官方明确：这类老旧住宅区要拆！深圳业主们，是喜还是忧？

　　深圳老旧小区的业主们，你们还在等拆除重建吗？

　　3月9日， 住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围”。

　　机构分析称，该信息的释放，有望进一步推动深圳老旧小区改造。

　　而城市更新改造，并不一定是拆除重建，也可能是整治提升，或者两者结合。当时就有网友留言称：“我们不想要整治提升，我们想要拆除重建！”

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出建立健全城市更新实施机制。

　　这份文件出台，很多在等待小区拆除重建的深圳业主们，或许要失望了。

　　官方明确

　　这类老旧住宅区加快拆除

　　上述文件提出，城市更新的主要任务包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造等8点。

　　其中，在“加强既有建筑改造利用”中提出——稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。

　　换言之，100%确认能拆除改造的是D级危险住房，C级危房和非成套住宅，业主愿意拆可以拆除重建，不愿意拆则可以通过加固和改建的方式。

　　深圳官方并未披露D级危房相关数据，从过往公开的报道里，我们可以窥见零星几个老旧小区被鉴定为D级危房，例如罗湖金钻豪园、木头龙小区，福田南华村等，大都以城市更新或者棚改的方式进行拆除重建。

　　近几年被鉴定为D级危房的有南山荔苑中兴片区中兴之家2栋和3栋，目前3栋已被拆除，南山接街道去年12月底回复市民咨询时表示，区相关部门已同意开展荔苑中兴片区城市更新前期工作，街道正积极开展前期服务商招标准备工作。

　　2022年，位于罗湖的岭南公司住宅楼被鉴定为D级危楼， 以“飞地”模式捆绑进红岭统筹片区城市更新单元拆除范围。

　　而未达D级危房的老旧小区想要拆除重建，目前来看十分困难。

　　去年底，八卦岭宿舍业主曾在互动交流平台反馈，称八卦岭宿舍危房等级为C/D级，希望政府牵头推倒重建，福田相关部门回复称，已开展八卦岭宿舍区房屋安全排查工作，暂无D级房屋， C2类房屋均已开展房屋安全等级鉴定，暂无检测出危险房屋的情况。

　　今年3月，月亮湾花园发生单元楼顶女儿墙倒塌，业主在领导留言板发帖称，花园的40栋楼有10栋达到C2级的危楼，希望推动小区拆除重建城市更新。

　　▲月亮湾花园 | 图源链家APP

　　对此，南山区南山街道办事处回复称，棚改已暂停，根据深圳城市更新条例第二十六条结合南山区现有符合条件的小区只有爱榕园和荔苑中兴片区，月亮湾花园暂不符合以上条件。

　　附深圳城市更新条例第二十六条内容：

　　申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限应当在二十年以上，且满足下列条件之一：

　　（一）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；

　　（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；

　　（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。

　　老旧小区曾经受开发商追捧、只等业主点头签约就能拆除重建的辉煌时期已经过去。

　　深圳仅54个旧小区明确可拆除重建

　　4种新模式正在探索

　　事实上，在深圳的拆除重建的城市更新史上，相比旧工业区和城中村，旧住宅区的拆建进度十分缓慢。

　　深圳最早一批纳入拆除重建类城市更新的旧小区有8个，截至目前仍未完全实施完成。

　　据合一城市更新研究院监测，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计31个，其中5个处于实施主体公示阶段，11个进入开发建设（或已建成）状态。

　　棚改则以“政府主导+国企实施”模式，集中于2016年后推进。据不完全统计，深圳超过40个小区曾进行前期摸底，随着棚改政策暂停，当中进入立项阶段的只有约一半。

　　截至2024年12月31日，深圳棚改项目已计划立项共计23个，处于开发建设阶段共计16个。

　　也就是说，深圳目前明确能通过拆除重建来完成改造的老旧小区，仅54个（城市更新模式+棚改模式）。

　　此外，还有部分未立项、但已开展前期研究工作的旧住宅区城市更新项目，官方的态度也十分谨慎。

　　今年5月，网友发帖咨询罗湖翠竹苑小区的旧改进度。

　　街道回复称： 华润置地已中标项目前期服务单位，但鉴于现有城市更新项目停滞的风险不断上升，为切实保障居民权益，街道将会同相关单位进一步全面核实旧改范围内建筑物情况、后续规划建设等情况，对项目进行充分论证后方可开展前期工作，因此无法准确预估项目开展前期工作的具体时间。

　　两种主流拆除重建的改造模式都遇到瓶颈，深圳近两年也在探索新模式，据合一城市更新研究院梳理，正在推进的有4类：

　　旧住宅区改造试点

　　土地整备房屋征收

　　独栋危房捆绑周边城市更新

　　业主自筹资金原拆原建

　　▲ 图源：合一城市更新研究院

　　业内人士分析称，基于城市更新领域现状，老旧小区想要进行拆除重建，业主自筹资金自拆自建，可能才是能解决问题的答案。

　　但现实是——目前深圳首个试点业主自筹资金自拆自建的老旧小区红岗花园，进度几乎陷于停滞。