2025年上海五批次集中供地土地预评

中指研究院讯：5月14日，上海发布2025年五批次集中供地出让公告，共推出12幅用地，6月19日出让。12幅用地分别位于浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、青浦区、金山区，供地继续保持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的特征。浦东新区推出曹路多用途组合用地，宝山区推出南大多用途组合用地，杨浦区、闵行区、青浦区、金山区分别推出东外滩、颛桥、徐泾、金山新城单幅住宅用地。

图：五批次集中供地位置分布

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12幅用地建设用地总面积约31.4万m²，规划建筑总面积约70.0万m²，起始总价约192.5亿元，平均起始楼面价为27483元/m²。其中：

• 浦东新区曹路多用途组合用地分为1幅住宅地块和1幅其他商服地块，住宅地块建设用地面积约3.8万m²，规划建筑面积约5.7万m²，容积率1.5，起始价约14.5亿元，起始楼面价为25442元/m²，其他商服地块建设用地面积约0.4万m²，规划建筑面积约0.5万m²，容积率1.2，起始价约0.3亿元，起始楼面价为6849元/m²；

• 杨浦区东外滩地块建设用地面积约1.5万m²，规划建筑面积约3.7万m²，容积率2.5，起始价约26.8亿元，起始楼面价为73039元/m²；

• 闵行区颛桥地块建设用地面积约4.0万m²，规划建筑面积约8.1万m²，容积率2.0，起始价约27.8亿元，起始楼面价为34330元/m²；

• 宝山区南大多用途组合用地分为5个住宅地块（容积率为2.5-2.6）、1个办公和商业地块（容积率为7.2），建设用地总面积约9.9万㎡，规划总建筑面积约32.2万㎡，起始总价约81.0亿元，住宅地块起始楼面价均为35190元/m²，办公和商业地块起始楼面价为6400元/㎡；

• 青浦区徐泾地块建设用地面积约4.9万m²，规划建筑面积约11.4万m²，容积率2.3，起始价约30.5亿元，起始楼面价26843为元/m²；

• 金山区金山新城地块建设用地面积约6.8万m²，规划建筑面积约8.6万m²，容积率1.25，起始价约11.6亿元，起始楼面价为13500元/m²。

表：五批次集中供地出让信息

来源：中指研究院整理

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上海土地市场月报2025年4月

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上海房地产市场月报2025年4月

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▌浦东新区曹路多用途组合用地

图：浦东新区曹路多用途组合用地地图

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浦东新区曹路板块作为新市镇中心，地处外高桥、金桥和张江三大国家级开发区及高科技园区的腹地，依托金桥开发区、曹路大学城和轨交9号线，提升商务商业和研发创新功能，推进产城融合。曹路板块作为浦东新区的一个大型居住板块，可承接金桥、唐镇等板块的外溢需求，截至2025年4月，狭义库存去化周期仅4.41个月，新房整体去化速度快。

本次推出的曹路多用途组合用地毗邻金海湿地公园，近享优质自然景观；距离9号线和12号线的交汇站金海路站和9号线顾唐路站的直线距离均为900m，且邻近金海高架，可通过金海高架快速通往市中心，公共交通出行和自驾均很便利；距离曹路宝龙广场和招商花园城直线距离均在1km以内，商业配套完善。

该组合用地周边竞品极少，南侧的象屿联发金海汀雲台五开五罄，每次均触发积分，总共620套房源已售完，销售均价63823元/㎡。周边近1年成交的宅地仅1宗，即象屿联发金海汀雲台所属地块，该地块由象屿&联发于2024年4月竞得，用地面积约4.8万m²，容积率1.5，规划建面约7.1万㎡，成交金额约23.6亿元，成交楼面价33065元/㎡，溢价率6.49%。

▌杨浦区东外滩地块

图：杨浦区东外滩地块地图

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东外滩（即杨浦滨江南段）作为上海城市主中心的一部分，基于滨江国际创新带的规划定位，未来重点发展的功能为商业商务、文化休闲及生态居住功能，大力推进产城融合、职住平衡，或可持续吸引创新人才流入。

本次推出的地块位于平凉社区，邻近双地铁，周边路网稠密，生活氛围浓厚。该地块距12号线和18号线的换乘站江浦公园站以及18号线平凉路站直线距离均在500m以内，距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校（上海市市东中学）直线距离约700m，距百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心直线距离在2km以内，距三甲医院上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院（杨浦院区）直线距离在1.5km以内。

地块附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖滨江、中信泰富杨浦滨江项目、保利外滩序BUND45等项目，其中招商·桐安里和瑞安·翠湖滨江均为风貌别墅项目，招商·桐安里70套房源待入市，瑞安·翠湖滨江于2024年7月开盘，推出90套房源，均价21万元/㎡；中信泰富杨浦滨江项目由中信泰富&杨浦国资于2023年12月通过协议出让方式获得，总价约114.4亿元，楼面价约6.3万元/m²，包括3宗宅地以及1宗商业、办公、住宅混合用地。2025年2月，其中的混合用地规划设计方案公示，容积率3.26，总建筑面积约17.6万㎡，计容建筑面积约10.8万㎡，住宅部分拟建5幢16-17F高层；保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/㎡，触发积分，当日售罄。此外，地块附近还有保利于2024年11月竞得的杨浦区C090202单元O2-07地块，即保利江浦项目，总用地面积约0.8万m²，容积率2.16，规划建面约1.8万㎡，成交总金额约15.2亿元，成交楼面均价86037元/㎡，溢价率16.27 %，拟建2幢16-17F高层，拟提供102/130m²三房和143/145m²四房产品，未来或成为重要竞品。

▌闵行区颛桥地块

图：闵行区颛桥地块地图

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颛桥隶属于闵行主城片区南部单元，在上海2035规划中的定位是作为地区中心，强化科技创新的核心功能，叠加城中村改造，未来颛桥或将更加宜居宜业。本次推出的地块位于君莲社区，邻近河道，周边有丰富的社区级配套，日常生活便利，且距15号线双柏路站直线距离约700m，距万达广场（上海颛桥店）直线距离约1.4km。地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1km范围内新房仅众秀新家园（动迁安置房）在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。

▌宝山区南大地块

图：宝山区南大地块地图

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南大智慧城作为宝山区产业转型的主战场之一，已经吸引超500家企业入驻，15号线南大路站、丰翔路站双TOD建设进行得如火如荼，未来或成为一个集居住、商业、产业于一体的优质城区。本次推出的多用途组合用地位于15号线南大路地铁站东侧，周边直线距离1.5km范围内云集市示范性高中上大附中、二级医院上海市宝山区大场医院等配套。

地块周边距离较近的项目有中环置地中心、中环金茂府、中环铂樾等，其中中环置地中心分为润府、望雲两个系列，2024年3月首开，至今已加推多次，累计去化率已超90%，均价67404元/㎡，望雲系列所在的宝山区大场镇W12-1301单元32-04地块由华润于2024年10月底价摘得，成交总价约24.7亿元，成交楼面价32600元/㎡。此外，华润于2024年10月底价摘得中环置地中心西侧的宝山区大场镇W12-1301单元11-01地块，该地块为住宅、商业、办公混合用地，成交总价约21.4亿元，成交楼面价13627元/㎡；中环金茂府自2024年3月以来已开盘四次，累计去化率已超95%，均价65940元/㎡；中环铂樾待上市，拟建4幢14-17F高层，拟提供110㎡三房和139㎡四房，该项目所在的宝山区W12-1301单元99-01地块由中建七局&中建港航于2024年11月底价摘得，成交总价约10.1亿元，成交楼面价33000元/㎡。

▌青浦区徐泾地块

图：青浦区徐泾地块地图

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徐泾作为虹桥国际中央商务区的重要组成部分，未来将打造成为虹桥国际中央商务区的九大地区中心之一，实现居住、产业、生态和谐交融。本次推出的地块周边有多个商场，邻近三级医院上海德达医院以及17号线徐泾北城站，交通较为便利，生活配套较为完善。

整个徐泾板块近1年未有宅地成交，地块周边直线距离1km范围内无新房在售，未来或可对区域内新房形成有效补充。

▌金山区金山新城地块

图：金山区金山新城地块地图

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金山区作为上海市对接长三角地区的桥头堡、杭州湾北岸的节点城市，拟打造成产城融合、环境友好、宜居宜业宜游的生态滨海地区。而金山新城作为金山区的重点板块，区政府、金山卫站、万达广场（金山店）等均位于该板块，未来发展可期。本次推出的地块与金山博物馆仅一路之隔，周边享有金山红星国际广场、汇龙湖公园、华二附属中学金山实验学校（预计2025年9月投入使用）等多个优质配套。

地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，直线距离1km范围内新房仅佳运·汇龙府在售，自2023年5月开盘至今累计去化近八成，均价31586元/㎡，地块未来面临的竞争压力较小。

总结

上海五批次供地明显加量，且既有提升片区综合功能的多用途组合用地，又有增加区域内高品质住房供给的单宗纯宅地。随着优质新房供应不断加大，叠加政策的持续优化，上海房地产市场的稳定态势或将得到巩固。

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