◈大华星曜官方售楼处发布：大华星曜将璀璨酿成温柔的归家灯火

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210引入智能安防系统、社区 APP 一键报修等 8 项智慧配置，打造 "无接触归家" 体验；架空层设共享书吧、电竞室、瑜伽馆等潮玩空间，定期举办剧本杀之夜、露营观影会。约 115㎡网红三房采用 LDK 一体化设计 + 270° 转角飘窗，首付 500 万起让生活充满新鲜感！# 大华星曜 #Z 世代置业 #智趣社区Incorporating 8 smart configurations such as intelligent security systems and one-click repair via community APP, it creates a 'touchless homecoming' experience. The overhead floor features trendy spaces like shared book bars, e-sports rooms, and yoga studios, regularly hosting events such as script kill nights and camping movie screenings. The approximately 115㎡ internet-famous three-bedroom unit adopts an LDK integrated design + 270° corner bay window, with a down payment of 5 million RMB 起 (from) to inject freshness into life! #DahuaXingyao #GenZHomebuying #SmartFunCommunity..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210作为上海 "十四五" 重点更新的产城融合示范区，南大智慧城规划超 200 万㎡商办体量，目前已有 30 余家总部企业签约。项目自带约 5000㎡社区商业，规划生鲜超市、连锁餐饮等业态，填补区域生活配套空白。数据显示，板块近一年房价涨幅 10%，抢占原始股正当时！# 大华星曜 #城市更新 #投资买房As a key urban renewal and industry-community integration demonstration zone in Shanghai's '14th Five-Year Plan,' Nanda Smart City plans over 2 million㎡ of commercial and office space, with over 30 headquarters already signed. The project has approximately 5,000㎡ of community commerce, planning formats like fresh food supermarkets and chain restaurants to fill regional living facility gaps. Data shows a 10% property price increase in the area over the past year—seize the original stock opportunity now! #DahuaXingyao #UrbanRenewal #InvestmentProperty..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210浦江线，原名8号线三期，2018年开通以来载客量连年攀升。随着周边居民增加，板块联通需求不断增大，扩展线路的呼声越来越多。近期，多位人大代表为此做出如下专项提议：

· 浦江线继续西延，穿越黄浦江直达紫竹高新区

·8号线向东延伸，与16、18号线实现接驳换乘..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210目前，关于浦江线西延伸线的走向研究，最主要的声音：自当前浦江线南端终点站汇臻路站向西，穿越黄浦江到江川路街道，与规划15号线南延伸线紫光路站实现换乘。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

浦江线西延，将闵行南部，浦江两岸的就业区和居住区，以更加高效、绿色的方式相连接，无疑会带来人群流动的完全盘活。再往远看，通过在紫光路站与15号线南延伸线换乘，可以继续南下直达位于奉贤新城的望园路站。

关于以上提议，闵行区行政部门已经做出大致答复：

为加强浦江两岸东西联动，推动浦江第一湾发展，助力打造上海南部科创中心，我委已开展轨道交通浦江线西延伸、东川路越江通道前期方案研究，目前正在深化方案。一是浦江线西延伸。我委已委托市规院进行浦江线西延伸线位前期研究，目前就浦江线西延伸提出了三种建设方案：1.西延伸至规划奉贤线；2.西延伸至23号线；3.西延伸至规划15号线南延伸。下阶段关于浦江线西延伸的线路走向与站点设置，我们将与相关单位进一步加强对接和听取意见，委托设计单位继续深化方案，进行方案论证。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

浦江线延伸，直接利好当属浦江在售的新房大华星曜，该盘就位于西延伸线上。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

同时规划的市域奉贤线或也在附近设有站点，当2条线路汇合后，或许这里又将成为一处换乘站点，那么大华星曜项目无疑是周边潜力较大的新房！

闵行浦江镇

万达旁+轨交旁+水岸美宅

首付55万起的产品力天花板

闵行地铁盘

「大华星曜」西区三期

均价40794元/㎡

1.论实力：上海市外郊环间，单价5万以内，1-5月商品住宅成交套数/成交面积排名双第1。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

2.论产品：铝板/奢石/水景/名贵树种贯穿公区……项目从社区颜值到仪式感，从园林到大堂，都做了定制化打造，首付仅约55万起，上海同价格段的产品力天花板！

3.论户型：项目在售建面约89-135㎡3-4房，毛坯&精装2种产品任君挑选，以满足不同家庭的需求。

4.论地段：直线距离黄浦江仅约1.5公里，不仅拥有江景，还有湖景、河景以及城景，四重观景优势。

5.论规划：三水交汇地区，上海新的世界级滨水区，比肩张江的磅礴产业。预计将汇聚入驻100+五百强企业，引进约80万高端人才。

6.论潜力：上海的滨江地带，历来是房价的高地单价约10万起，就连紫竹也需要约8万左右。而大华星曜首付仅约55万起，堪称滨江地段的性价比之王！

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

上海哪个区买房更难？

浦东称第二，没人敢说第一，尤其是400万预算的购房者，更是如此！

据网上房地产统计，2023年浦东400万级新盘供应只有4个，占比全市仅约1.2%！2024年至今浦东400万级新盘更是0供应！..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

凤毛麟角的供应，使得整个浦东楼市的竞争非常激烈，上车难度堪比地狱级别，很多久久未能上车的客户甚至不得不远走浦西~

那么，2024年浦东400万级预算的购房者，还有什么优质选择呢？..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

就在最近做客户梳理的时候，一组数据为我们打开了新思路。

我们发现：大量来自浦东前滩、三林、张江、周康等地的客户，不约而同的选择了这个项目！..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

TA坐落于闵行浦江镇板块，浦江线汇臻路站旁，大华浦江项目——大华星曜！

上海约400万的产品力天花板

铝板&石材搭建的公区+精装双大堂+星空顶车库

整个项目拥有四重景观优势，分别是江景、湖景、河景以及城景，在上海这座现代化如此完善的城市中，真的很难看到拥有如此景观优秀的新房了。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210上图是大华星曜的门头，目前已经实景呈现在购房者眼前了。超55米的门头展面，两边景墙选用高端的爱马仕灰奢石打造。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

这产自土耳其矿区的进口石材，彰显着项目和业主的格调。

右侧是一座高约5.6m，宽约7.6m的星辉屏风。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210整个屏风使用了15000多片10*10cm的2mm厚不锈钢片，全激光雕刻后由铁艺老师傅手工一片片拼接而成，整体电镀上色，总重达2吨。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

左侧就是地下车库入口，泛星坡道的设计。

如今星空顶其实在600-700万级的市场已经很常见了。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210但不同的是，大华星曜坡道侧墙采用爱马仕灰仿石砖，内嵌香槟金线条，底部采用通长香槟金踢脚线，坡道铺地采用福鼎黑和芝麻灰色满天星铺地。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

这个用料，就算放到千万级的市场中，也是少有对手的存在。

更重要的是，开车归家的业主在社区外就直接进入车库，

整个社区完完全全的人车分流

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

保证社区内的安全以及居住体验。

大华星曜六期来啦！

推售建面约76-99㎡2-3房，加推房源157套

毛坯+精装交付，3000元装标/㎡

过会均价40794元/㎡，总价217万起！

正在认购，线上预约享独家折扣

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

户型图赏鉴

建面约89㎡户型，三开间朝南，并且全卧室带飘窗，室内的采光、视野以及空间延展性都非常出色。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

值得一提的是，室内没有任何的走廊和拐角，在加上一梯两户带来的高得房率。

所以虽然是约89㎡的紧凑型3房，但这个户型还是有空间做了一个1.5卫的设计，保证了主人的私密空间，也避免了早高峰用厕的尴尬。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210建面约99㎡3房2卫是项目的主力户型：四开间朝南，大横厅的设计，让这个户型有着不亚于宽绰大三房的尺度感和采光面，再加上宽景阳台的设计，这个户型的居住舒适度在同面积段户型中，称得上出类拔萃了。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

另外，3房2卫5飘窗的设计，保证了主人的私密空间，也保证了室内的收纳空间。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

建面约120㎡的产品，市面上大多都是3房，但大华星曜做了4房的设计，实用性非常出色。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

建面约135㎡4房，五开间朝南。并且还有一个灵动空间，不管是把他打造成孩子的娱乐天地还是女主人的瑜伽室都是极好的选择，赋予生活更大的可能性。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

并且4房中3房朝南，这个南向采光度实在是优秀，非常适合一步到位的改善家庭。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

土拍回顾及规划

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

2023年7月12日，上海二批次土拍第一场，大华（无锡）置业有限公司以总价473520万元竞得闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块，楼板价24888元/㎡，溢价率10%，房地联动价43000元/㎡！..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210地块四至范围：东至新港河路、..大华星曜售楼处电话：400-883-2210南至闸航路、西至永杰路、北至跃进河路，占地面积9.51万方，容积率2，两宗地块地形方正。

地块南面200米就是大治河，中间区域是规划绿地未来也无遮挡，可充分享受河景资源。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

住宅全装修比例50%，装标3000元/平方米（按集采价格核算）。

根据设计方案显示，44-01地块拟建14栋12-17层的高层；45-01地块拟建16栋11-17层高层住宅，其中E-14#为保障房。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210项目的归家动线已实景呈现，整个示范区之用心、用料之昂贵，看得见摸得着。

一起来欣赏一下，这沪上约350万起市场中的品质天花板，究竟有多惊艳！

穿过门头，如果是步行归家，那首先将穿过泛星大堂。

未来将由物业进行统一管理，将采取无感通行的方式进入，保证整个社区的安全。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

整座大堂墙面延续爱马仕灰大理石，顶部水晶灯和墙面壁灯均为全铜打造，大堂接待台采用产自意大利山脉的普拉达绿奢石一体打造而成。

这个用料之昂贵，是未来业主身份的象征，也为业主带来了强烈的归家仪式感。

真正进入社区中心景观后，有几点值得重点一提：..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

第一，水景

要知道，上海已经很少有项目在社区内引入水景了，即使是一些千万级的豪宅，同样如此。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

因为一方面这占用了大量的社区空间，不是所有开发商都有如此大的魄力。而另外一方面，在后期维护中，水景永远是最难维护的一环，这对于物业管理水平有着极大的要求。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

而大华星曜不仅打造了具有曲线美感的树池，还在水景底部铺了数百片蓝钻瓷片，全角度弧形定制，水刀切割，用金属线条勾勒出水波的形状。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

微风拂过，水底星光闪闪，就像星河在流淌。

第二，树种..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

即使是豪宅，交付时园林区的植物也大多都是小树苗。

但大华星曜这座总价约350万起的项目，却移植了多颗全国甚至全球的高价值高观赏性的树种！..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

例如：沿星光溪涧种植的石榴和丛生紫薇；

来自安徽、江西和江苏的5株乌桕树种；

聆星客厅前方种植了松界王者——日本黑松，约4000万+的顶豪融创外滩壹号院的社区内，也有一颗同款；..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

在观星森林景观中，种植了数株高大修长的河桦和朴树，高度控制在8-12米；沿途种植了薄荷、薰衣草和迷迭香等香气植物；..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

单元门厅两侧种植丛生香橼，搭配富有季相变化的北美娜塔莉。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

第三，由石材&铝板构筑的连廊

水景一侧是一段曲折幽静的星空连廊，能遮风挡雨的同时，也能提供游园般的归家体验。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

星空连廊的顶面采用香槟金铝板、墙面为爱马仕灰仿石砖，并镶嵌金属线条、就连地面都采用了夜里雪仿石砖。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

第四，由石材&铝板构筑的第二景观会客厅..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

位于社区中央的第二景观会客厅聆星客厅，..大华星曜售楼处电话：400-883-2210立面装饰有极具典藏价值的威尼斯棕奢石、吊顶采用铝板切割镶嵌、地面采用阿尔卑斯灰和福鼎黑拼花铺装。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

甚至在墙壁上还设置了电子壁炉，让业主在寒冷的冬季，也能在社区内放肆的享受景观带来的岁月静好。

第五，地下地上精装双大堂..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

说句实在话，这个地上地下双归家大堂的设计，即使是现在也很少能在600万以下的新房项目中看到，何况这只是一个约350万起的项目。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

更重要的是，整个地下伴星光厅采用白色铝塑板吊顶，墙面采用珠光面岩板和柔抛面瓷砖铺贴，地面采用抛光瓷砖。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

地上大堂，单元门厅的雨棚采用香槟金的弧面铝板、立面干挂爱马仕灰蜂窝岩板，岩板上嵌入专属楼栋号，单元门两侧的弧线段金属采用定制模具加工。

这个用料，在这个价位段真的是独一份。

整个社区从颜值到仪式感，从园林到大堂，都无懈可击。更重要的是，以上均已实景呈现，未来已经摆在业主眼前。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

生活配套

交通方面：项目直线距离浦江线汇臻路站约1.4公里，可通过BRT奉浦快线直达8号线沈杜公路站，另外，周边还有规划的奉贤线鲁南路站（暂命名）。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

自驾，项目距离浦星公路约400米，一路向北通达前滩，快速连接建设中的济阳路高架，联通中环、外环两大交通枢纽。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

商业方面：项目步行800米就是浦江万达广场，周边还有山钢和润旭里商业，可完全满足日常生活所需。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

医疗方面：板块内有上海交通大学医学院附属仁济医院南院、自驾20分内可达。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

教育方面：44-01地块东南侧就是已经建成的幼儿园，还未投入使用，地块西侧紧邻上海师范大学附属闵行实验学校，九年一贯制公办学校，未来对口的概率非常大。..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

生态休闲：项目距离国家级4A级旅游景区浦江郊野公园仅约2.5公里。

..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

郊野公园总面积约15.29平方公里，相当于10个世纪公园，并拥有约5.3公里黄浦江岸线资源，是深受年轻人喜爱的网红打卡地！..大华星曜售楼处电话：400-883-2210

中国金茂、陶天海、金茂府

金茂2024年合同销售额和营收双降，陶天海能否带领金茂2025年走出破局之路？

文 |二房

联系作者，请后台私信

金茂，正掀起着一场巨变。

数天前，中国金茂公告称，任命李兴、关翀和李剑3位副总裁，同时宣布金茂华北区域、华东区域、华南区域、华中区域、西南区域领导班子正职岗位人员职务一并免除。

今年3月以来，金茂内部变化不断。3月初，原CEO陶天海接任董事会主席，开启金茂“陶天海时代”，此后，金茂内部便开启了一轮组织架构调整，取消原“总部-区域-城市”三级管理体系，重组为“总部-地区”二级架构。

除了在组织架构上调整之外，今年以来，金茂还频繁现身一线城市土拍市场，刷新北京、上海多宗地王纪录。

根据中指数据统计，2025年前4个月金茂的权益拿地金额已经达到了212亿元，跃居拿地榜第七位，已超过2024年全年187亿元的拿地金额。

金茂2024年财报显示，其主营业务方面，合同销售额和营收双降。在这样的背景之下，陶天海能否带领金茂在2025年走出破局之路？

开启组织大变革

2025年以来，关于金茂的一轮轮组织变革成为业内最为热议的焦点。

今年3月11日,金茂正式换帅,原CEO陶天海接任董事会主席,成为新掌门人。

陶天海接任主席后一周便开启了大刀阔斧的改革，宣布“收缩架构”：取消华北、华东等五大区域层级，重组为14个地区公司，形成“总部—地区”二级架构，直接管理城市项目，调整为14个城市公司和6个事业部/片区。

一个多月之后，5月7日，金茂内部连续发布两份任命公告，晋升了三位副总裁高管，并公布了14位地区总经理。

具体来看，中国金茂华南区域总经理李兴，升任中国金茂高级副总裁；中国金茂华东区域总经理关翀，升任中国金茂副总裁；中国金茂首席营销官李剑，升任中国金茂副总裁。

与此同时，中国金茂还宣布，金茂华北区域、华东区域、华南区域、华中区域、西南区域领导班子正职岗位人员职务一并免除。

从具体的人事变动来看，或许不难看出金茂后续战略的调整。

李兴曾担任多年的总部投资发展部总经理，并于2023年担任新华南区域总裁；关翀曾在仁恒置地就职，操盘过上海世纪公园、河滨花园等标杆项目，2013年加入金茂后，其凭借大宁金茂府“一战成名”。

李剑2007年以“仕官生”身份进入龙湖，逐步成长为长沙公司总经理，2024年空降金茂集团出任总部首席营销官一职，仅用一年时间便完成从“外聘高管”到集团副总裁的跃迁。

在行业周期转换之际，金茂发动以“产品+营销”双轮驱动的变革。李剑的加入和上位，正是这一战略变革中具有代表性的关键一环。

动作之大，涉足面之广，足可见陶天海改造金茂的勇气和决心。

拿地策略调整，能否回到千亿阵营？

谈到金茂，甚至是谈到“府系”产品和科技豪宅的概念，多数人自然不会忽视“金茂府”的存在。

但没有谁能躲过房地产行业的周期性，“金茂府”这张王牌也失灵了。

2019年至2021年，在中国房地产行业迎来调整前夕，金茂在全国各地的扩张步伐并未放缓，三年时间土储规模增加了2128万方。

这直接造成了此后“去化”困难。

数据显示，金茂的销售额从2021年的2356亿元“大跳水”至2023年的1412个亿，再到了2024年，就只剩983亿，离开了千亿房企阵营。

2024年，金茂全面开始开始调整拿地策略，放慢了扩张脚步，2024年上半年拿地金额骤降至23亿元，仅位房企拿地榜第44名。

但自2024年末开始，金茂的拿地姿态迎来了180度转变，2024年11月和12月两个月，金茂拿地金额高达158亿元，占全年拿地规模的84%。 2025年，金茂更是掀起了一次次地王潮。在大金主庆隆的支持下以89.64亿元高价竞得上海虹口“地王”，溢价率高达38.2%。

业内人士普遍认为，金茂集中火力在核心城市“精准补仓”，是为其重回千亿阵营做准备。

但，金茂面临更重要的问题，是其产品已经不再能适应市场需求。

2024年金茂推出“金玉满堂”四大产品线，试图以更清晰的产品定位覆盖多元客群，但当前的市场反馈并不如预期，金茂高端产品（璞系）在去化承压，而刚需项目又面临激烈竞争。

金茂推出四大产品线 网络图片

金茂成都“地王”项目璞逸锦江为例，作为成都首个“璞系”产品，自去年10月开盘以来，在386套待售房源中，网签套数为256套，去化率仅为66%，远不及预期。

“金茂的营销做得很好，但是真正落地效果其实不让人满意，在成都的口碑不好。”有成都购房者表示，买金茂的房子会担忧质量问题，且璞逸锦江的户型设计并没有豪宅的感觉，和府系产品没有拉开差距，产品力没有达到预期。

金茂在华东区域的的口碑也面临不断下滑的压力，使得以上海、杭州、南京、苏州为代表的华东城市权益销售金额TOP 10种，均未出现金茂的影子。

2024年金茂在上海虽多品齐发，但张江金茂府和中环金茂府均双双不及预期。以张江金茂府为例，铺天盖地的宣传也未能挽救去化困境，项目开盘1个月后，去化率只有48%左右。

在下行市场的激烈竞争中，金茂越来越难得到买家的认可，这对于一心想要带领金茂重回千亿阵营的陶海天来说，意味着巨大的压力。

压力给到陶天海

2024年金茂年报数据显示，公司实现营业总收入633.6亿元,同比下降17.46%;2024年签约销售额983亿元，较2023年的1412亿下滑。

在年报中，虽然金茂扭亏为盈，实现归母净利润10.65亿元，但细看之下可以发现，资产减值损失大幅减少成为了关键，而主营业务方面，合同销售额和营收双降，公司的造血能力并未出现实质性的扭转。

金茂在年报中表示，溢利增长主要由于集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等于本年度下降，其中薪酬支出下滑了25.7%，人员减少了2.6%；此外，还得益于三亚和北京等大宗资产的售卖及规模性裁员等动作。

金茂看到了楼市的下一个周期是让“豪宅”足够优秀，让中产的社区环境足够有品质，让刚需可以买到足够有性价比的平替款。

但如果金茂无法通过真正的“好房子”打动目标客群，即使营销再花哨，也难以重拾市场信心。

正如成都购房者所言，金茂推出的“璞系”产品品牌辨识度弱，并未从产品上体现出其与府系的差距。若金茂此前高价拿地项目无法体现出产品爆点和强筹能力，极易陷入“高开低走”困局。

陶天海通过变阵，展现出帮助金茂摆脱冗余、提效求生的强烈意图。但后续真正的挑战在于，如何将组织效率转化为产品竞争力，并最终扭转销售困局。

陶天海 来源网络

组织精简并不意味着产品竞争力提升，扩展产品线也不意味着目标客群会欣然买单，近几年市场变化剧烈，购房需求正从“科技住房概念”转向“空间实用”、“价格合理”、“居住舒适”，在这样的背景下，陶天海如果不能真正驱动产品的迭代升级，仅依靠组织改革无法解决“卖不动”的根本问题。