申万宏源：4月房产投资销售两端走弱 预计总量仍偏弱但结构有弹性

智通财经APP获悉，申万宏源发布研报称，4月房产销售面积同比-2.1%(其中住宅同比-2.4%、非住宅同比+0.2%)，较前值-1.2pct；销售金额同比-6.7%，较前值-5.1pct；销售均价同比-4.7%，较前值-4.0pct。目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。

申万宏源主要观点如下：

投资端低位继续走弱，投资、开工、竣工降幅扩大

从2025年1-4月累计来看，投资同比-10.3%，较前值-0.4pct；新开工同比-23.8%，较前值+0.6pct；施工同比-9.8%，较前值-0.2pct；竣工同比-16.9%，较前值-2.6pct。4月单月来看，投资同比-11.3%，较前值-1.3pct；开工同比-22.1%，较前值-4pct；竣工同比-27.9%，较前值-16.4pct。

申万宏源认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。维持2025年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。

销售端降幅略有扩大，4月销量降幅扩大、均价下跌

从2025年1-4月累计来看，销售面积同比-2.8%，较前值+0.2pct；销售额同比-3.2%，较前值-1.1pct；销售均价同比-0.4%，较前值-1.3pct。4月单月来看，销售面积同比-2.1%(其中住宅同比-2.4%、非住宅同比+0.2%)，较前值-1.2pct；销售金额同比-6.7%，较前值-5.1pct；销售均价同比-4.7%，较前值-4.0pct。

申万宏源认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。

资金端降幅小幅扩大，融资资金改善、销售回款走弱

从2025年1-4月累计来看，资金来源同比-4.1%，较前值-0.4pct。4月单月来看，资金来源同比-5.3%，较前值-1.5pct。从4月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比+14.5%，较前值+8.3pct；自筹资金同比-9.6%，较前值+2.1pct；定金及预收款同比-8.5%，较前值-7.1pct；个人按揭贷款同比-12.7%，较前值-12.9pct。

4月资金来源同比降幅略有扩大，融资资金中，国内贷款增速继续提升，自筹资金降幅收窄，销售回款中，定金及预收款降幅扩大、个人按揭款增速由正转负。预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。

投资建议：投资销售两端走弱，止跌回稳仍是政策主基调，维持“看好”评级

去年9月底“止跌回稳”仍是目前的政策主基调，稳房价对于房地产和消费都至关重要，近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，并预计政府将逐步推进房地产新发展模式，预计政府将进一步加大好房子，并预计现房销售将采用渐进方式推进，行业竞争格局将进一步优化，而产品力房企有事。

风险提示

调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。