大湾区房企该醒醒了

关注：点击上方蓝字“地产一品塘”，欢迎置顶或设为星标， 快速获取地产干货

大家好，我是地产高富帅。

这几年随着工作性质的变化，地产一品塘需要时刻奔赴项目现场考察，一年多时间，有句话无时无刻都想抒发：大湾区房企真的该醒醒了。

这几年随着改善市场的持续利好，房企发力高端项目逐渐成为一种趋势，市场需求旺盛也倒逼房企对高端产品的重视程度越来越高。

这两年时间，小编去成都，杭州，南京，上海，北京等地看过不少项目，内心真的是无比震撼，作为还行业鼻祖的广深市场，这几年似乎都在摆脱了。

随着这一轮高周转民营房企的倒下，华南房企都迎来了至暗时刻，不仅仅声音没了，市场上对华南房企的关注点也就没了。

作为四大头部央企的总部所在地，广深两个城市如今还值得看看的项目也不多见了，小编内心也是默默在问自己，华南市场是怎么了，华南现在是不需要好产品了吗？

不知道大家有没有这个感受，这几年在全国耳熟能详的项目里面，广深出品的房企真的是屈指可数啊 ，华南房企都在忙着赚快钱，大家的产品情怀似乎都已经忘了。

小编多次提到成都市场，这是一个如今完全要拼刺刀的产品驱动型城市，小编个人觉得也是如今地产人需要重塑操盘思维的城市。

当上海有法租界梧桐、成都有茶馆文化时，深圳的原始记忆是"推土机+脚手架"。这种生产优先的DNA，使得城市更新永远在"工业区改造-房价飙升-挤压中产"的循环中打转

小编虽然是身在深圳，但是内心永远还是向往美好居住生活，可惜无论是开发环境还是整体市场导向，深圳似乎跟改善人居沾不了边。

也有人谁说，广深的房价高，可能打工人更偏重刚需，能够上车都不错了，还需要什么自行车？

但是我也想问问，难道广深的富豪不够多，科技新贵不够多，产业集群不够庞大？这种高科技企业雄霸的地区，居然都看不到几个值得关注的项目。

南山科技园的"加班楼宇美学"塑造了扭曲的居住观：人均10㎡的公寓被包装成"极客生活方式"，开发商用"智慧家居"噱头掩盖户型缺陷。

当杭州在做庭院式人才房时，深圳的"豪宅"还在炫耀5.9米挑高客厅——这种赛博朋克式的居住想象，暴露了文化底蕴的贫瘠。

如今在深圳 ，很多外地开发高管朋友让我推荐项目，说要参观学习，小编确实很难开口，也怕伤了和气，能值得外地开发商学习的项目是真的不多。

深圳不管是民企还是央企，似乎都在寻找一个平衡，需要赚钱还是需要好产品，在整体土地稀缺的大环境下，产品创新似乎永远都放在最后了。

在华东区域，西南区域，如今两个区域是如今头部房企必争的区域，可以发现大家活力满满，但是一回到华南区域，大家似乎都在摆脱，吃饭的真功夫似乎都已经忘记了。

广深区域拥有佛山，云浮等一众材料基地，外地开发商产品团队经常远赴大湾区选材，可是本土开发商的产品反倒未有任何突破。

说到深圳这几十年的行业江湖，真正留下行业印记的也就几个项目，仿佛大家对深圳的印象永远还是停留在高速的房价涨势。

其实在小编眼里，深圳也只有两个项目可以代表深圳早10年前的产品水准，第一个是华润城（大冲旧改），第二个是万科云城。

至于享誉全球的“深圳湾一号”，本质上还是一个圈层属性的金融产品，属于另外一个赛道，而且已经是12年前的作品了。

这三个作品仍然还是如今深圳房地产江湖的顶级作品，在余下的10年时间，深圳房地产似乎已经停滞，在城市更新热潮之后，也陷入了未知的循环。

其实很多人眼里的好项目，放眼华东，西南区域最多只能算及格，因此，很多外地的研发人员来深圳看项目，估计内心也是扭曲的，就这啊？

说到华南市场，必须肯定要提到广州，虽然这几年广州市场看起来活跃程度要比深圳好一些，大家可以看到，除去本土房企以外，外来房企在广州的布局还是要强于深圳。

但是但是，这几年有个核心问题，如今外来房企似乎都已经水土不服，如今top50强在广州还有完整编制的房企都已经不多了。

与深圳不同的游戏规则，广州市场成为长期处于“温和垄断”状态——央企/国企占据核心资源，长期享受土地红利，忽略产品提升与品质提升。

广州的客群也是追求实用为主，似乎对审美这个认知度还停留在普通居住层面，因为很多央企都在追求流速，操盘手大部分仍然在使用10年前操盘思路。

要知道，如今已经是2025年，在改善时代已经经历了第三个年头，广州的产品如今仍然还是追求面积这个基础参数。

在回归这五年改善市场，广州市场似乎并未突出真改善的瓶颈，各个领头羊似乎都只是做做样子，硬件的堆砌逻辑成为广州改善市场的基本产品模型。

广州楼市的现状令人揪心，尤其是库存量巨大，去化周期长达21.2个月，部分区域更是高达23.2个月。

这股寒流的背后，折射出房企们为了生存不得不采取的战略调整——保命第一，去库存次之，拿地成为最后的选择。

2024年到2025年，广州ZF是求着各位开发商拿地，从往年的土地出让千亿规模已经萎缩到如今一年卖几块地的尴尬局面。

如今的广州恐将长期陷入“比上不足（深圳），比下不屑（佛山）”的尴尬境地。

正是因为这种环境，小编更认为各位开发商大佬要向前再走一步，市场并不是没有客户，客户需要看到更加刺激购买力的好产品。

近期上海，成都，北京等城市，很多热销的豪宅产品，其实都是区位价值与产品的双重刺激得到的回报。

在华南市场，如今更需要ZF“再给一点刺激，市场推一把、房企卷一把”，或许才能跟得上其他城市的节奏。

作为如今四大城市之一的广深，曾经也是房企发源地的领先城市，是时候直面问题，重新找回产品主义的尊严了。

今天就聊到这里，有想分享的朋友，也欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

您的认可，是对我最好的鼓励

地产一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，15年以上地产行业沉淀，关注房企战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

另外地产一品塘新增人才服务模块，有兴趣的朋友也可以添加联系方式，一对一咨询业务具体流程细节，私人定制职业发展等。