逾期交房违约金争议，法院如何平衡双方利益？北京房地产律师分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周明

被告：陈辉

第三人：吴磊

（二）案件背景

2021 年 11 月 20 日，周明与陈辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周明以 506 万元购买陈辉名下的一号房屋（位于北京市海淀区）。合同明确房屋处于出租状态，租期至 2022 年 4 月 30 日，陈辉需在此前解除租赁并于 2022 年 5 月 1 日交付房屋，逾期超 10 日需按日万分之五支付违约金。同时，双方与甲房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定违约方需向守约方赔偿居间服务费；《补充协议》规定违约方承担律师费、保全费和诉讼费。

合同签订后，周明支付全部房款并于 2021 年 12 月 29 日完成过户。然而，房屋租赁到期后，陈辉未交付房屋，该房屋仍由第三人吴磊占有使用。经了解，陈辉此前与吴磊签订的租赁合同租期长达 20 年，双方因合同履行产生纠纷并经法院调解，但陈辉未完全履行调解协议。周明多次沟通无果，遂诉至法院，要求陈辉交付房屋、支付违约金，并承担律师费、居间服务费等费用；吴磊则拒绝腾退房屋。

二、争议焦点

陈辉是否应向周明交付一号房屋，吴磊是否有义务配合搬离？

逾期交房违约金应按何种标准计算？

陈辉应承担的居间服务费和律师费具体金额是多少？

三、案件分析

（一）房屋交付义务与第三人责任

周明与陈辉签订的合同合法有效，陈辉未按约交付房屋构成违约。虽房屋由吴磊实际控制，但吴磊以陈辉未履行调解协议为由拒绝腾退，却未能充分证明其占有房屋的合法性。且双方租赁关系已通过调解实质解除，因此吴磊有义务协助陈辉交付房屋。

（二）违约金标准的确定

周明主张按日万分之五计算违约金，陈辉认为过高并提出按日万分之一支付。根据《民法典》，约定违约金过分高于损失时可调整。因周明未提供实际损失证据，法院参考陈辉提议，结合公平原则，将违约金调整为日万分之一。

（三）居间服务费与律师费的承担

对于居间服务费，陈辉自愿承担 30,000 元，法院尊重其意愿；关于律师费，合同明确约定违约方承担，陈辉认可条款但仅愿支付 30,000 元，法院依据合同约定，判决陈辉支付全额 60,000 元。

四、裁判结果

陈辉于判决生效后三十日内腾空一号房屋并交付周明，吴磊协助配合；

陈辉以 506 万元为基数，自 2022 年 5 月 1 日起按日万分之一标准，向周明支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日；

陈辉于判决生效后三十日内支付周明居间服务费 30,000 元；

陈辉于判决生效后三十日内支付周明律师费 60,000 元；

驳回周明的其他诉讼请求。

五、案件启示

房屋买卖前尽调至关重要：买方应全面核查房屋权属、租赁、抵押等情况，避免因第三方权利影响交易履行。

合同条款需明确具体：违约金、费用承担等条款应结合实际情况合理约定，避免过高或模糊表述，减少后续争议。

第三人权利主张受限：即便第三人与卖方存在其他纠纷，也不能以此对抗合法的房屋买卖交易，需通过合法途径解决。

违约赔偿注重证据：主张违约金或赔偿时，应提供实际损失证据，否则可能面临法院调整或驳回风险。