成交火爆！这类产品频繁“登榜”

5月15日盘后，据沪深交易所披露，多只REITs在当日完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规模。拉长时间看，近期涨幅领先的消费类REITs“登榜”更为频繁，显示出机构对这一板块更为活跃的交易。

与频繁出现的大宗交易形成对比的是，多只REITs在二级市场方面每天仅有数百万元的成交量，有机构人士指出，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓宽公募REITs投资者范围，加速增量资金入场以及优化估值与考核机制，引导市场估值提升等措施提升流动性。

多只REITs出现大宗交易

5月15日，中金印力消费REIT大宗交易成交235万股，成交金额约为1000万元，据测算成交均价约为4.25元，较收盘价4.27元略有折价；华夏华润商业REIT完成52万股的大宗交易，成交金额约为494万元。此外，在深交所上市的还有平安广州广河REIT、食品饮料ETF天弘，在上交所上市的中航易商仓储物流REIT、华安张江产业园REIT以及科创芯片ETF和医疗ETF等均出现了大宗交易。

以深交所数据为例，拉长时间看，近一个月内，多只消费类REITs成为大宗交易的“常客”，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT以及华夏大悦城商业REIT等频繁登榜，而这也是近日相关板块走牛的缩影。

据统计，年内中证REITs指数平均涨幅高达8.34%，在震荡的权益市场背景下殊为难得，且领涨的多为消费类基金。如华安百联消费REIT涨幅高达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅亦超过四成。此外，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT涨幅分别达到了39%和30%。

华泰证券分析称，今年一季度，消费REITs延续存量竞争逻辑，政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期。总体看来，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心竞争力。

REITs的触底反弹得益于机构的踊跃入场。华泰证券研报指出，从2024年年报数据来看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年报披露的持有人户数相较2024年中报平均下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升。

流动性难题待解

值得注意的是，频繁的大宗交易也暴露出REITs基金在二级市场流动性较为枯竭的问题。

以中金印力消费REIT为例，从近一个月交易数据来看，该基金在大宗成交方面颇为活跃，在两天前的5月13日，该基金成交2000万股，成交额8227.7万元，占当日总成交额的85.56%；而在5月6日，该基金更是通过大宗成交1亿元。但在二级市场交易层面，该基金绝大多数交易日的成交额不足千万元，在年初的上涨行情中，11个交易日涨幅超过了20%，但区间整体成交额仅有1.54亿元。

有机构指出，与发达国家成熟的REITs市场相比，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，局部交易过热或机构投资者的离场可能对市场造成负面冲击。

首先，我国公募REITs市场规模尚小，投资者结构较为单一，主要参与机构持仓集中度较高，单个机构的市场影响较大。我国公募REITs尚处于早期建设阶段，投资者主要以保险、券商自营等机构资金为主，机构的投资策略及风险收益偏好存在趋同性，多数倾向于长期持有，二级市场短线交易较少。加之REITs流通份额本身较小，单个机构的大规模卖出可能对市场价格产生较大影响。市场中缺乏有效的波动缓释工具，使得价格容易出现大幅度波动，进而可能引发“踩踏”卖出现象，加剧产品价格的波动。

其次，国内公募REITs二级市场的估值体系有待完善，机构考核机制缺乏差异性，不利于吸引增量资金的入场。我国市场上每日更新的公募REITs估值机构有中证指数与中债估值中心，他们均以公募REITs的收盘价作为估值结果。但由于市值及流动性不足，我国公募REITs整体估值水平处于历史较低位置，或已无法准确及时反映底层资产价值。然而，多数机构投资者的考核仍以此估值结果为依据，因而难以吸引更多增量资金入场。

华宝证券认为，鉴于我国公募REITs市场规模较小，流动性有限，从而带来一定的估值压力。建议酌情放宽证券投资基金参与REITs投资的限制，并推动社保基金、养老金等长期耐心资本的参与。同时，创新公募REITs指数化产品等相关工具，以吸引增量资金的流入，提升市场活跃度。

其次，优化估值与考核机制，引导市场估值提升，形成正反馈。针对市场规模小、投资者结构单一以及估值下跌快形成的负循环，可以考虑进一步优化估值考量方式，结合REITs的独特属性进行差异化估值，为二级市场提供估值调整空间。同时，引导机构投资者改进内部考核方式，提高对REITs估值波动的容忍度。

险资“摩拳擦掌”

在REITs基金底层资产经历了多个季度的稳健经营后，在“资产荒”的背景下，险资也对REITs基金愈发青睐。例如，近期上市的南方顺丰物流REIT就有22个保险资金账户获配，获配金额超2亿元，涉及人保寿险、招商信诺人寿、新华人寿、长城人寿、中英人寿等多家险企。

4月24日，首程控股宣布与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。该基金目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，是目前市场单只规模最大的公募REITs。

据了解，该REITs主要包括两方面：一是通过战略配售的方式投资基础设施公募REITs首次发售及扩募发售的战略配售基金份额；二是通过大宗交易及协议转让等非公开交易方式投资基础设施公募REITs流通份额。

中国人寿表示，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。国寿资本作为管理人具备专业能力与丰富经验，已投资的REITs组合业绩良好，领先市场基准。

在首程控股看来，随着公募REITs市场扩容，“沉睡”的百万亿级别基础设施资产进入市场，交易活跃性将有望进一步提升。同时，公募REITs稳定分红的特性、二级市场价格涨跌会匹配不同投资人，随着流通份额逐步扩大，更多不同类型的投资人进入REITs市场，将促使市场活跃度进一步提高。

责编：战术恒

排版：汪云鹏

校对：赵燕