陕西
西安二手房市场怎么样？
好像很难用一个“好”或者“不好”给出答案。
你说不好吧，但市场成交量还可以；你说好吧，但不断传出的是二手房价格下跌的消息。
冰火博弈，应该是目前西安二手房市场真实的现状。
01
1-4月成交量3.3万套
2025年5月7日，西安市住房和城乡建设局发布了2025年4月份西安二手房网签数据。
4月份，二手商品住宅网签面积96.79万平方米，网签套数9635套。
与2025年3月份的网签套数相比，环比下降7.98%；与2024年3月份的网签套数相比，环比上涨0.19%。
这个网签量，是2022年8月有官方发布网签数据以来，单月第三高！
至此，今年前4个月，西安二手住宅网签套数合计为33125套，成交面积为333.07万平方米。
而今年1-4月，西安主城区新建商品住宅成交面积为186万平方米。
也就是说，西安的二手房成交规模，已经远远超过新房。
西安楼市，从曾经的新房主导，逐步进入到了二手房主导时代。
二手房成为楼市的供应主力，是所有特大城市发展到一定阶段的必然经历，上海、广州、北京、深圳等城市，更早进入到了二手房时代。
这一方面与城市发展到一定阶段后，可新增供应的住宅用地越来越少，导致新房供应量逐步减少有关；另一方面也与刚需需求逐步挤压至二手房市场、教育内卷下学区房需求有关。
今年1-4月，西安主城区新建商品住宅供应量仅有142万平方米，与2024年同期相比锐减50%，创近五年新低。
新房新增供应量减少，也与目前楼市大环境之下，政府控制住宅用地供应量、确保新房市场稳定有关。
最典型的就是高新CID，2023年供应了10宗住宅用地，导致2024年初区域新房市场出现了价格战，2024年全年控制住宅用地供应量仅供应了2宗住宅用地，市场逐步开始趋于稳定。
从需求的角度来讲，新房价格越来越高，并且100㎡以下小户型产品越来越少，这个时候必然将总价预算有限的刚需挤压至二手房市场。
同时，西安目前大量的优质基础教育依然分布在主城区，为了小孩上学而买房的很多购房者，就将目光瞄向了主城区的二手房。
二手房市场需求的这种旺盛，还会持续的，支撑起西安二手房市场。
02
房价跌跌不止
与二手房成交量已经远远超过新房相比，西安二手房现状的另外两个关键词是：挂牌量，房价下跌。
2024年6月24日，西安二手房挂牌量超13万套的时候，地产房剑推送了一篇文章《西安二手房挂牌量突破13万套》。
现状，将近一年时间过去，贝壳上西安二手房挂牌量最新数字是：158970套。
按照这个节奏，1个月后西安二手房的挂牌量很有可能超过16万套。
也就是说，在过去一年时间里，西安二手房成交量超10万套的情况之下，挂牌量则比一年前增加了约3万套。
将近16万套，只是外网的数据，真实的情况肯定要更高。
西安到底有多少人在卖房？
与挂牌量不断增加相比，现在大家最恐慌的是二手房价格的持续下跌。
2025年3月份的时候，地产房剑推送了一篇文章，讲的是一位购房者在曲江二期买了二手房之后房价接近腰斩的惨痛经历，那篇文章的阅读量“17万+”，可以看出大家对二手房房价下跌的关注度。
目前整个西安的二手房，价格几乎都在跌，只是跌到跌少的问题，即使是被神话的港务奥体板块，二手房价格也在跌。
至于高新CID，两三年前买入的购房者，亏损就更普遍了。
高新31小、11初旁，2023年炒的火热的中海学仕里，当时新房价格2.7万元/㎡左右还得摇号才能买到，现在二手房成交价基本在2.6万元/㎡以下，再加上中介费、资金成本、税费等，亏的更多。
还有航天基地的绿城紫薇公馆，2021年、2022年的摇号盘，当时新房价格在1.5万元/㎡左右，而目前二手房成交价1万2、3。
空港新城，某百万粉丝大V2021年带领投资客团购某盘的价格在1.4万元/㎡左右，而现在同区域、更好位置、更好品质的项目新房价格9000元/㎡左右，特价房低至7字头。
前两天，我城大V老郭发了个朋友圈：高新三期买房的，请问这些年谁赚到钱了？
我想了半天，只想到一个项目：十年前的天琴湾。
二手房价格的回调，已经是普遍现象了，无需回避，能做的只有坦然面对。
房子的投资属性正在逐步减弱，真正成为一种消费品，这是买房逻辑的重大变化。
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