4大篇章、12万字、22大主题！又被《2025购物中心年度发展报告》狠狠硬控了

又至五月，《2025购物中心年度发展报告》即将闪亮登场。

从春暖花开到夏意渐浓，世界在经历了一连串不理性之后，似乎开始朝着理性、务实继续前行。零售商业圈，这个呈现经济晴雨的微型气候场，也不例外。

“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”头号任务之下，国家、地方出台了一系列政策加码促消费，实体商业成了国家拉动经济复苏的核心抓手。

过去的这个五一，出游人次超3亿、总消费近1803亿元，全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。玩乐逛吃的“兴奋感”，与关税冲击波带来的“紧张感”鲜明反差。

相较之下，这种“我命由我也由天”的时代宿命感，之于零售商业地产人更为深刻。据赢商大数据监测，今年一季度12个重点城市220+购物中心开关店比0.91，开关店比微降，五大业态“集体收缩”。关税混战，中外品牌拓展意愿进一步遇阻，招商难上加难。

所幸的是，几天前，中国靠着硬核实力站着把关税谈下来了，中美双方就“90天的关税暂停达成一致”。柳暗花明，虽迟但到。经此一役的商业人，更坚信：

商业创新的王冠，永远属于那些率先打破固有认知边界的人。屹立新消费时代潮头者，必是那些以开放胸襟拥抱不确定性的探路者。

乘着五月的风，中国商业新一轮风禾尽起，汹涌的麦浪终将翻滚成海。但时代的机会，永远都是属于有准备之人。

在赢商研究中心出品的《2025购物中心年度发展报告》中，我们以4大篇章（行业、企业、商场、品牌）、共210页、近12万字，为全国商业地产人准备了一份“2025破局指南”，解锁穿越周期之旅。

1

行业·风砺新局

打开赢商股份出品的《2024中国城市商业力排行榜》、《2024年度中国商圈商业力TOP100》、《2024年度人气购物中心TOP100》，会发现：高线城市的商业护城河，正在从「地段价值」升级为「生态价值」。而低线市场的残酷在于：没有足够的消费纵深支撑试错，一个定位偏差就可能满盘皆输。

与此同时，顶流商圈掀起「钞能力」战争。一个个品牌旗舰店变身城市地标，宣告商业地产的竞争已从坪效厮杀升级为内容创造力对决。

当购物中心增量创十年新低，空置率创四年新高，开关店比追平2022、2023年，这背后是行业生存逻辑的重构，是商业地产从「房东模式」向「流量运营」的生死转型。

百强城市

——商业1线稳如泰山，商业准1线波动不小

城市商业力综合反映城市商业繁荣程度的数据指标，商业线级越高，城市商业繁荣程度越高。该指标，现已成为国家商务部以及各省市商务部门进行城市商业发展情况分析的重要参考依据。

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百强商圈

——6个高商业力城市上榜数占近半，9成有S、A级商场

我们从全国3000+商圈中，找出了100个尖子生。

它们的实力之变、排名之变，映射着城市内部、城市之间的商业力量对比、分布的变化。那些稳固、崛起的商圈，用一种聚合的方式，描述着城市生活的焕新以及未来可能。

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百强人气购物中心

——强者恒强，求变创新始终是突围之道

赢商股份×中城研究院联合发布了《2024年度人气购物中心TOP100》，以数据视角测评全国8700+购物中心全年人气表现。

榜单中，2024年1-11月这批“尖子生”平均月度日均客流9.7万，远超行业整体水平；同比上年，超九成上榜项目月度日均客流上涨，最高涨幅50%，整体平均涨幅约6.7%。

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购物中心存/增量

——2024年增量创十年新低，2025年筹开项目特色标签奔涌

据赢商大数据，2024年全国新开业集中式商业项目430+个，新开业商业总体量约3400万㎡，数量、体量均创下近十年新低，同比2023年分别下降17.58%、12.52%。

2025年开局，全国400+个商业项目蓄势待开，总商业建筑面积约3400+万㎡，与2024年实际开业量相当。带着“商业巨无霸”、“高端MALL”、“非标商业”、“奥特莱斯”、“文旅商业”等特色标签，奔涌而来。

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购物中心开关店

——2024年整体开关店比1.04，追平2022、2023年

据赢商大数据统计，2024年，全国24城600+优质购物中心录得新开门店约3.2万家、新关门店约3万家，整体开关店比1.04，基本追平2022、2023年。

优质购物中心开关店整体趋稳，300+购物中心开关店比大于1，占样本项目半数以上。分业态看，餐饮门店数量显著增加，净增超1300家门店，开关店比1.14。

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购物中心空置率

——创近四年新高，约3成样本项目空置率超10%

赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高。其中，出租率超95%的购物中心占比超四成；约3成购物中心空置率超10%，同比下降0.85%。

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2

企业· 禾合共生

中国商业地产江湖正经历一场“基因突变”，内资巨头扛着资本大旗攻城略地，港资大鳄在高端战场贴身肉搏，区域地头蛇把精细化运营玩成“必杀技”。

万达、华润、龙湖组成的“内资天团”，上演商业版《速度与激情》，轻资产是规模战的“冲锋枪”，创新业态则是流量战的“核武器”。区域龙头们用实际行动证明，本土化也能出奇迹。

恒隆、新鸿基死磕“顶奢护城河”；太古则玩起“高端降维打击”，在“里时代”游刃有余。凯德、领展等资管派，个个都是“商业整形专家”，商业信条是：没有救不活的项目，只有不会玩的操盘手。

这场进化竞赛没有终点，当消费市场以日为单位迭代，活下来的不是最强壮的，而是最能形变的。

内资头部规模企业

——规模扩张，轻重并举，创新驱动增长

华润万象生活：逆势增长，商管业务领先示范效应明显；

龙湖商业：中高端商场运营风向标，资产规模与质量齐高；

中海商业：购物中心劈波斩浪，构建第二增长曲线。

港资头部企业

——分化加剧，坚守高端护城河or转向次高端蓝海

太古：内地7大商场收租近45亿港元，依然“坚挺”

恒隆地产：高端商场遇到多重挑战，最大对手是自己？

九龙仓：利润“巨亏”，可IFS抗打、海港城活了

新鸿基：“收租王”的韧性时刻，零售物业更抗跌

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区域型企业

——深耕市场，精细运营

武商：传统巨头“大象转身”，守住武汉，异地进击

中国国贸：REITs“信徒”与200亿店王

丹尼斯：28年商业漫途，造河南第一个百亿店王

资管型企业

——把握周期，全链条运营

凯德：“资管+运营”双驱动模式，引领不动产资管时代

领展：亚洲最大REIT，运营优化，资产焕新

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3

商场· 尽界无域

"卷王"当道，购物中心上演魔幻现实大戏。一边是轻资产模式褪去滤镜，大佬们赤膊上阵贴身肉搏；另一边，奥特莱斯在下沉市场疯狂"圈地"，非标商业从文艺青年变成流量担当。

收并购市场上"猎手"与"猎物"身份转换，资本方不再迷恋地段神话，更看重"资产可塑性"。"消费降级中的升级"，让奥莱成了当之无愧的"吸金王"。与此同时，非标商业正在打破次元壁，以证明个性才是王道。

存量商场们玩起“变形记”，曾经高不可攀的奢侈品商场，也遭遇成长的烦恼，折射消费市场的深层裂变。

轻资产

——十年“祛魅”，到了关键博弈期

从2023年的静水流深，到2024年的跌宕起伏。轻资产模式的强大动力依旧，新开业轻资产项目维持往年的高峰；但随着管理方变更项目增多，头部企业对轻资产项目的研判、收益标准有了新的认知与定义。

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大宗交易

——核心逻辑是“精耕细作”，关注资产可塑性、抗周期力

大宗交易市场是商业地产投资情绪的晴雨表，反映出商业大宗资产的供求关系和市场预期。2024年，零售类资产收并购的核心逻辑是“精耕细作”，资本更关注资产的可塑性、运营赋能空间及长期抗周期能力。

政策红利与市场出清并行，具备改造能力、资源整合优势的玩家将成为商业地产圈大宗交易主导力量。

资产证券化

——7大消费REITs涨势稳定，行业发展日趋成熟

2024年，国内7只消费基础设施REITs完成上市发行，底层资产涉及购物中心、社区商业、奥特莱斯四种业态。上市后，底层资产均做了积极的调改提升，出租率和租金收入维持稳定，并全数在二级市场上获得了良好的涨幅。

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奥特莱斯

——持续火热，下沉市场占位、明星项目扩容

规模化连锁玩家，一如砂之船、杉杉们，占位高线城市，下沉市场竞争白热化。明星范标杆项目，守住客群，有限扩容，一如上海青浦百联奥莱瞄准“亚洲第一”，全国最大比斯特购物村三期开建。

城市之间，奥莱的商业形态各有不同。一批地处城区的老旧购物中心，借奥莱新生，以盒子式的城市奥莱自居；城郊之外，奥莱们不约而同朝着“微度假”目的地行进。

高端商业

——五年M型波动，东部向中部“大转移”

2020~2024年，新增高端商业体不再一味偏爱传统的华东地区，而是明显向华中、商业二线城市城市转移，积极试探非核心城区的未成熟商圈。

在这场由东部向中部的“大转移”中，港资巨头（太古、恒隆、九龙仓集团、新鸿基）、内资连锁大咖（华润万象生活、SKP、银泰）、内资区域王者（德基、武商、丹尼斯），三派玩家各有自身优势，锁住安身立命之本。

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非标商业

——从小众走向大众，是城市更新的呈现形态

通过商业地产人的持续探索、试错，非标商业的“标”如今越来越清晰：融合在地文化、拥有一定数量的先锋主理人品牌、具有社群运营力和用户共情力、空间形态打破规则范式等。

另一方面，“非标”商业成了城市更新焕新升级的重要方式之一。一批老旧街区、废弃工厂、文旅大盘，甚至古建筑等存量项目，在保留原有特色的基础上，融入创新性的商业模式和品牌组合后得以新生。

调改观察

——差异化应对消费分层，万象城/大悦城/龙湖天街各有招式

据赢商研究中心观察，万象城、大悦城、龙湖天街等连锁产品线购物中心的调改趋势有以下四点共性：品牌业态升级、场景体验革新、精细化会员运营、建筑与空间形态迭代。

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4

品牌· 起潮造浪

当Z世代把商场当大型真人秀片场，当打工人把逛街当低成本心理治疗，购物中心正在经历“去物欲化”手术，五大业态都发生了不同程度的调整。

商场里飘起的不再是香水味，而是“谷子”（周边）的金属香气，区域品牌开始玩起文化基因重组，并开启全国化策略进行降维打击——产品是地域风味的“代糖版，空间是文化符号的“emoji化”，营销是方言梗的“病毒化”。

可热热闹闹的品牌圈，却未能引起投资圈的再一次疯狂。虽2024全年投融资事件数量并未出现断崖式下跌，但资本对于消费行业的态度，变化明显：餐饮业态，开始大降温。

购物中心五大业态之变

——物欲消费收缩，体验、社交、悦己为王

基于2024年24城标杆购物中心各业态开关店的数据分析特征，能观察到，五大业态都发生了不同程度的调整，呈现出一些值得关的行业趋势变化。

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首店之变

——一年杀出7000+，非标亮眼，二次元浓度高

迈入2025，“首店经济”之于中国城市、商业的重要性更上层楼。据赢商大数据不完全统计，2024年全国74城有超7000家新首店亮相，相比2022年、2023年增长79.12%、36.18%。

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二次元经济

——“谷子店”热辣滚烫，成商场聚客利器

随着政府出台《二次元衍生商品和服务经营合规指引》，2025年二次元经济再上新台阶。品牌端，继卡游、三月兽、GOODSLOVE等头部品牌之后，又跑出一批新的“谷子”黑马。商场端，打造二次元街区、提升商场“二次元浓度”，依然是聚客利器。

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品牌投融资

——数量未有断崖下跌，但资本端态度大变

据品牌数读不完全统计，2024年新消费领域共有195起投融资，与2023年的201起融资数量相比，仅相差6起。但对比2022年300+的投融资事件，仍有较大差距。

2024年资本对于消费行业的态度，变化明显：餐饮业态，开始大降温。

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