巷往创始人任振雷：物业进化出"租售功能"

2025年4月2日，由日新网主办的“PMIF2025物业经营创新者论坛-上海站”成功举办，PMIF是日新网主办的全国系列主题论坛，论坛以“科技赋能，增值创新”为主题，汇聚行业先行者与科技领军企业，深度解析AI赋能下的服务场景重构路径，探讨如何通过智能化基建搭建、数据资产运营及服务模式创新，将传统物业从"空间管理者"升级为"生活服务集成商"，在降本增效的同时开辟增值服务第二增长曲线，共同绘制物业行业智慧化转型的价值蓝图。

今天站在这里，我想从一个生物进化故事开始——人类褪去体毛的历程，本质上是狮子的追逐倒逼出的生存进化。这个隐喻恰如当下物业行业的处境：当"硅基文明"冲击传统服务模式，我们必须思考如何从"被追赶者"蜕变为"主动进化者"。

从业中介20年，我始终在追问这个行业的本质价值。理论上，中介应是信息的桥梁，但现实却演变成"信息垄断者"。租房平台展示精美图片却强制联系经纪人，这种扭曲的商业逻辑背后，暴露的是行业核心矛盾：用户需要的是高效连接，而传统中介提供的是人为制造的交易壁垒。

反观物业企业，我们手握社区服务的金钥匙却难以开启增值之门。当业主连最基本的租房需求都不愿通过物业解决时，这不仅是业务缺失，更是信任关系的断裂。数据显示，一二线城市住宅社区平均出租率达30%-40%，但物业在这块价值洼地的渗透率不足5%。这种反差正是行业进化的突破口。

与传统中介相比，物业开展租售业务具有天然的进化优势。

第一，100%房源触达率，物业掌握着业主第一手信息，无需像中介那样付出高昂获客成本；5-8年的管家服务沉淀，远超中介经纪人平均18个月的留存周期，形成深度社区关系网络，物理空间独占性无可比拟，社区公告栏、业主群等私域流量池是中介无法复制的资源。

第二，我们通过5年实践验证的"物业租售极简模型”，前端：AI经纪人（处理80%标准化咨询）+ 真人管家（专注带看与关系维护），后端：智能管理系统（房源自动核验/客源智能匹配/交易全流程可视化）这套系统让管家3天即可上岗，15天产生成交，人效提升300%

第三，商业本质重构。传统中介的"高提成-高流失"模式在物业场景被颠覆，管家基础薪资+弹性佣金，综合收益提升35%以上，企业获得30%稳定毛利率，远高于物业费2-5%的利润水平，北京某项目实测：2000户社区年增收42万，管家月均增收2800元。

物业开展租售业务面临缺乏专业经纪人员、缺乏标准化培训体系、销售型业务与传统物业服务KPI体系冲突等很多痛点，我们研发的"社区服务操作系统"包含三个进化引擎，给出针对性进化方案。

第一，认知进化引擎，解决"不愿做”。引进动态激励算法，35%-70%的分拥比例，根据管家服务年限自动调节；使用心理账户系统，将收入增量可视化呈现。

第二，能力进化引擎，解决"不会做”。使用AR房源采集系统，手机扫描自动生成3D房源模型；引入AI话术镜，实时指导管家沟通话术；交易沙盒可以模拟18种典型交易场景。

第三，管理进化引擎，解决"不好管”。把工单区块链，服务流程不可篡改记录；情绪识别系统还提前预警服务风险；知识图谱可以自动沉淀社区服务经验。

真正的进化发生在组织层面，岗位基因编辑创造"社区资产管家"新物种，兼具了物业服务者的温度、经纪人的效率、数据分析师的精准。绩效表达重构开发"服务价值指数（SVI）"，量化评估房源维护质量、租客匹配精度、业主满意度传导。组织记忆进化通过AI不断沉淀形成社区服务知识库、租客需求预测模型、房屋健康度评估体系。

当物业租售渗透率达到15%临界点，中介行业将出现"社区排斥反应"，门店运营成本上升40%；达到30%临界点，形成物业特有的"社区级MLS（房源共享系统）”；达到50%临界点：重构房地产价值链，物业成为存量时代基础设施运营商。

生物进化史上有个有趣现象——现存99%的物种其祖先都经历过"边缘突破"。今天，站在行业边缘的物业企业，正握有打开新生态位的钥匙。这把钥匙不是简单的业务叠加，而是用社区服务的基因密码，重写不动产服务的底层逻辑。

正如麦克卢汉所说："我们盯着后视镜看现在，倒着走向未来。"当整个行业还在用中介的思维做物业时，我们选择用物业的基因重塑租售。这不仅是商业模式的创新，更是一场关于行业本质的认知革命。