我国楼市大局已定，未来全国45%的家庭，将面临“5大挑战”

从2022年开始，房地产市场就进入到长期调整的趋势之中。先是郑州、石家庄、涿州等二三线城市。在进入到2023年之后，像上海、深圳等一线城市也加入到调整的趋势中。据最新数据显示：2024年全国商品房销售面积同比下降11.3%，销售额同比下降15.7%。2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%。

实际上，现在房地产市场的长期调整，对于那些拥有2套及以上房产的家庭来说，影响还是比较大的。前些年，央行公布数据显示，国内有41.5%的家庭拥有二套及以上房产，如果再算上近些年新增的家庭，实际占比可能达到45%。而这些家庭将会在未来几年内面临“5大挑战”：

挑战一：房子市值在不断的缩水

之前很多人都认为，一线城市的房价“只涨不跌”，下跌的主要还是那些三四线城市。但结果不仅是像涿州、廊坊、燕郊等环京三四线城市房价跌去50%以上。就连上海、深圳等一线城市的房价也从最高时的9万多/米，跌至现在的6万多每平米，跌幅也超过了30%。

而现如今，像上海、深圳等一线城市的房价与收入比40，就是当地居民不吃不喝40年才能买得起房子。而二线城市的房价与收入比在20-25，也远高于国际7-8的平均水平。所以，未来全国房价仍有下跌的空间，而拥有多套房产的家庭，恐怕难逃房子市值继续缩水的挑战。

挑战二，房子要想变现越来越难

在进入到2025年之后，国内二手房的挂牌量在不断增长。全国二手房挂牌量超过10万套的城市有11个，重庆17.2万套、成都17万套、天津15万套。就连一线城市的广州也涨到17万套，北京达到13万套。

二手房挂牌量越来越多，主要是各地炒房客并不看好后市。而对于拥有多套房产的家庭来说，现在想把手里的房子变现也会越来越难。通常只有低于市场价10-15%抛售，才有可能获得成交。但是，很多业主对未来房价还抱有上涨的希望，不愿降价。

挑战三，持房压力在不断上升

前些年，很多家庭贷款买了房子，当时收入稳定且在不断增长，感觉不到房贷压力有多大。近些年，经济不景气，多数人收入减少，大家明显就感到还贷压力上升了。特别是拥有多套房产的家庭，其背负的贷款压力要远比只有一套房产的家庭大得多。

此外，每年物业费、取暖费、电梯费、维修基金等都在上涨。资料显示，2024年，全国物业服务成本同比上涨15%。这意味着，持有多套房产的家庭缴纳物业费的压力也在不断的增加。

挑战四，“以租养贷”越来越难

本来拥有多套房子的家庭，都是在“以租养贷”，就是把房子出租，通过收取租金来支付房贷。而现在“以租养贷”是越来越难。这主要是三四线城市人口流出大于流入，房子根本租不出去，即使租出去了，获取的租金也少得可怜，不足以还房贷。

而像上海、深圳等一线城市，由于生活成本过高，很多外地打工人都开始返乡发展。而随着租房客的数量减少，一线城市的房子租金也在呈现下降的趋势之中，现在即使是在大城市，想“以租养贷”也是越来越困难了。

挑战五，房产税马上要来了

早在2024年，我国决策层就宣布房产税试点城市将扩围，这意味着将在现在上海、重庆这二个试点城市的基础上，还会有越来越多的城市加入到房产税试点的队伍中来。而根据已公布的政策细则，房地产税将按照房产评估价值的0.5%-1.2%年率征收，并对于多套住房的家庭实行累进税率。届时，手里有多套房产的家庭将会被征收房产税，持房的成本会大幅上升。