破防！房贷，又负增长了！

　　作者：余飞

　　 01

　　 房贷，再次负增长

　　 5月14日傍晚，央行公布了4月份金融数据报告，其中提到：

　　4月末，本外币贷款余额269.54万亿元，同比增长6.8%。月末人民币贷款余额265.7万亿元，同比增长7.2%。前四个月人民币贷款增加10.06万亿元。分部门看，住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，中长期贷款增加7601亿元。

　　 由于从去年开始，央行不再公布单月数据，仅公布累计值，所以要看4月份的单月数据，还得结合一季度的数据来进行计算。

　　 央行公布的一季度金融数据报告显示：

　　 分部门看，住户贷款增加1.04万亿元，其中，短期贷款增加1603亿元，中长期贷款增加8832亿元。

　　 以此计算，4月份住户部门贷款减少了5216亿元。其中4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了813亿元，中长期贷款（房贷）减少了1231亿元。

　　 这意味着，4月份消费贷和房贷都负增长了。

　　 房贷是继2024年4月份之后，再次负增长。

　　 制图：城市财经；数据：央行

　　 房地产从2021年年中开始，全国层面上全面调整。

　　 2022年2月份首次出现房贷负增长，之后间歇性负增长。比如2022年4月份房贷减少了459亿元，2023年4月份减少了1156亿元，2023年7月份减少了672亿元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均负增长。

　　 从走势图还可以看到，2022年以来，每年的4月份都会出现房贷负增长的局面。

　　 02

　　 什么因素

　　 由此看来，4月份房贷负增长，季节性调整，是一个因素。

　　 每年一季度都是买房高发季节，一方面是教育需求推动，另一方面是预期不明朗，一季度经常出现盲目乐观局面，推动商品房销量走高。

　　 过去三四年均如此，一旦一季度数据公布，信心就会再次受挫，导致4月份商品房销量转向，房贷也随之减少。

　　一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。

　　房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还款的量比贷款的量还多。

　　2022年至2023年，还贷潮盛行，当时还贷规模不断增加，这是其房贷间歇性减少的主要原因。

　　去年年中以来，由于存量房贷利率减少，提前还贷浪潮得以缓解，规模随之下降。

　　今年2月份和4月份的房贷负增长，直接原因当然还是还贷规模大于贷款规模，但主要还是贷款规模缩减之缘故。

　　都不敢贷款了，不仅不敢贷款买房，连消费贷都负增长了。

　　根据国家统计局披露的数据来看：

　　 全国商品房销量在2021年见顶，2022年从之前的“双18”跳水至 “双13”，2023年跌至“双11”。

　　国家统计局最新数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

　　跌破了“双10”，跌至“双9”。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　央行披露的数据来看：

　　房贷连续三年减少，去年全年房贷增量只有2.25万亿元，创2015年以来新低。

　　 进入2025年，虽然降速大幅缩小，但仍在下降。

　　 国家统计局数据则显示：

　　 一季度，新建商品房销售面积 21869 万平方米，同比下降 3.0% 。新建商品房销售额 20798 亿元，下降 2.1% 。

　　而刚结束的4月份，态势依旧。

　　官方数据需要等到19号公布。

　　克而瑞数据显示：

　　4月，TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%，单月业绩规模保持在历史低位。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%。

　　 从上图走势可以看到，2025年4月份百强房企单月销售规模，仍是过去7年来最低值。

　　 国家统计局要等到4月中旬才会披露3月份全国商品房成交数据，但想来跌幅会扩大不少。

　　 其实本号在上月中旬写杭州楼市的时候就说过，4月初关税大战重燃，对楼市的影响不可小觑。

　　 如今，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都这六个最具代表性的楼市火热城市，4月份数据全部出炉，一言以蔽之：

　　 全部熄火。

　　 制图：城市财经；数据：各城市官方、机构公开数据

　　 虽然同比都增长了不少，但3月份火热的势头已经终止，6个城市环比集体减少，尤其是杭州、上海环比下降了四分之一左右。

　　03

　　救市大招可能会扎堆到来

　　 面对4月初中美之间的贸易对垒，坊间纷纷猜测4月份救市大招可能会来，尤其是很多人预测430新政。

　　 但整个4月份，官方保持得相当克制，既没有降准也没有降息，

　　 然而，如今转跌的数据已经摆出来了，接下来的5月份，不动手不行。

　　 尽管5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。

　　 但关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。

　　 这期间，市场的观望情绪可能会进一步提升，市场销量相较于一季度，会缩水不少。

　　 所以，5月份的销量，可能会进一步走弱。

　　 这时候，需要提振市场信心的大招到来。

　　 4月末国家发改委、央行、商务部 与人力资源社会保障部四部门联合召开发布会上就透露，接下来会有一大波增量政策出台，其中对房地产的表述是：

　　 在营造稳定发展的良好环境方面，主要包括持续稳定和活跃资本市场、持续巩固房地产市场稳定态势、加大对实体经济的金融支持等举措。

　　 5月份已经降准，公积金贷款利率也下调了一波。

　　 LPR降息可能会很快到来。

　　 考虑到绝大部分城市已经没有了限购，各城市接下来能动用的措施，可能仍是降税、给购房补贴等措施。

　　 如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购，也可能会大幅松动。

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