2025年楼市能否稳住？地方城市库存消化成关键因素。

2025年这楼市到底能不能稳住啊？上面给楼市松绑的力度到底有多大呢？会不会只是光喊口号没实际行动呀？有个数据能把这些事儿体现得明明白白，就是地方城市收储存量房和闲置土地的力度。你想啊，现在楼市库存压力这么大，地方城市能消化掉多少库存，这可太关键了。

咱们都分析好多回了，就现在这楼市和经济情况，别指望居民再拼命加杠杆去消化楼市库存了。就算推出什么“好房子”概念，能在重点城市拉点销量，可更多的非重点城市和三四线城市，那库存还是多得吓人。尤其是三四线城市，楼市库存去化周期超过20个月的到处都是。而且这些城市不光库存高，人还大量往外跑。就像河南信阳市，实行现房销售的那个地方，2024年人口自然增长率都是负的。2020年第七次全国人口普查的时候，信阳市人口净流出279万，差不多占户籍人口的30.5%，在全省人口净流出排第二呢。就这种房地产市场，简直让人绝望，光靠居民根本消化不了这么多库存，只能指望地方收储，再加上经济慢慢恢复来消化了。之前咱们也说过，地方城市收购存量房用作保障性住房，这积极性一直不高。为啥呢？不挣钱啊！房价高高在上，租金却低得可怜。就像去年517新政，央行批了3000亿再贷款，到现在使用率都不咋高。不过呢，另一个收储数据倒是蹭蹭往上涨，就是地方城市收储闲置土地。科尔瑞数据显示，4月份公告用专项债收储土地的面积达到7198公顷，涉及金额1730亿，这面积和金额都超过一季度的总量了。也就是说，光4月份这一个月收储土地的规模，就比今年整个一季度还多呢！这收储闲置土地的规模增长得可真快。而且截至5月13日，全国有170多个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿。据克尔瑞测算，要是公布的收储宅地规模都能落实，那就相当于2025年前四个月，新房成交面积同比至少能增长54%，全国新房市场去化周期能下降超过两个月。你看，大规模收储对新房去化周期的影响还挺大，降得可快了。不过大家别担心，这大量收储不会导致房价猛涨哈。首先，咱们对房地产的定位摆在那儿呢。再者，收储的闲置土地又不会凭空消失，最后还是会进入市场的。所以这只是暂时缓解楼市库存压力，又不是彻底改变楼市的供需关系。说起来挺有意思，地方城市对收储商品房用作保障性住房不咋积极，对收储闲置土地倒是热情挺高。为啥呢？有三个原因。第一，收储资金不一样。收储闲置土地有专项债资金支持，收储商品房用作保障性住房靠的是央行再贷款，这资金使用条件和规模根本没法比。第二，这有点变相划债的意思。地方城市用专项债收储的闲置土地，大多都是城投公司在弄。科尔瑞数据说，差不多七成收储土地都是城投项目，民企占比才17%。第三，操作空间大。收储商品房用途固定，只能当保障性租房。但收储闲置土地在规划调整上可灵活多了，可以重新规划设计，还能有点利润空间。但不管咋说，只要愿意大规模收储，就能消化点库存，减轻楼市压力，让房地产市场慢慢止跌企稳。不过这可不是一句话的事儿，得有人来接盘债务。而且从地方城市不愿意收购商品房用作保障性住房这事，也能看出个问题，很多城市现在房价还是高，租金还是低，楼市还是有点泡沫和风险在里头呢。