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刚刚，城东玄武区全新项目，定名：金基山和月

这个项目，让一个沉寂已久的板块，突然有了关注度。

这个板块，就是：徐庄

关注度来源于三点：

①这个项目是“卷品质”的金基做的，金基在哪里开项目，特别是偏改善的，从买房人到房地产业界，还是要看一看的；

②这个项目是低密度啊，南京人特别是城东人喜欢的，容积率才1.1，建筑高度是不超过18m，妥妥的洋房或墅类；

③项目就在地铁口，地段虽然比较小众，但其实蛮方便的。

△金基山和月效果图示意，最终以实际交付为准

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一年前的2024年3月，徐庄G02被中北&金基以底价斩获，总价15.1亿，地价20080元/㎡

我们从地段、产品、市场环境三个角度分析一下吧，看看这个项目会不会好卖。

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先说说地段。

说到徐庄，很多人没那么熟悉，因为比起产业，这里的住宅不多，而且开发较早，比如苏宁以前做的紫金东郡。交通上，受到紫金山和快速路割裂，这里属于一个小的“独立王国”，如果不以此为目的地，开车一般不会进入这个园区内部，很多人自然也就没那么熟悉了。地铁可以直达，但是这一段是地下段，同样如果不以此为目的地，很多人经过也不会很熟悉。

这个地方在紫金山东北麓，属于主城核心四区的玄武区，环境很不错，是个资历比较老的产业园，代表企业救赎苏宁总部，4号线徐庄站也被命名为苏宁总部·徐庄。当然这里的企业不止苏宁，还有先声药业等医药方面的企业，还有在美上市的途牛什么的，当初聚集的都是非常不错的企业，但是时过境迁，很多行业和企业的表现也已然分化，有的风光不再，有的渐入佳境。

△图自江苏土地

其实，徐庄属于玄武区，本身并不远，处于城中和仙林之间，特别是坐地铁四号线，没几站就可以坐到鼓楼广场及北京东、西路的城市核心地段；另一半边呢，仙林大学城早已成熟，高校、国际学校众多；再有，这里距离环陵路不远，也是老牌豪宅别墅聚集地。

所以说，金基山和月的客群主要三个来源方向，

一是北京东、西路的机关单位上班的客群，有实力，地铁上班方便，也喜欢低密度的房子

二是仙林的改善，高校老师及部分科研机构、产业园客群。仙林特别是靠近市区的部分有些房子也老化了，需要迭代、置换，还有一部分到南外仙林或者其他民办、国际学校上学的家庭居住也不算太远；

三是环陵路和老城东的改善，板块认同度相对高。

但是，也有难点，就是地缘客少。徐庄本身不是一个居住区，板块内部住的人少，需要改善的量也不会大。上述三个区域虽然到徐庄都比较方便，但毕竟也要接受一个新的板块，认同度不像在自身板块内原地置换、升级那么高。

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再说产品。

低密度、金基做，本身也不是热闹的市井或刚需片区，所以做高端，方向还是对的。

根据目前的信息，平层主力面积是165㎡、185㎡、230㎡，当然，还有257㎡、325㎡顶跃283㎡、318㎡、405㎡底跃，因为本身层数不多，底跃、顶跃实际上占比挺高的。

△金基山和月效果图示意，最终以实际交付为准

△建面约185㎡户型示意，最终以实际为准

△建面约230㎡平层户型图示意，最终以实际为准

起步总价，肯定是大几百万起步，叠加这样的平方数，肯定是纯改善。

小区占地面积较大，低密度的社区氛围能够形成，金基造景做园林应该不用担心，外立面也是大玻璃、简洁大方，有一些露台，即便是平层的部分，墅类感也比较足。

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