查，说没有租约。”并在购房合同“无租赁”处划了勾。

房屋买卖合同中，前业主在“无租赁”处打勾

王先生认为，他们的购房合同已经非常完善，房子已经正常过户到李先生名下，“我们把该做的都做了。房子虽然有租赁备案，但是被前业主故意隐瞒。”

他认为，李先生和他们都是被前业主故意隐瞒的对象，“这也是公司成立十多年来，第一次遇到，如果李先生认为中介公司有责任，可以起诉。”目前他们也在联系前业主。

李先生告诉记者，中介公司并未提供相应证据证明他们曾进行过询问、核实，只有房屋买卖合同中“划勾”的一项。

他说，查询租赁备案非常简单，只需在线上APP中输入信息由原房主配合即可。自己花了两万多元的中介费，就因为中介这样一个疏忽，将风险转移到买方，“划勾”的合同并不能撇清中介的责任。

李先生与中介的对话

记者联系上租客吕先生，他告诉记者，他和前业主张某是朋友，但因为对方欠了他“几十上百万”，在银行也有欠款，张某把房子租给他是抵债的。

3月21日，记者跟随李先生一家去大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼的渠道解决，现场民警也多次拨打张某电话，处于无人接听状态。

中介是否尽到查询义务?

律师：前业主根本违约，中介可能未尽责

红星新闻记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以线下查询外，备案成功的个人还可登录“天府市民云”APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。

记者咨询成都多个不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否为卖房时中介的必查项，大家对此说法不一，但均提到，对房屋进行详细产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调就包括房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等。

有中介提到，为了防止类似的恶意租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。本案中，既然现在已过户，租客可以找前业主追究责任。

另一位中介人员则提到，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。若原房主虚假承诺，属于根本违约，可以要求撤销合同，或让其承担合同价20%的赔偿。但她也提到，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到披露义务，存在一定疏忽。

李先生查到，自己新买的房屋名下的确有房屋租赁登记备案凭证

对于本案，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，交易时需向买家如实告知房屋权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的20年租约若已备案，可适用“买卖不破租赁”原则，前提是交易合法、有效；最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。

此外，胡磊律师认为，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，该“以租抵债”的行为，可能违反《民法典》第154条关于恶意串通损害他人权益的规定。

胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。若能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。

胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。

四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，若租赁合同真实、客观、公平，符合“买卖不破租赁”，那么租客可以依合同要求实现自身权利。反之，若存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。

他提醒，无论是中介还是购房者，都应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。

一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定瑕疵。 记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已联系“到家了”总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。