地方专项债收储土地规模爆发式增长，能在多大程度上稳住房价？

0. 专项债收储土地-不断提升空间的政策支持

地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，是自然资发[2024]242号文的推动，目的是为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理四个方面进行细化。

1. 专项债收储土地现状-专项债收储的规模不足千亿，体量和规模尚未显现，待后续发力

根据企业预警通数据显示，截止到2025年5月19日，已经完成发行用于土地储备的16支专项债301个项目，发行金额是774.08亿元。

分省份来看，广东、福建、湖南省、北京市发行专项债金额均超过100亿。广东省87个项目专项债募资319.2亿元、北京25个项目116.9亿元、福建57个项目190.3亿元，显示”大而集中“，湖南省125个项目募资140亿元，显示项目”小而散“。

2. 专项债收储-收储空间为9.83亿平方米，约需要2.2万亿专项债。

2020~2022年全国共成交57.41亿方的住宅和商服用地，其中住宅用地44.43亿方、商服用地12.98 亿方。通常根据楼市热度不同，房企的开工较拿地滞后的周期不等。因此在测算已开工土地时，将 2020~2023年总开工规模按比例加和。通过土地成交规模和已开工土地规模，得到全国住宅用地未开工建面和全国商服用地未开工建面分别为2.55亿方、7.28亿方,总计 9.83亿方。

在定价方面，自然资源部明确的定价规则为在企业拿地成本和土地评估价格中取最小值，再综合市场情况等因素确定基础价格下调幅度。各地块的拟收购价格 与成交价基本持平。约 70%的地块拟收购价格与成交价的比值在 0.8-1.0 之间，超 40%的地块比值在 0.9-1.0 之间。

闲置土地收购总规模：2023-2024 年来我国住宅+商服用地出让价格平均为 0.56 万/㎡，假设未来按照平均 80%折价收购和50%收购量计算，对应闲置土地收购所需的资金规模应在2.2万亿左右。

3. 专项债收储-可以稳住房价吗？

目前专项债收储典型的是广东省，以广东省为例，观察收储最多的广州市、珠海市、惠州市房价走势。

通过新建商品住宅环比变化来看，广州仍然在下降区间，惠州四月份突破下降区间，后续走势仍需要观察。

4.专项债收储-80%以上是国企，难以惠及民企化解房地产风险

从土地使用权人性质来看，国有企业占比超八成。在拟收购土地归属企业中， 国有企业占 147 宗，远高于民营企业 21 宗。

总的来说，专项债收储规模落地的体量并不大，对房价的影响微弱，后续仍需观察成效。