带租房屋执行公告瑕疵｜十分钟说案例

本文作者：陈枝辉

竞买执行拍卖房屋，本案提供了一种可能存在的隐蔽瑕疵：带租拍卖房屋的风险。本案系因执行法院原因，导致应予披露的权利负担未予披露，竞买人依法是可以撤销拍卖并申请国家赔偿的，也可以向原房屋产权人提起不当得利之诉。

关于司法实践中，典型存在的瑕疵披露情形，梳理如下：

【案例一】

案情简介：2003年，执行法院委托拍卖公司拍卖被执行人房产，竞拍登记表载明拍卖标的手续不全，旅游公司作为竞买人予以签字确认。同时拍卖公司在其竞买须知、拍卖规则中告知拍卖人不负标的物的瑕疵担保责任，并予特别提示：“本公司的拍卖录像对标的物的描述力求详实，但对拍卖标的不做任何担保，竞买人应于竞买前亲自查验拍卖标的（包括聘请专家），一经作出竞买决定即表明竞买人接受拍卖标的的一切现状。”嗣后旅游公司以拍卖房产系“手续不全”、无产权证、未取得消防验收、拍卖公司对拍卖标的未尽瑕疵披露义务为由，主张拍卖合同无效，并提出竞拍登记表上“手续不全”加注系伪造，且该表系拍卖当天填写，不应认定已尽瑕疵披露义务。

实务要点：执行拍卖的拍卖公司对拍卖物瑕疵披露义务的认定——拍卖公司对委托拍卖的标的物已尽到拍卖人法定的瑕疵披露义务，竞拍人对拍品权利不能实现后果，应自行承担。

案例索引：最高人民法院（2011）民二终字第40号“某银行与某拍卖公司等拍卖合同纠纷案”，见《拍卖公司的瑕疵披露义务——新疆民街旅游有限公司与中国农业银行兵团银行、新疆嘉信拍卖有限公司拍卖合同纠纷案》（审判长宫邦友，审判员朱海年，代理审判员林海权），载《最高人民法院商事审判指导案例-7·公司与金融卷》（V7-2012:254）。

【案例二】

案情简介：2007年，受让银行不良金融债权的资产公司将依法院执行裁定取得债务人棉织厂的国有划拨土地使用权委托拍卖公司拍卖。开发公司以1800万元竞拍成功，嗣后以资产公司隐瞒该土地性质、转让划拨土地未经审批、登记使用权人仍系棉织厂为由，诉请确认拍卖合同无效。

实务要点：买受人自愿承担不良债权拍卖标的瑕疵风险的认定——买受人自愿承担不良金融债权的法律风险，嗣后以拍卖标的未办过户、未经批准转让诉请拍卖无效的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2011）民提字第46号“某资产公司与某拍卖公司等拍卖纠纷案”，见《金融不良资产处置合同纠纷不仅适用物权法、合同法，而更应纳入国家处置不良资产的大背景下考量——中国华融资产管理公司石家庄办事处与承德市兴业房地产开发有限公司及秦皇岛竞择拍卖有限公司拍卖纠纷案》（审判长王闯，审判员李京平，代理审判员王富博），载《最高人民法院商事审判指导案例-7·公司与金融卷》（V7-2012:430）。

【案例三】

案情简介：1999年8月，拍卖公司受法院委托，拍卖土地使用权及已取得预售许可证的在建工程，明确容积率为7.72。2000年，实业公司中标后，被告知还应缴纳容积率7.72以内的土地出让金369万余元。2002年，实业公司以拍卖公司未尽瑕疵告知义务为由诉请赔偿损失。

实务要点：拍卖在建工程，未尽瑕疵告知义务，拍卖人应赔偿——拍卖公司明知拍卖物存在未交清增容费瑕疵而未告知竞买人又未声明免责的，虽系执行拍卖，亦应承担赔偿责任。

案例索引：见《厦门振华实业公司诉拍卖公司拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案——在建工程拍卖，拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析》（林巧玲，福建厦门中院），载《民事审判指导与参考·地方法院二审案件解析》（200304/16:384）。

【案例四】

案情简介：2003年，生效判决认定开发公司应依与孙某所签商品房预售合同支付孙某已付房款35万余元及利息、违约金。2005年，该查封的在建工程项目被另案法院强制拍卖，买受人为地产公司，拍卖成交价2.35亿元。2007年，依另案执行裁定认定，地产公司应按前述在建工程项目专场拍卖会须知及特别告知中的事项承担义务，但特别告知中未说明买受人负有履行孙某与开发公司的预售合同的义务。

实务要点：商品房预售合同债权，不随工程被强制拍卖而转移——能转移的权利负担一般限于物权及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权，不发生权利负担转移的后果。

案例索引：上海二中院（2009）沪二中民二（民）终字第777号“孙晓文、吴旭南与上海亦隆置业发展有限公司合同纠纷案”，见《建筑工程强制拍卖中权利负担的转移》（蒋宏），载《人民司法·案例》（200922:22）。

【案例五】

案情简介：2004年，银行将法院执行回来的抵债房产委托拍卖公司拍卖。旅游公司以465万元竞拍成功并签订拍卖成交确认书后，因该房产未交清土地使用费无法过户，三方会议纪要确认均不知情。银行退回旅游公司的购房款本息，拍卖公司依旅游公司发函退回佣金本息后，旅游公司起诉要求拍卖公司和银行双倍返还定金200万元。

实务要点：拍卖房产未交清土地使用费，致无法交付责任承担——买受人未依约取得拍卖标的时，可依《拍卖法》规定追究委托人或拍卖人责任，其中拍卖人承担的是无过错责任。

案例索引：广东深圳中院（2006）深中法民五终字第2639号“某银行与某拍卖公司等拍卖合同纠纷案”，见《深圳招商国际旅游有限公司诉中国嘉德广州国际拍卖有限公司、广东发展银行股份有限公司拍卖合同纠纷案》（聂效），载《人民法院案例选》（200704/62:253）。