全国首个“好房子”长什么样？租赁“好房子”由谁定义？

“超1.3万平方米的绿地。”

“贯穿中心的风雨连廊。”

“阳台摒弃了传统的封闭式设计，改为错落有致的开敞形式。整体得房率提高约8%。”

“近1000平方米的架空层设有健身房、儿童娱乐区、老人休闲区、书吧等共享空间。”

“所有户型层高都达到3米......”

作为全国首个正式落地的“好房子”项目，位于北京市昌平区中关村生命科学园三期的“龙湖·观萃”备受关注。

近日，媒体对其进行了实地探访，进一步为大众揭示了什么是“好房子”。

全国首个，“好房子”长啥样?

1、 政策赋能的制度创新

今年，“好房子”首次被写入政府工作报告。其中提到，安全、舒适、绿色、智慧是“好房子”应该具备的特征。

5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式施行，提出层高≥3米、四层及以上设电梯、提升隔音性能等硬性要求，并强调适老化改造、绿色低碳技术应用。

全国各地也有相应政策出台。以北京为例，发布《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点(试行)》，提出房屋设置封闭或开敞阳台，以及大面积住宅设计挑高的，部分面积不计入容积率。

在此基础上，项目深度绑定国家住房改革战略，充分利用政策红利。例如，项目采用外挑式阳台面积占比达8%且不计入容积率，每户可获约30万元增值空间，得房率高达94%，远超市场平均水平。项目进一步融合绿色低碳、智慧安全标准，如全屋智能家居、低碳建材及新风系统，精准契合“双碳”目标，成为政策红利的先行示范。

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2、设计创新与空间优化

作为第四代住宅的代表，龙湖·观萃以“空中城市森林花园”理念，打破了关于居住的想象。主要设计特点包括：错层开敞式阳台设计，形成超6米挑高阳台，得房率提升的同时，让居住者能更贴近自然景观;风雨连廊与架空层，小区内设置约1.3万平方米的风雨连廊和架空层公共空间，涵盖共享办公区、儿童活动区、老人休闲区等场景，全天候满足居民社交、娱乐需求;弹性建筑布局，洋房与小高层错落排布，形成高低错落的天际线，并利用首层架空层打造泛会所，植入咖啡厅、健身房等多元功能。

3、绿色低碳与智慧科技

项目遵循绿建三星及健康建筑标准，绿色建材使用比例超70%，年减碳量约114.5吨。外立面采用石材、陶板等环保材料，结合新风系统、隔声技术(如消声管道、电梯隔声膜)，提升居住舒适度。

引入智能温控、健康监测设备、语音控制窗帘等，打造“贴心管家式”智慧住宅。例如，灯光自动感应调节、冰箱智能提醒补货等功能，提升生活便捷性。

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整体来看，这一典型标杆，通过空间优化、政策协同、技术迭代和生态智慧融合，重新定义了“好房子”的内涵，为全国住宅建设提供了可复制的经验。

租购并举，租住需要“好房子”

随着居住的“好房子”不断落地，对于同样具有居住属性的住房租赁行业来说，租住的“好房子”也急需落地。

数据显示，2025年全国租房人口达2.6亿，其中35岁以上家庭型租客占比超35%。同时，市场上老旧房源占比超过50%，如何让存量房源转变为“好房子”更为关键。

迈点认为住房租赁行业打造“好房子”主要聚焦三个方面：

一是新建“好房子”，根据住建部的强调，保租房同样需要按“好房子”标准建设，在政府的民生工程上起好带头示范作用，层高(≥3米)、隔音(楼板撞击声≤65分贝)等指标成为强制标准。加之北京、广州等地也在保租房认定办法、保租房建设导则等文件中明确提到“新建住宅型租赁住房在单体设计等方面按本地住宅建设标准执行”、“保障性租赁住房项目应执行住宅型租赁住房或宿舍型租赁住房建设标准”，那么之后随新规范开启实施，未来更多的新建保租房项目无疑将会以“好房子”形式问世。

二是存量项目挖掘更多可提升细节进行优化，使其达到“好房子”标准，以应对更高产品力格局下的市场竞争。

三是“好房子”的标准还应延伸到服务层面，尤其是对以服务为特色的长租公寓。

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结合政策框架、技术标准及地方实践，目前租房领域的“好房子”样板已形成以下关键路径：

1. 硬件标准：从“能住”到“智住”的技术迭代

在居住品质升级方面，行业通过空间设计优化、绿色技术应用和智能化改造实现跨越式发展。空间设计标准显著提升，层高普遍达到3米以上，得房率突破78%，弹性户型设计可灵活应对家庭结构变化，典型案例合肥一中西项目通过模块化设计满足家庭扩容需求。绿色低碳领域形成系统性突破，装配式建筑普及率超过50%，上海星光嘉寓项目集成光伏发电系统和雨水回收装置，成功实现碳排放量降低40%。智能化应用覆盖率达新高度，全屋智能系统配置率超90%，AI安防联动与健康监测设备组合显著提升居住安全系数。

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2. 服务生态：从“交付空间”到“运营生活”

行业服务模式已从物理空间交付转向全生命周期运营。苏州恒泰星寓创新推出“四季”产品线，针对白领、家庭等客群实施精准运营，通过技能培训、主题社交活动使客户粘性提升27%。数字化运维体系加速构建，合肥承寓·桐华里项目运用BIM技术贯通设计-施工-运维全链条，结合AR/MR技术开展可视化管线维护，有效降低30%运维成本。金融创新破解发展瓶颈，REITs发行与住房租赁贷款支持计划在济南、郑州等试点城市落地，为规模化发展注入资金活水。

3. 政策协同：从“单一供给”到“系统治理”

政策支持体系呈现多维度升级态势。存量资源激活方面取得突破，北京、广州将超20年房龄的老旧小区改造为长租公寓，同步配套社区公园等设施激活区域价值。标准化建设进入快车道，涵盖设计建造、运营服务的14项行业标准相继出台。租客权益保障机制日趋完善建立押金第三方监管平台。这些都标志着住房租赁行业进入规范化发展新阶段。

当“住得好”成为全民共识，租赁行业的竞争不仅是“一间房”的变革，更是对城市生活方式的重新定义。

这需要政策制定者、开发商、运营商的协同创新，也需要每一位租客用脚投票。