当“拆迁”不再是城市更新的代名词，西安的下一步！

实施城市更新行动，正迎来全面部署和重大进展。

近期，随着中共中央办公厅 国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）的发布，以及相关解读发布会的召开，指明了“城市更新”这项重要工作下一步方向该怎么走。

而通读政策和发布会，我们发现，城市更新侧重点指向了存量改造。

当城中村拆迁不再是城市更新的代名词，城市更新从关注增量、追求规模扩张、拉大城市框架转向关注存量、追求品质提升和结构优化。

站在城市发展的角度，新政策发布，对于作为首批城市更新试点城市的西安，将带来哪些变化和影响？

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八大任务，指明城市更新方向

存量经济时代，国家发展目标、市场需求、百姓诉求等都发生变化，城市建设必须主动适应这些变化。

因而，我们可以看到，《意见》所给出的城市更新八项主要任务，将重点放在了存量的改造和提升。并且，这八项主要任务次序鲜明，由小到大分别包括了既有建筑、老旧小区、完整社区、城市功能、基础设施、生态系统等，脉络清晰。

值得注意的是，通过对闲置土地与老旧建筑的盘活利用，城市更新将目标指向了解决居住质量这一民众关心的现实问题，并将成为扩大内需、拉动投资和消费的重要“引擎”。

首先，从“建设好房子、好小区、好社区、好城区”的首要目标来看，《意见》中多个主要任务涉及对改造老旧小区生活环境与条件改善提升。

例如推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，加强城市基础设施建设改造等多个方面。

具体来讲，即囊括着对危险住房改造；老旧小区的燃气老化管线管道的改造，楼栋加装电梯；完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施；增设助餐、家政等公共服务设施，便民商业服务设施、公共活动场地等。

以西安为例，公开数据显示，2024年西安改造老旧小区158个，建设公共停车位1.5万个，排查燃气、供热、排水等五类管网2.3万公里。

而今年，西安定下了完成124个老旧小区微改造微更新，加装改造电梯1000部以上，为住宅小区新增电动自行车充电接口2万个以上等目标。

这124个老旧小区改造，涉及24029户、556栋楼，覆盖9个区县。其中，新城区13个，碑林区10个，莲湖区24个，雁塔区15个，未央区17个，灞桥区6个，高陵区5个，临潼区22个，周至县12个。

其次，《意见》在推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等方面，关注存量房屋改造利用更新提质，激发经济新动能。

例如，《意见》中提到，改造提升商业步行街和旧商业街区，推动文旅产业赋能城市更新等；鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，植入新业态新功能。

同时，针对老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。

事实上，通过城市更新为存量低效建筑注入新活力的方式，已经得到成功的实践探索。

一方面，通过推动老旧街区、老旧厂区功能转换、业态升级，打造更具有吸引力的新型消费空间，像西安老菜场、叁伍壹壹创意园等已经颇为知名的改造案例。再例如提升改造后的“皇城里·民乐园”步行街将重点放在民俗与餐饮的结合，打造“夜经济”场景。

另一方面，通过将废弃老厂房改造为创意园区，吸引文化创意、科技创新等新兴产业入驻。像大庆路西电片区，2023年部分老旧厂区改造蜕变为莲湖数字出海产业园，成为具备特色的服务跨境直播、数字出海贸易的专业园区。

长期空置率较高的商贸性质楼宇像悦荟广场、苏宁易购广场等，通过“商改办”盘活闲置资源，提升商业价值。我们关注到近期“西安悦荟广场”已更名为“解放数创广场”；苏宁易购广场已更名“复兴商务中心”。

此外，在《意见》给出的第八项主要任务“保护传承城市历史文化”中，提到要“落实‘老城不能再拆’的要求”，划定最严格的保护范围。

对于西安这座古都而言，各类历史遗迹、建筑密集分布在中心城区，《意见》中所提出的要求，也为下阶段西安中心城区城市更新提出更高的要求。

例如列入西安五大城市更新片区试点之一的三学街片区，该片区地处城墙内，无疑是西安老城区所在地。

近期全面开放的碑林博物馆，作为三学街片区的核心组成部分，已然完成改扩建工程。下阶段，三学街片区的城市更新，重点必然将围绕片区内的环境整治，各类管道改造，老旧小区建筑改造，道路优化为主，大拆大建或再无可能。

碑林博物馆

三学街片区

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城市更新，资金保障很关键

不可否认，在过去的城市更新中，出现过回迁难、项目烂尾等状况。而当下，《意见》要求城市更新要建立完善“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系。

同时，在编制规划的时候，要尽可能高度重视研究清楚建什么房、谁来用、谁来买，特别要加强对存量盘活优化的机制研究。

简单来说，即是谋定而后动。

在这其中，持续推进城市更新行动，资金保障是关键。

《意见》在加强支撑保障部分，明确提出“健全多元化投融资方式”。

包括“加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持”“中央财政要支持实施城市更新行动”“地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资”等具体举措。

官方数据显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目。

从地方政府专项债券角度看，专项债券中已有部分资金投向棚户区改造、城镇老旧小区改造等。企业预警通数据显示，截至5月18日，项目资金用途包括“棚户区改造”的规模今年已达到18247.57亿元，接近2024年全年19163.70亿元。

以西安为例，西安发布的《补齐小区设施短板实施方案》中提到，西安老旧小区改造资金来源为安居工程专项资金、中央预算内资金、政府配套财政资金、专项债及超长期国债等。

加装电梯项目资金来源为政府补贴和社会投资，更新电梯资金来源为超长期国债和社会投资；增设电动自行车充电接口项目资金来源为政府补贴和企业自筹资金。

而在《推进回迁安置项目建设实施方案》中，则提到政府投资棚改项目建设资金纳入中央和省级棚改计划，由市场化棚改贷款和棚改专项债统筹解决；社会投资项目建设资金由投资主体承担；政府投资城改项目力争全部纳入中央和省级改造计划，建设资金通过城改专项借款、城改专项债、城改配套融资政策等统筹解决。

团结片区

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各大城市动作频频

西安如何计划？

新《意见》的发布，为各大城市下一步的城市更新指明了方向，也提出了要求。

实质上，今年以来，全国城市更新工作推进已经步入快车道。1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京召开。

此后，多地纷纷召开住房城乡建设工作会议，部署2025年城市更新重点任务。深圳、上海、贵阳、湖北省、河北省等多地陆续组建了住房和城市更新部门，明晰城市更新职能。

特别是在针对城市更新项目的实施上，不少城市已经出手。

例如，2月22日上海浦东新区举行“民生为本共创未来”2025年重大民生项目开工仪式，共开工99个项目，总投资约648亿元，聚焦七大领域推进城市焕新。

广州也提出，加力提速推进城市更新，据悉广州今年计划完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造投资1000亿元以上。

同样作为试点城市的成都、南京等，已经出台城市更新规划。

回归到西安，虽然西安城市更新专项计划尚未公开发布，但综合当下西安所释放的各类信息，西安下一步的城市更新，将以片区化、试点先试先行的方式展开。

张家堡环岛

像西安关于今年城市更新工作的安排，住建、自然资源规划等部门已经表态，将在西电片区、团结片区、幸福林带片区、三学街片区、张家堡片区等城市更新重点片区先行先试。

同时，西安近期召开了统筹推动城市更新行动指挥部工作会议，市长叶牛平带队调研了莲湖区西电片区、未央区团结片区、长安区未来信息港片区、新城区幸福林带片区。并强调了要科学编制开发实施方案，合理安排开发实施计划，加快盘活闲置低效用地，抓紧组织土地征收储备供应，全面激发区域发展活力。

未来，西安城市更新的大动作，无疑将围绕这些片区重点展开，至于这些片区城市更新如何展开，则需要更为具象的规划信息释放。

而当下，西安城市更新专项规划方案的发布，将是我们关注的重点。

关于大众关注的城中村拆迁，正如此前我们所分析的，城中村拆迁将围绕外围片区、重点项目的推进而展开，例如未来信息港片区未来建设的启动。而像主城区内如八里村、吉祥村等，现阶段预计仍将以改造为主。

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

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