负债1486亿！千亿房企被暴雨冲垮，昔日河南地产一哥如何跌落神坛

作者 | 曾有为

来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）

引言：建业地产全盛时期被称为“河南地产一哥”，2021年建业却被爆总负债高达1486亿元。一系列“天灾人祸”还是让昔日的“一哥”阴沟里翻了船。

建业集团的创始人胡葆森曾经在香港工作生活了十余年。

1997年胡葆森跟风投资香港楼市，没想到仅仅用了46天就赚了1700万。

在内地房地产市场开始兴起之后，胡葆森就从香港回来，准备在老家河南大干一番。

本来他以为凭借自己在香港积累的先进经验，回到河南那就是“降维打击”。

不料建业打造的第一个楼盘，开盘就吃了瘪——根本没人买。

后来还是胡葆森打出了“买房十年还本”如此赔本赚吆喝的口号，才把房子卖出去。

后来胡葆森调整策略，在1999年各地房地产巨头纷纷布局全国市场时，建业坚持不离开河南一步。

到2021年建业已经成为了总资产1613亿元的河南房企一哥。

然而2021年河南的那一场洪水，却冲垮了建业的资金链，逼得建业不得不向外写求救信，接下来几年建业暴雷的消息更是一个接一个。

昔日河南的骄傲,

如今把老乡当韭菜

2021年总资产只有1613亿的建业，却被爆出有着高达1486亿元的负债。

虽然此时建业还没暴雷，但是外界都看得出来，建业没钱了，资金链暴雷只是迟早的问题。

当时没钱的建业，以为员工谋福利为理由，发行了大约13亿元的职工信托。

胡葆森作为建业的董事长，做事一向沉稳，相当有人格魅力，许多人都称他为“仁义老胡”。

彼时员工也看出了公司有困难，本着和公司共度难关，信任公司，信任“老胡”原则，许多员工拿出了自己的大部分钱，认购了大量信托。

然而等到兑付期，有些员工却发现公司不能全兑付，只能兑付20%，剩下的何时兑付，也没有明确的说法。

购买了相关信托的建业员工没想到，自己买职工信托一来是帮助公司渡过难关，二来是用做自己的“小金库”。

可谁能想到，员工对公司“一心向明月”，公司却“明月照沟渠”，把员工当成“小金库”割。

建业在职工信托一事上，伤透了许多员工的心，有失河南地产一哥的体面。

然而第2年，建业又做了一件事情，直接把最后的体面也丢了。

这次他们盯上了老乡的粮食，生动的演绎了什么叫“为五斗米折腰”。

2022年6月，河南商丘和开封的两处楼盘广告在网络疯传。

两个楼盘皆在最醒目的位置打上了“5元/斤，大蒜换房。2元/斤，小麦换房”之类的宣传语。

具体方案是老乡把手中的小麦或者大蒜，拉到指定的经销商手中，就可以抵最高20%的房费。

细挖之后才发现，这两个了楼盘竟然都是号称“河南地产一哥”——建业地产的楼盘。

其中河南商丘的楼盘是建业正在开发的“建业河畔”，开封的则是建业的“杞县建业城”。

当时杞县建业城的销售均价大概在5000到5500/平左右。

100平米的房子，按照15万元的首付算，按照2元/斤的价格，老乡起码要拿出7.5万斤小麦，才能付首付。

在半个月的时间内，杞县建业城就成交了86万斤大蒜，成功卖出30套房子。

曾经的河南房产一哥，竟然用如此方法卖房，着实让人啼笑皆非。

从交易上来看，建业出的收购农产品的价格，高于市场价，有购房的需求的老乡，也通过手中的农产品去抵消房费，从中得到了一定的实惠。

但是农产品，特别是小麦，在市场上的价格一直比较稳健，而开封和商丘两地的县城房价，却多少有些虚高。

本来收入来源就比较单一的种粮老乡来说，如果在高位接盘，未来的房贷压力也是不容小觑。

从粮食换房这个营销项目来看，建业为了清库存和回笼资金，已经到了“绞尽脑汁”的地步。

不过想来也是，毕竟彼时的建业已经前后蒸发了超100亿港元的市值，在外界看来，暴雷只是时间问题。

但其实如此大的危机，胡葆森当时是完全可以避免的。

先遭“人祸”，再遇“天灾”

2008年建业在香港成功上市，一时风光无限，当时就有记者问胡葆森：建业会不会走出河南发展？胡葆森只说了一个“不”字。

建业从建立之初，就一直秉承着胡葆森的“固守河南”战略。

在建业最巅峰的时候，整个河南每卖出8套房子，就有一套是建业的。这也是建业“河南地产一哥”的由来。

在其他房产巨头都在走全国化扩张战略的时候，胡葆森却始终带着建业深耕河南，走“省域化”下沉之路。

胡葆森的踏实深耕，让同为房产大亨的王石都不禁称赞：胡葆森不浮躁，脚踏实地做事。

王石的评价很准，然而他说的只是2016年前的胡葆森。

金融危机之后，国内的楼市随着多项利好出台，再次迎来了跨越发展。

建业也乘着这股风，把建业的楼盘，“插”遍了河南。

在胡葆森看来，河南无论是经济还是人口，都位居国内前列，深耕这个超级大省，足以让建业吃饱。

所以无论那些地产商如何在全国扩张，如何在郑州等省会城市争夺地王，胡葆森和建业依旧不慌不忙的推行“省域化”战略。

2015年建业年销售额已经达到了165亿，建业的足迹也覆盖了河南18个地级市和122个县域。建业在巅峰时期，一度占了河南房地产市场总额的12%。

这一年无论是对于建业，还是全国的房地产商来说，都是极其重要的一年——“去库存”打响了！

河南作为人口大省，自然是重中之重。彼时各大房地产商涌入郑州，仅在2016年，郑州就产生了16个新地王，郑州房子的价格，也在一年内每平米涨了3301元。

眼看着“各路人马”大有入中原之势，一向稳扎稳打的建业也坐不住了，看着众多的竞争者，胡葆森有些担心起来。

建业本来就是固守河南，如今对手都“打”进家来了，如果再不反应，建业的基本盘恐怕都会被分食掉。

而且这也是一次做大的机会。这次胡葆森罕见的在建业内部吹起了冲锋号。

在2017年初的时候，胡葆森就宣布，5年内建业要在资产、销售、市值上，全部突破千亿大关。

2016年建业的地产年销售额只有不过200亿，要在5年之内，在一省之中，完成三个一千亿目标，这还是从一向稳健的胡葆森口中说出来，多少有些让人难以置信。

2017年建业新增的土地储备建筑面积，就同比增长了238%。更多的土地，就意味着要投入更多的资金。

建业的负债规模也从2016年的373.28亿元，跃升到2021年的总负债1486亿元。

2019年建业的地产销售额就达到了1011.5亿元，提前完成了千亿目标。

然而在2020年，有关房企的三道红线出来后，楼市开始降温。

胡葆森也从中看到了潜在的风险，然而此时的建业已经是千亿房企，船大难调头，等胡葆森反应过来，建业已经完全刹不住车了。

到了2021年，一场洪水，更是直接将冲垮了建业的最后一道防线。

2021年9月，建业在网上发布了一份“求救信”，其中提到建业在洪水和其他因素的多重影响下，累计损失高达50亿元。

彼时建业的资产负债率已经高达92.1%。尽管在建业发出“求救信”之后，河南官方积极入场救援，但也是杯水车薪。

2022年8月，建业发布了上半年的业绩盈利警告，预计2022年上半年亏损将在50亿元到60亿元之间。

这是建业成立三十年来首次亏损。

此时建业地产的市值也只剩下16亿港元，也就是说，只要花16亿港元，就能买下这个昔日的河南地产一哥。

2022年11月，建业更是爆出裁员7000人，没有被裁的一线员工，也会进行40%的降薪。

2023年建业宣布无法对境外债权人进行支付，建业由此正式暴雷。

不知道此时此刻，稳健的大半辈子的胡葆森，后不后悔6年前所做的那个决定。

了解胡葆森前半生经历的人，也怎么也想不通，建业会走到这个地步？

46天狂赚1700万

2019年一则来自香港的讣告引起了大家的注意。毕业于黄埔军校二期的胡靖安将军的妻子严淑铭离世。在家属名单中，赫然出现了“义子胡葆森”。

1982年还不叫胡葆森的滑建明被公司外派到香港工作，香港是滑建明的福地，他在香港通过“炒楼花”，曾在1997年，46天就赚了1700万港元。

在香港滑建明不仅赚到了人生的第一桶金，还认识了一个颇有背景的胡姓义父，并且改姓改名成了胡葆森。

1992年，胡葆森凭借着出色的能力，已经成为了一家国有外贸公司的总经理。

但是就在这年，胡葆森却不顾亲生父亲的反对，辞去了总经理一职，毅然下海，创业房地产。

很多人“下海创业”都是去深圳，胡葆森却舍近求远，回到了老家河南，准备在郑州做房地产。

很多人不理解胡葆森为什么要这么做，因为彼时市场化较落后的郑州，怎么看都不像是一个创业的好地方。

1992年，胡葆森在郑州东郊砸重金买了360亩地，他宣称要在这里建出郑州最好的房子。

彼时郑州市中心的房价是2000/平，而胡葆森操盘的“金水花园”远在郊区竟然要1980/平。

当时号称郑州最好的房子——金水花园开盘后竟然一套房也没卖出去。

此时上面又收缩房地产的金融政策。房子卖不出，银行又不给贷款，刚刚起步的建业，一下子陷入了绝境。

好在胡葆森及时调整策略，他做起了营销，宣称第一批买金水花园的人，十年还本。

第二天金水花园就卖了第一套房，胡葆森和建业也在郑州打出了名声。

这也让胡葆森悟出了一个道理——无论上面怎么变，现金流才是公司成功的关键。

后来，胡葆森又得到了郑州期货交易所的办公大楼项目，这一个项目，让建业获得了9000万的资金，这笔资金也成了建业起家的关键。

1999年随着上面鼓励“贷款买房”和“分房”的结束。国内房地产的第一个高光时刻到来。各大房企纷纷征战全国各地。

有了前车之鉴的胡葆森却在2002年提出了“深耕河南”一步一个脚印积累现金流的目标。

2003年，胡葆森兑现了当年的承诺，为第一批购买金水花园的业主退钱。建业的楼盘也慢慢被更多的河南人追捧。

接下来的几年时间里，建业一副世人皆醉我独醒的样子，坚持深耕河南的三四线城市，完成“省域化”布局。

胡葆森独特的作风，也让他在业内获得了“老胡”的美称，能以“老”称呼，一半是尊敬，另一半是觉得此人信得过，靠谱。

2006年，胡葆森为了获得更多现金流，跑到新加坡去拉投资，见面的时候，胡葆森就说了一个重点“近1亿河南人正在城镇化”。

45天之后，胡葆森获得了来自新加坡转来的6亿资金。深耕河南的建业，一时间成为了外资投资的宠儿。

2008年，建业顺利在香港上市。在上市时，胡葆森信誓旦旦的说，建业现在可以从美国拿到投资，跑到驻马店给老百姓盖房子了。

凭借着上市和之前积累下来的丰富现金流，建业趁着金融危机房地产低迷，以比较低的成本，在河南各大城市，疯狂拿地。

建业因此进入了迅速发展期，而胡葆森的身价也是水涨船高，多次问鼎河南首富。

胡葆森本来是想在2015年60岁的时候退休，然而估计他自己也没有想到，如今年近70的他，还要到处奔走，苦撑企业：交房、还债。

1997年，胡葆森在46天赚了1700万元后，又拿出了1320万元投资楼房，可是造化弄人，亚洲金融风暴席卷香港，楼市泡沫被戳破。

仅仅3天，胡葆森就亏了264万的定金。经过几天的思考，胡葆森果断的选择离场，264万的定金不要了。

从那个时候起，胡葆森做生意就很喜欢把“规律”两个字放在嘴边。在他随身携带的小本子上，胡葆森赫然在最醒目的位置写下“生存重于发展”。

2016年以后，一向重视“规律”的胡葆森却忽视了“规律”的发展，盲目扩张，本来可以避免跟着全行业暴雷的建业，也加入到了暴雷大军之中。

如今建业的局面，正如胡葆森所说“生存重于发展”。建业能否成功生存下去，还得看胡葆森如何把握“规律”了。

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